Liasse Fiscale LMNP : Formulaires 2031 et 2033 Expliqués

La liasse fiscale est probablement le terme le plus intimidant pour un loueur meublé non professionnel. Formulaire 2031, 2033-A, 2033-B, 2033-C... Ces numéros semblent sortir d'un labyrinthe administratif. Pourtant, la liasse fiscale LMNP n'est pas si complexe une fois qu'on comprend le rôle de chaque document.

Ce guide décortique chaque formulaire de la liasse fiscale LMNP au régime réel simplifié. Vous y trouverez les lignes clés à remplir, des exemples chiffrés concrets, et les erreurs les plus fréquentes à éviter.

Cet article explique ce que contient la liasse fiscale et comment lire chaque formulaire. Pour le guide étape par étape de la déclaration complète (du calendrier fiscal au report sur le 2042-C-PRO), consultez notre article dédié à la déclaration LMNP.

Avertissement : Ce guide est publié à titre informatif et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé.

Qu'est-ce qu'une liasse fiscale et à quoi sert-elle ?

Définition de la liasse fiscale

La liasse fiscale est un ensemble de documents comptables et fiscaux qu'une entreprise ou un loueur meublé doit transmettre annuellement à l'administration fiscale pour déclarer son résultat imposable. C'est la déclaration professionnelle de votre activité de location meublée.

Ne confondez pas la liasse fiscale avec votre déclaration de revenus personnelle (formulaire 2042). La liasse concerne votre activité de loueur, pas vos revenus personnels globaux.

Pour simplifier, pensez à la liasse fiscale comme une radiographie complète de votre activité de loueur sur une année. Elle photographie votre patrimoine, filme vos recettes et charges, et justifie vos amortissements. Retrouvez toutes les définitions techniques dans notre glossaire LMNP.

Pourquoi le LMNP au régime réel doit produire une liasse fiscale

Les revenus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers ( BOI-BIC-CHAMP-40-20). C'est pourquoi vous devez produire une liasse BIC (formulaires 2031 et 2033), et non une déclaration 2044.

Tout contribuable au régime réel simplifié BIC doit transmettre cette liasse. Vous êtes automatiquement au régime réel si vos recettes locatives dépassent 77 700 euros HT par an pour la location meublée classique de longue durée (CGI art. 50-0). Vous pouvez aussi opter volontairement pour le régime réel, même en dessous de ce seuil.

En micro-BIC, aucune liasse n'est requise. Vous déclarez simplement vos recettes brutes sur le formulaire 2042-C-PRO. Pour comparer les deux régimes, consultez notre guide de la fiscalité LMNP.

La liasse fiscale LMNP : une version simplifiée

Bonne nouvelle : au régime réel simplifié, vous utilisez les formulaires 2033, plus légers que les formulaires 2050 à 2059-G du régime réel normal. Le seuil du régime réel simplifié est fixé à 840 000 euros HT de chiffre d'affaires (CGI art. 302 septies A bis). La quasi-totalité des LMNP relèvent de ce régime.

De plus, vous n'avez pas à remplir tous les tableaux annexes. Sur les 7 formulaires 2033-A à 2033-G, seuls les 5 premiers (2033-A à 2033-E) sont effectivement utilisés par un LMNP individuel. Les formulaires 2033-F (composition du capital social) et 2033-G (filiales et participations) sont déposés "néant" car ils ne concernent que les sociétés.

Les formulaires de la liasse fiscale LMNP (2031, 2033)

Vue d'ensemble : les 6 formulaires de la liasse LMNP

La liasse fiscale LMNP au régime réel simplifié comprend 6 formulaires. Voici leur rôle respectif :

Au total, ces formulaires représentent plusieurs centaines de champs dans le système de télétransmission EDI-TDFC. La bonne nouvelle, c'est que la majorité de ces champs restent vides ou à zéro pour un LMNP classique.

Le formulaire 2031 : la déclaration de résultat

Le formulaire 2031-SD (cerfa n° 11085) est la couverture de votre liasse fiscale. Il récapitule le résultat fiscal global de votre activité de location meublée. C'est le document de synthèse qui indique si votre activité dégage un bénéfice ou un déficit dans la section « Récapitulation des éléments d'imposition ».

Le 2031-SD est la déclaration de résultat BIC du loueur meublé non professionnel. Il récapitule le bénéfice ou le déficit de l'activité de location meublée pour un exercice donné.

Vous y renseignez vos informations d'identification (SIRET, adresse du loueur, période d'exercice) et le résultat fiscal calculé dans les annexes 2033. Le formulaire 2031-BIS le complète en ventilant le résultat par catégorie de BIC. Pour un LMNP classique, vous reportez votre résultat sur la ligne « Autres locations meublées non professionnelles » du cadre dédié aux BIC non professionnels (bénéfice en colonne 1, déficit en colonne 2).

Le résultat déterminé dans la liasse est ensuite reporté sur votre déclaration personnelle 2042-C-PRO : en case 5NK (déclarant 1) ou 5OK (déclarant 2) pour un bénéfice au régime réel, en case 5NY ou 5OY pour un déficit (impots.gouv.fr).

En résumé : le 2031 est la couverture, les 2033 sont les pièces justificatives qui détaillent et justifient le résultat déclaré.

L'ordre logique de remplissage

Une erreur fréquente consiste à remplir les formulaires dans l'ordre numérique, en commençant par le 2033-A. C'est une mauvaise approche.

L'ordre de remplissage recommandé de la liasse fiscale LMNP est le suivant : commencer par le 2033-C (immobilisations et amortissements), puis le 2033-B (compte de résultat), puis le 2033-A (bilan simplifié), puis le 2033-D (déficits), et enfin le 2031 (déclaration de résultat).

Pourquoi cet ordre ? Parce que chaque formulaire alimente le suivant :

1. Le 2033-C calcule la dotation aux amortissements de l'exercice;
2. Cette dotation est reportée dans le 2033-B pour déterminer le résultat;
3. Le résultat est inscrit dans le 2033-A au passif du bilan;
4. Les éventuels déficits sont suivis dans le 2033-D;
5. Le résultat fiscal final est synthétisé dans le 2031;

Ce flux de données entre formulaires est la clé pour comprendre la logique de la liasse.

Formulaire 2033-A : le bilan simplifié

Comprendre le bilan simplifié d'une activité LMNP

Le formulaire 2033-A présente le bilan simplifié de votre activité au 31 décembre. C'est la photographie de votre patrimoine locatif à la date de clôture de l'exercice.

Le bilan se divise en deux colonnes :

• L'actif : ce que votre activité de loueur possède (le bien immobilier, le mobilier, la trésorerie, les loyers à recevoir);
• Le passif : comment ce patrimoine est financé (votre apport personnel, l'emprunt bancaire, le résultat accumulé);

En LMNP, le bilan est souvent assez simple. L'actif principal est le bien immobilier et le mobilier. Le passif principal est le crédit immobilier et le résultat de l'exercice.

Les lignes clés du 2033-A pour le LMNP

Côté actif :

Côté passif :

Règle de cohérence obligatoire : Le total de l'actif net (ligne 112) doit être strictement égal au total du passif (ligne 180). Si ces deux montants diffèrent, il y a une erreur dans votre saisie. De même, le résultat inscrit au passif (ligne 136 du 2033-A) doit correspondre au résultat du compte de résultat (ligne 310 du 2033-B).

Exemple simplifié d'un bilan LMNP

Prenons le cas d'un appartement acheté 200 000 euros (dont 40 000 euros de terrain non amortissable), meublé pour 8 000 euros, financé par un prêt de 160 000 euros. Nous sommes en 3e année d'exploitation. L'amortissement cumulé est de 12 000 euros. Le capital restant dû est de 145 000 euros.

Le total actif (199 000 euros) est bien égal au total passif (199 000 euros). Le bilan est équilibré.

Formulaire 2033-B : le compte de résultat simplifié

Le compte de résultat : recettes moins charges

Le formulaire 2033-B est le document central de la liasse fiscale LMNP. C'est ici que se joue l'essentiel de votre optimisation fiscale.

Le 2033-B est le compte de résultat simplifié du LMNP. Il détaille les produits (loyers encaissés, ligne 218), les charges (assurances, taxes, intérêts d'emprunt) et les amortissements (ligne 254), pour aboutir au résultat fiscal de l'exercice.

La formule fondamentale est simple :

Produits - Charges = Résultat

Si le résultat est positif, c'est un bénéfice imposable. S'il est négatif (hors amortissements), c'est un déficit reportable.

Les lignes clés du 2033-B pour le LMNP

Produits (recettes) :

Charges (dépenses) :

Résultat :

Le résultat net (ligne 310) est ensuite soumis aux réintégrations fiscales (section réintégrations, lignes 318 à 330) et aux déductions fiscales (section déductions, lignes 348 à 352). Par exemple, la ligne de réintégration correspondante reçoit les amortissements non déductibles au titre de l'article 39 C du CGI. Après ces ajustements, le bénéfice fiscal apparaît en ligne 370, ou le déficit fiscal en ligne 372.

Règle critique : La dotation aux amortissements (ligne 254 du 2033-B) doit être strictement égale au total des dotations (tableau II) du 2033-C. C'est un contrôle de cohérence inter-formulaires vérifié par l'administration.

Exemple chiffré d'un compte de résultat LMNP

Reprenons un cas concret :

Dans cet exemple, les amortissements calculés s'élevaient à 8 000 euros. Mais le plafond de l'article 39 C du CGI limite la déduction à 6 500 euros (soit les loyers diminués des charges hors amortissement : 13 200 - 6 700 = 6 500 euros). L'excédent de 1 500 euros est un amortissement différé, reportable sans limite de durée.

Le résultat fiscal est ici de 0 euro : ni bénéfice à payer, ni déficit à reporter. Le report sur la déclaration 2042-C-PRO serait : case 5NK = 0 euro. L'amortissement différé de 1 500 euros est suivi dans une annexe libre jointe à la liasse.

Et en micro-BIC ? Avec les mêmes loyers de 12 000 euros, l'abattement forfaitaire de 50 % donnerait un revenu imposable de 6 000 euros. Le régime réel est ici nettement plus avantageux : 0 euro imposable contre 6 000 euros. Calculez votre propre résultat avec notre simulateur LMNP gratuit.

Les annexes obligatoires (2033-C, 2033-D, 2033-E)

Formulaire 2033-C : immobilisations, amortissements et plus-values

Le 2033-C est le formulaire le plus important pour le LMNP. C'est lui qui génère l'essentiel de votre économie fiscale grâce aux amortissements.

Il se structure en trois parties :

Partie I - Tableau des immobilisations : Elle retrace les valeurs brutes de vos biens en début et fin d'exercice. Les lignes principales pour un LMNP sont :

• Terrains (ligne Terrains du tableau I) : valeur du terrain, non amortissable;
• Constructions (ligne Constructions du tableau I) : valeur du bâtiment, amortissable sur 20 à 50 ans selon les composants;
• Installations générales, agencements (ligne Installations, agencements du tableau I) : chauffage, plomberie, électricité, aménagements intérieurs, amortis sur 10 à 20 ans;
• Autres immobilisations corporelles (ligne Autres immobilisations corporelles du tableau I) : mobilier et équipements, amortis sur 5 à 10 ans.

Partie II - Tableau des amortissements : Elle détaille le cumul des amortissements en début d'exercice, les dotations de l'année, les éventuelles reprises, et le cumul en fin d'exercice. Les dotations annuelles sont ventilées par catégorie :

• Constructions (dotation Constructions du tableau II);
• Installations générales, agencements (dotation Installations, agencements du tableau II);
• Mobilier (dotation Autres immobilisations corporelles du tableau II);
• Total des dotations de l'exercice (tableau II) : ce total doit être égal à la ligne 254 du 2033-B.

Partie III - Cessions : Si vous avez vendu un bien immobilier dans l'année, cette section (21 champs) détaille les plus-values et moins-values de cession. C'est rare pour un LMNP, mais le suivi des amortissements déduits est devenu crucial depuis la loi 2025-127 (art. 84) qui prévoit leur réintégration dans le calcul de la plus-value de cession.

Rappel : le terrain n'est jamais amortissable. Il représente généralement 15 à 20 % du prix d'acquisition. Pour le calcul détaillé des amortissements par composants, consultez notre guide de l'amortissement LMNP.

Formulaire 2033-D : provisions et déficits reportables

Le 2033-D sert principalement à suivre deux éléments essentiels :

1. Les déficits reportables : Les déficits LMNP sont reportables pendant 10 ans et imputables uniquement sur les revenus de location meublée non professionnelle (CGI art. 156, I-1° ter). Contrairement au LMP, ils ne sont pas imputables sur le revenu global.

Les lignes clés sont :

• Déficits antérieurs : stock des déficits restant à reporter en début d'exercice;
• Déficit de l'exercice : déficit de l'exercice en cours;
• Déficits imputés : déficits effectivement imputés sur le bénéfice de l'exercice;
• Total restant à reporter : total des déficits restant à reporter en fin d'exercice (déficits antérieurs + déficit de l'exercice - déficits imputés).

2. Les informations OGA : Le formulaire contient aussi les lignes relatives à l'organisme de gestion agréé (numéro d'agrément de l'OGA, montant des cotisations OGA). Depuis les revenus 2023, la majoration pour non-adhésion à un OGA est supprimée (LF 2022 art. 7).

Formulaire 2033-E : détermination de la valeur ajoutée

Le 2033-E calcule la valeur ajoutée produite par l'activité, base de la CVAE (contribution sur la valeur ajoutée des entreprises).

En pratique, la plupart des LMNP ne sont pas concernés. La CVAE ne s'applique qu'aux entreprises dont le chiffre d'affaires dépasse 152 000 euros HT (CGI art. 1586 ter). Un LMNP classique est très largement en dessous de ce seuil. Le formulaire est généralement déposé "néant".

Note : Les formulaires 2033-F (composition du capital social) et 2033-G (filiales et participations) ne concernent pas les LMNP individuels. Ils sont déposés vides.

Comment remplir sa liasse fiscale LMNP pas à pas

Étape 1 - Rassembler les documents nécessaires

Avant de toucher au moindre formulaire, constituez votre dossier. Voici les documents indispensables :

• Acte d'achat du bien (prix total, répartition terrain/construction);
• Tableau d'amortissement du prêt (échéancier fourni par la banque);
• Relevé des loyers encaissés mois par mois;
• Factures des charges déductibles : assurances (PNO, emprunteur), travaux d'entretien, frais de gestion, honoraires comptable, frais de déplacement;
• Avis de taxe foncière et de CFE;
• Tableau des amortissements des exercices précédents (si ce n'est pas votre première déclaration);
• Annexe de suivi des amortissements différés (si applicable).

Bon à savoir : Créez un dossier dédié (physique ou numérique) et classez vos justificatifs au fil de l'année. Vous gagnerez un temps considérable au moment de la déclaration.

Étape 2 - Calculer les amortissements (2033-C)

Commencez par le 2033-C. C'est la première étape logique.

1. Décomposez le bien en composants : structure (gros oeuvre), toiture, installations techniques (électricité, plomberie, chauffage), agencements, mobilier;
2. Appliquez les durées d'amortissement propres à chaque composant;
3. Calculez la dotation annuelle pour chaque composant;
4. Vérifiez le prorata temporis si c'est votre première année d'exploitation (la dotation est réduite au nombre de jours d'exploitation);
5. Reportez les totaux dans le tableau du 2033-C.

Étape 3 - Établir le compte de résultat (2033-B)

Une fois les amortissements calculés, remplissez le 2033-B :

1. Inscrivez le total des loyers encaissés en ligne 218 (production vendue, services);
2. Ventiler les charges dans les bonnes lignes : charges externes en ligne 242, impôts et taxes en ligne 244, charges financières en ligne 294;
3. Reportez la dotation aux amortissements du 2033-C en ligne 254;
4. Vérifiez le plafond de l'article 39 C : l'amortissement ne peut excéder la différence entre les loyers et les charges hors amortissement. Si votre amortissement dépasse ce plafond, la fraction excédentaire est un amortissement différé à suivre en annexe libre;
5. Calculez le résultat fiscal en ligne 310.

Étape 4 - Compléter le bilan (2033-A) et les annexes

Avec le résultat en main, remplissez le 2033-A :

1. Reportez l'actif : immobilisations nettes (valeur brute moins amortissements cumulés), trésorerie, créances éventuelles;
2. Reportez le passif : capital, résultat de l'exercice, emprunts;
3. Vérifiez l'équilibre : total actif net (ligne 112) = total passif (ligne 180);
4. Complétez le 2033-D si vous avez des déficits antérieurs ou des amortissements différés à reporter.

Étape 5 - Remplir la déclaration de résultat (2031)

Le 2031 est le dernier formulaire à compléter :

1. Renseignez vos informations d'identification (numéro SIRET, adresse, période d'exercice);
2. Reportez le résultat fiscal issu du 2033-B dans la section « Récapitulation des éléments d'imposition » (bénéfice ou déficit);
3. Complétez le 2031-BIS : reportez votre résultat sur la ligne « Autres locations meublées non professionnelles » du cadre BIC non professionnels;
4. Vous pouvez opter pour la comptabilité super-simplifiée en cochant la case prévue dans le cadre d'identification du 2031, ce qui permet une comptabilité de trésorerie avec régularisation en fin d'exercice (CGI art. 302 septies A ter A).

Étape 6 - Télétransmettre la liasse au SIE

La télétransmission est obligatoire depuis 2017. Le dépôt papier n'est plus accepté et expose à une amende de 0,2 % des droits, avec un minimum de 60 euros (CGI art. 1738).

La transmission s'effectue par la procédure EDI-TDFC (Échange de Données Informatisé - Transfert des Données Fiscales et Comptables) via un prestataire habilité par la DGFiP : expert-comptable, ou logiciel agréé (service-public.gouv.fr).

La liasse fiscale LMNP doit être télétransmise au SIE avant le 2e jour ouvré suivant le 1er mai, soit le 5 mai 2026 pour les revenus de l'année 2025. Un délai supplémentaire de 15 jours calendaires est accordé aux déclarations transmises par voie électronique (EDI-TDFC), portant la date effective au 20 mai 2026 (impots.gouv.fr).

N'oubliez pas de reporter le résultat sur votre déclaration personnelle 2042-C-PRO (cases 5NK/5OK pour un bénéfice au régime réel, 5NY/5OY pour un déficit).

Important : Le FEC (Fichier des Écritures Comptables) doit être produit et conservé, y compris en comptabilité super-simplifiée. Son absence expose à une amende de 5 000 euros (CGI art. 1729 D).

Les 5 erreurs les plus fréquentes sur la liasse fiscale LMNP

Erreur n° 1 - Amortir le terrain. Le terrain n'est jamais amortissable. Il représente généralement 15 à 20 % du prix d'acquisition. Seules les constructions et le mobilier s'amortissent.

Erreur n° 2 - Remplir dans l'ordre numérique. Ne commencez pas par le 2033-A. Commencez par le 2033-C (amortissements), puis le 2033-B (résultat), puis le 2033-A (bilan).

Erreur n° 3 - Ignorer le plafond de l'article 39 C. L'amortissement ne peut pas créer de déficit fiscal. La fraction non déduite est reportable sans limite de durée, mais doit être suivie dans une annexe libre. Sans ce suivi, les amortissements différés risquent d'être perdus.

Erreur n° 4 - Utiliser l'espace particulier au lieu de l'espace professionnel. La liasse fiscale se télétransmet via l'espace professionnel sur impots.gouv.fr, pas via l'espace particulier.

Erreur n° 5 - Ne pas vérifier l'équilibre du bilan. Si le total actif net (ligne 112) ne correspond pas au total passif (ligne 180), la liasse sera rejetée. Les 4 contrôles de cohérence inter-formulaires sont vérifiés par la DGFiP.

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Le problème du remplissage manuel

Remplir manuellement les dizaines de champs de la liasse fiscale LMNP est fastidieux et risqué. Une erreur de cohérence entre formulaires (2033-C vers 2033-B, 2033-B vers 2033-A) déclenche un rejet par la DGFiP ou une demande de renseignement.

Les sanctions en cas d'erreur ou de retard sont sévères : majoration de 10 % en cas de dépôt tardif, pouvant aller jusqu'à 40 % après mise en demeure de plus de 30 jours (CGI art. 1728). Les intérêts de retard s'élèvent à 0,20 % par mois, soit 2,4 % par an (CGI art. 1727).

Déléguer à un expert-comptable coûte en moyenne 400 à 900 euros par an et par bien. Pour un propriétaire de 2 ou 3 biens, la facture dépasse rapidement les 1 000 euros annuels.

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Conclusion

La liasse fiscale LMNP n'a rien d'insurmontable une fois que vous comprenez la logique de chaque formulaire. Le 2031 récapitule le résultat. Le 2033-A photographie le patrimoine. Le 2033-B détaille les recettes et charges. Le 2033-C calcule les amortissements, votre principal levier fiscal.

Retenez l'ordre de remplissage : 2033-C (amortissements), puis 2033-B (résultat), puis 2033-A (bilan), puis 2033-D (déficits), et enfin 2031 (synthèse). Chaque formulaire alimente le suivant.

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