Pourquoi une checklist LMNP en 2026 ?
L'année 2026 apporte des évolutions significatives pour les loueurs en meublé non professionnel. Entre la hausse des prélèvements sociaux introduite par la LFSS 2026 (passage de 17,2 % à 18,6 % sur les revenus BIC), la réforme des meublés de tourisme issue de la Loi Le Meur, et la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value depuis la LF 2025, il est plus que jamais crucial de maîtriser chaque étape de votre activité.
Cette checklist couvre l'intégralité du cycle LMNP : de l'obtention du statut jusqu'à l'optimisation fiscale avancée. Utilisez-la comme un outil de suivi permanent tout au long de l'année.
Bloc 1 — Avant de commencer
Les fondations de votre activité LMNP. Sans ces 3 points, rien de ce qui suit n'est valide.
1. Vérifier son éligibilité au statut LMNP
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est soumis à deux conditions cumulatives. Vos recettes locatives annuelles issues de la location meublée doivent être inférieures à 23 000 euros, ou elles doivent représenter moins de 50 % des revenus globaux de votre foyer fiscal. Si ces deux seuils sont simultanément dépassés, vous basculez automatiquement en LMP (Loueur Meublé Professionnel), avec des conséquences fiscales et sociales très différentes.
Pensez également à vérifier que votre bien répond à la définition fiscale du "meublé" : il doit comporter l'ensemble des équipements listés à l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 (modifié par le décret n° 2015-981), incluant literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle et ustensiles de cuisine.
Référence : Article 155 IV du CGI — Distinction LMNP / LMP
BOI-BIC-CHAMP-40-20 — Location meublée
Astuce Locaeo
Locaeo calcule automatiquement votre statut chaque année en fonction de vos revenus déclarés. Si vous approchez du seuil de 23 000 euros, un indicateur vous alerte pour anticiper un éventuel passage en LMP.
2. Choisir le bon régime fiscal : Micro-BIC ou Réel Simplifié
C'est le choix le plus structurant de votre activité LMNP. Deux options s'offrent à vous :
Régime Micro-BIC : Vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes (plafonnées à 77 700 euros pour un meublé classique). Simple, sans comptabilité, mais vous ne déduisez ni vos charges réelles ni vos amortissements.
Régime Réel Simplifié : Vous déduisez l'intégralité de vos charges réelles (intérêts d'emprunt, assurances, taxe foncière, travaux, etc.) et vous amortissez le bien immobilier et le mobilier. Ce régime est presque toujours plus avantageux dès lors que vos charges réelles dépassent 50 % de vos loyers.
Attention aux nouveaux seuils 2026 issus de la Loi Le Meur : les meublés de tourisme non classés sont désormais plafonnés à 15 000 euros de recettes avec seulement 30 % d'abattement. Les meublés de tourisme classés voient leur abattement réduit à 50 % (contre 71 % auparavant).
| Type de location | Plafond Micro-BIC | Abattement |
|---|---|---|
| Meublé longue durée | 77 700 € | 50 % |
| Tourisme classé | 77 700 € | 50 % |
| Tourisme non classé | 15 000 € | 30 % |
| Chambres d'hôtes | 77 700 € | 50 % |
Référence : Article 50-0 du CGI — Régime Micro-BIC
Loi Le Meur n° 2024-1039 du 19/11/2024, art. 7
Astuce Locaeo
Le simulateur Locaeo compare automatiquement les deux régimes avec vos données réelles. Dans plus de 85 % des cas, le régime réel est plus avantageux. Le logiciel génère pour vous la liasse fiscale complète si vous optez pour le réel.
3. Déclarer votre activité au Greffe (formulaire P0i / INPI)
Toute activité de location meublée doit être déclarée auprès du Greffe du Tribunal de Commerce via le formulaire P0i (désormais dématérialisé sur le guichet unique INPI). Cette déclaration doit intervenir dans les 15 jours suivant le début de votre activité. Vous obtiendrez un numéro SIRET indispensable pour votre déclaration fiscale.
Lors de cette déclaration, vous devrez choisir votre régime fiscal. Si vous optez pour le réel, vous devrez adresser un courrier d'option au Service des Impôts des Entreprises (SIE) avant le 1er février de l'année d'imposition (ou dans les 15 jours suivant le début d'activité pour une création).
Cette étape conditionne également votre assujettissement à la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises), dont le montant minimum varie de 237 à 2 374 euros selon votre chiffre d'affaires et la commune.
Référence : Article 286 du CGI — Obligations déclaratives
BOI-BIC-DECLA-30-10-10-10
Astuce Locaeo
Locaeo vous guide pas à pas dans la procédure d'immatriculation et vous fournit un récapitulatif des informations à renseigner sur le formulaire P0i. Une fois votre SIRET obtenu, saisissez-le dans votre espace Locaeo pour activer les fonctionnalités de déclaration fiscale.
Bloc 2 — Gestion locative
Le cœur de votre activité au quotidien. Ces 5 points assurent la conformité juridique et la bonne tenue de vos opérations.
4. Rédiger un bail meublé conforme à la loi ALUR
Le contrat de bail d'un logement meublé doit respecter un formalisme strict défini par la loi ALUR du 24 mars 2014. Le bail doit obligatoirement contenir : l'identité des parties, la description du logement et de ses équipements, le montant du loyer et des charges, la durée (1 an minimum, ou 9 mois pour un étudiant), les conditions de révision du loyer (indice IRL), le montant du dépôt de garantie (2 mois maximum pour un meublé) et les diagnostics techniques obligatoires.
Le bail doit être accompagné d'un inventaire détaillé et chiffré du mobilier, d'un état des lieux d'entrée contradictoire, et du Dossier de Diagnostic Technique (DDT) comprenant : DPE, CREP, amiante, électricité, gaz, État des Risques et Pollutions (ERP).
En zone tendue, des clauses complémentaires s'appliquent : encadrement des loyers, complément de loyer justifié, et plafonnement du dépôt de garantie.
Référence : Loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014
Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 — Liste du mobilier obligatoire
Astuce Locaeo
Locaeo génère automatiquement des baux conformes à la loi ALUR avec toutes les mentions obligatoires pré-remplies. L'inventaire du mobilier est intégré au bail, et un score de conformité vous indique si votre contrat respecte l'ensemble des exigences réglementaires.
5. Émettre des quittances de loyer mensuelles
L'émission de quittances de loyer est une obligation légale (article 21 de la loi du 6 juillet 1989) dès lors que le locataire en fait la demande. En pratique, il est fortement recommandé de les émettre systématiquement chaque mois, sans attendre la demande du locataire.
La quittance doit distinguer clairement le montant du loyer nu et le montant des provisions pour charges. Elle doit être datée, indiquer la période concernée, et être transmise gratuitement au locataire.
Au-delà de l'obligation légale, les quittances constituent votre preuve d'encaissement pour votre comptabilité et votre déclaration fiscale. Elles servent de base au calcul de vos produits d'exploitation (Case 218 du formulaire 2033-B).
Référence : Article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
Article 1353 du Code Civil — Charge de la preuve
Astuce Locaeo
Locaeo génère et envoie automatiquement les quittances par email chaque mois dès réception du paiement. En cas de paiement partiel, un reçu est émis à la place de la quittance, conformément à la loi.
6. Réaliser des états des lieux rigoureux
L'état des lieux est un document contradictoire obligatoire à l'entrée et à la sortie du locataire. Il conditionne directement votre capacité à retenir tout ou partie du dépôt de garantie en cas de dégradations. La loi ALUR impose un formalisme précis : description pièce par pièce, mention de l'état des revêtements, des équipements, des compteurs et des clés remises.
L'état des lieux de sortie doit être comparé méthodiquement avec celui d'entrée. La vétusté normale ne peut pas être imputée au locataire. En cas de dégradation imputable, vous disposez d'un délai d'un mois pour restituer le dépôt de garantie (ou deux mois si l'état des lieux de sortie diffère de celui d'entrée). Passé ce délai, une pénalité de 10 % du loyer mensuel par mois de retard s'applique.
Référence : Article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 — Modalités de l'état des lieux
Astuce Locaeo
Locaeo propose un modèle d'état des lieux numérique pièce par pièce, avec ajout de photos et signature électronique. La comparaison entrée/sortie est automatisée pour identifier instantanément les écarts.
7. Souscrire les assurances obligatoires et recommandées
En tant que bailleur d'un bien meublé, vous devez impérativement souscrire une assurance Propriétaire Non Occupant (PNO). Cette assurance couvre votre responsabilité civile, les risques locatifs et les sinistres pendant les périodes de vacance locative.
| Assurance | Objet | Déductibilité fiscale |
|---|---|---|
| PNO | Responsabilité propriétaire | Oui (charge déductible) |
| GLI | Protection contre les impayés | Oui (charge déductible) |
| Vacance locative | Compensation des périodes sans locataire | Oui (charge déductible) |
| Assurance emprunteur (ADI) | Décès, invalidité sur le prêt | Oui (charge financière déductible) |
Référence : Article L215-1 du Code des Assurances — Assurance PNO
BOI-BIC-CHG-40 — Charges déductibles
Astuce Locaeo
Locaeo catégorise automatiquement vos primes d'assurance dans les bons postes comptables. Vous n'avez qu'à scanner ou importer vos factures ; le logiciel les affecte à la bonne case de la liasse fiscale.
8. Structurer l'encaissement des loyers et le suivi des paiements
Un suivi rigoureux des encaissements est la clé d'une comptabilité saine et d'une déclaration fiscale juste. Chaque loyer encaissé doit être tracé avec sa date de réception, son montant (loyer + provisions pour charges), et rapproché de la quittance correspondante.
En cas de retard de paiement, mettez en place un processus de relance structuré : relance amiable à J+5, relance formelle à J+15, mise en demeure par courrier recommandé à J+30.
Pour la régularisation annuelle des charges, comparez le total des provisions versées par le locataire avec les charges réelles de copropriété. La formule est : Régularisation = Charges Réelles - Provisions Versées. Cette régularisation doit intervenir au moins une fois par an.
La révision annuelle du loyer s'effectue selon la formule : Nouveau Loyer = Loyer Initial × (Nouvel IRL / IRL de Référence). L'indice IRL est publié chaque trimestre par l'INSEE.
Référence : Article 23 de la loi n° 89-462 — Charges et régularisation
Article 17-1 de la loi n° 89-462 — Révision du loyer
Astuce Locaeo
Locaeo automatise l'intégralité du cycle d'encaissement : détection des paiements par rapprochement bancaire, émission des quittances, relances automatiques, calcul de la révision IRL, et régularisation annuelle des charges.
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Bloc 3 — Comptabilité et Fiscalité
Le nerf de la guerre. Ces 5 points transforment votre gestion rigoureuse en économie d'impôt maximale.
9. Mettre en place un plan comptable adapté à l'activité LMNP
Si vous avez opté pour le régime réel simplifié, la tenue d'une comptabilité est obligatoire. Le plan comptable LMNP utilise une version simplifiée du Plan Comptable Général (PCG) adaptée à la location meublée.
| Classe | Comptes principaux | Contenu |
|---|---|---|
| Classe 2 | 211 (Terrains), 213 (Constructions), 218 (Installations) | Immobilisations |
| Classe 2 | 2813, 2818 | Amortissements des immobilisations |
| Classe 4 | 411 (Locataires), 401 (Fournisseurs) | Créances et dettes |
| Classe 5 | 512 (Banque) | Trésorerie |
| Classe 6 | 606, 613, 616, 635, 661, 681 | Charges (fournitures, copro, assurances, impôts, intérêts, amortissements) |
| Classe 7 | 706 (Loyers) | Produits d'exploitation |
Référence : Article 38 quinquies de l'annexe III au CGI
BOI-BIC-DECLA-30-10-10-20 — Obligations comptables régime réel simplifié
Astuce Locaeo
Locaeo intègre un plan comptable LMNP pré-configuré. Chaque transaction est automatiquement affectée au bon compte. Vous n'avez aucune saisie comptable manuelle à effectuer.
10. Calculer correctement vos amortissements par composants
L'amortissement est le mécanisme central de l'optimisation fiscale LMNP au régime réel. Il consiste à déduire chaque année une fraction de la valeur du bien et du mobilier, reflétant leur dépréciation dans le temps.
Ventilation du bien immobilier par composants (méthode recommandée — BOI-BIC-AMT-20-40-60) :
| Composant | Part de la valeur | Durée | Taux annuel |
|---|---|---|---|
| Terrain | 15 % | Non amortissable | 0 % |
| Gros œuvre | 45 % | 75 ans | 1,33 % |
| Toiture | 8 % | 25 ans | 4 % |
| Installation électrique | 6 % | 30 ans | 3,33 % |
| Étanchéité | 7 % | 25 ans | 4 % |
| Agencements intérieurs | 19 % | 12 ans | 8,33 % |
Amortissement du mobilier et équipements :
| Catégorie | Durée | Taux annuel |
|---|---|---|
| Mobilier (lit, canapé, table) | 10 ans | 10 % |
| Électroménager (frigo, lave-linge) | 7-8 ans | 12,5-14,3 % |
| Literie (matelas) | 6 ans | 16,67 % |
| Équipements électroniques (TV) | 5 ans | 20 % |
| Petits équipements (vaisselle) | 3 ans | 33,33 % |
Prorata temporis : La première année, l'amortissement est calculé au prorata du nombre de mois restants. Par exemple, une mise en location le 1er juin donne droit à 7/12ème de l'amortissement annuel.
Référence : Article 39 B du CGI — Amortissement linéaire
BOI-BIC-AMT-20-40-60 — Amortissement par composants
Astuce Locaeo
Locaeo calcule automatiquement vos amortissements par composants avec le prorata temporis. Le tableau d'amortissement est généré pour chaque bien et chaque élément de mobilier, avec un suivi pluriannuel.
11. Identifier et déduire toutes vos charges éligibles
La déduction des charges réelles est le second pilier de l'optimisation au régime réel.
Charges financières (Case 310 du 2033-B) : intérêts d'emprunt, assurance emprunteur (ADI), frais de dossier bancaire.
Charges externes (Case 242 du 2033-B) : charges de copropriété courantes, assurance PNO et GLI, honoraires d'agence et de comptable, travaux d'entretien, frais de déplacement, fournitures.
Impôts et taxes (Case 244 du 2033-B) : taxe foncière (hors TEOM si récupérée), CFE.
Charges NON déductibles (à exclure impérativement) : travaux d'agrandissement (à immobiliser et amortir), fond de travaux ALUR, TEOM récupérée, amendes et pénalités.
Référence : BOI-BIC-CHG — Charges déductibles des BIC
Article 39-1 du CGI — Charges générales déductibles
Astuce Locaeo
À chaque import de facture, Locaeo catégorise automatiquement la charge dans le bon poste comptable et vérifie son éligibilité. Un tableau de bord synthétique montre en temps réel le total de vos charges déductibles.
12. Établir votre liasse fiscale 2033
La liasse fiscale est le document central de votre déclaration LMNP au régime réel. Elle se compose de plusieurs formulaires Cerfa :
| Formulaire | Intitulé | Contenu principal |
|---|---|---|
| 2031 | Déclaration BIC | Identité, régime, activité |
| 2033-A | Bilan simplifié | Actif (immobilisations) et Passif (emprunts, capitaux) |
| 2033-B | Compte de résultat | Produits (loyers) - Charges = Résultat fiscal |
| 2033-C | Immobilisations | Tableau des immobilisations et amortissements |
| 2042-C-PRO | Déclaration complémentaire | Report du résultat sur votre déclaration IR |
Enchaînement logique du calcul (2033-B) :
Produits d'exploitation (Case 218) = Loyers + Charges récupérées
- Charges externes (Case 242)
- Impôts et taxes (Case 244)
- Dotations aux amortissements (Case 254)
= Résultat d'exploitation (Case 270)
- Charges financières (Case 310) = Intérêts emprunt
= Résultat de l'exercice (Case 350)
Règle fondamentale de l'article 39 C du CGI : L'amortissement ne peut pas créer ou augmenter un déficit fiscal. Si vos amortissements excèdent le résultat avant amortissement, l'excédent est différé sans limite de durée et imputable sur les exercices futurs.
Référence : Article 39 C du CGI — Limitation des amortissements
BOI-BIC-AMT-10-40 — Plafond de déduction
Astuce Locaeo
Locaeo génère automatiquement l'intégralité de votre liasse fiscale à partir de vos données comptables. Le logiciel applique la règle 39 C, calcule le stock d'amortissements différés, et vous présente un résultat fiscal optimisé.
13. Transmettre votre déclaration via la procédure EDI-TDFC
La liasse fiscale LMNP doit être transmise par voie électronique via la procédure EDI-TDFC (Échange de Données Informatisé). Cette télétransmission est obligatoire pour tous les contribuables au régime réel.
Calendrier 2026 : date limite le 2ème jour ouvré suivant le 1er mai, soit généralement le 3 ou 4 mai 2026. La déclaration 2042-C-PRO est déposée en même temps que votre déclaration de revenus globale (mai-juin 2026).
Cases à remplir sur la 2042-C-PRO :
| Case | Usage |
|---|---|
| 5NK / 5OK | Bénéfice LMNP régime réel (déclarant 1 / déclarant 2) |
| 5NY / 5OY | Déficit LMNP régime réel |
| 5ND / 5OD | Recettes LMNP micro-BIC |
| 5GA à 5GJ | Déficits antérieurs non encore imputés (N-1 à N-10) |
Référence : Article 1649 quater B bis du CGI — Télétransmission obligatoire
BOI-BIC-DECLA-30-10-10-40
Astuce Locaeo
Locaeo intègre la télétransmission EDI-TDFC directement depuis votre espace. Vous validez votre liasse, cliquez sur "Transmettre", et le logiciel se charge de l'envoi sécurisé. Un accusé de réception est généré et archivé.
Bloc 4 — Optimisation
Allez plus loin : tirez le maximum de votre statut LMNP et anticipez les évolutions.
14. Gérer et imputer vos déficits BIC reportables
En LMNP, si votre résultat fiscal est déficitaire (charges déductibles supérieures aux loyers, hors amortissements), ce déficit est reportable sur les revenus de même nature pendant 10 ans. Un déficit LMNP ne peut s'imputer que sur de futurs bénéfices LMNP — jamais sur vos salaires ou autres revenus.
Mécanisme du report : le déficit de l'année N est reportable de N+1 à N+10. L'imputation suit la règle FIFO (les déficits les plus anciens en premier). Les déficits non utilisés au bout de 10 ans sont perdus. Ils sont déclarés dans les cases 5GA à 5GJ de la 2042-C-PRO.
À ne pas confondre avec les amortissements différés (article 39 C) qui sont reportables sans limite de durée. Le stock d'amortissements différés constitue une réserve de déduction fiscale utilisable dans les années où votre résultat avant amortissement sera positif.
Référence : Article 156 I-1° bis du CGI — Report des déficits BIC non professionnels
Article 39 C du CGI — Amortissements différés sans limite
Astuce Locaeo
Locaeo tient un suivi automatisé de vos déficits reportables et de votre stock d'amortissements différés. Chaque année, le logiciel impute les montants optimaux et vous indique le solde restant.
15. Anticiper le passage en LMP si vos seuils sont dépassés
Le passage du statut LMNP au statut LMP intervient automatiquement lorsque vos recettes locatives meublées dépassent simultanément deux seuils : 23 000 euros de recettes annuelles et 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
Avantages du LMP : déficits imputables sur le revenu global, exonération de plus-value après 5 ans si recettes < 90 000 euros (art. 151 septies), exonération d'IFI.
Inconvénients du LMP : cotisations sociales SSI (~35-45 % du bénéfice), plus-value professionnelle, obligations comptables renforcées.
Attention — Réforme de la plus-value LMNP (LF 2025) : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Seuls les biens en résidences services (étudiants, seniors, EHPAD) sont exonérés.
Prélèvements sociaux 2026 : depuis la LFSS 2026, les revenus BIC supportent des prélèvements sociaux à 18,6 % (contre 17,2 % pour les revenus fonciers).
| Élément | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Prélèvements sociaux | 18,6 % | ~35-45 % (SSI) |
| Déficits | Imputables sur BIC non pro (10 ans) | Imputables sur revenu global |
| Plus-value | Régime des particuliers + réintégration amort. | Régime professionnel |
| IFI | Soumis | Exonéré |
Référence : Article 155 IV du CGI — Critères LMNP / LMP
Article 150 VB III du CGI — Réintégration amortissements (LF 2025)
LFSS 2026, Article 12 — Hausse CSG à 10,6 % sur BIC
Astuce Locaeo
Locaeo intègre un simulateur de passage LMP qui calcule en temps réel l'impact fiscal d'un changement de statut. Dès que vous approchez des seuils, un indicateur vous alerte et une simulation comparative LMNP vs LMP est générée automatiquement.
Récapitulatif des 15 points
| # | Point | Bloc |
|---|---|---|
| 1 | Éligibilité au statut LMNP | Avant de commencer |
| 2 | Choix du régime fiscal | Avant de commencer |
| 3 | Déclaration au Greffe (P0i) | Avant de commencer |
| 4 | Bail meublé conforme ALUR | Gestion locative |
| 5 | Quittances de loyer mensuelles | Gestion locative |
| 6 | États des lieux entrée/sortie | Gestion locative |
| 7 | Assurances (PNO, GLI, ADI) | Gestion locative |
| 8 | Encaissement et suivi des loyers | Gestion locative |
| 9 | Plan comptable LMNP | Comptabilité et Fiscalité |
| 10 | Amortissements par composants | Comptabilité et Fiscalité |
| 11 | Charges déductibles | Comptabilité et Fiscalité |
| 12 | Liasse fiscale 2033 | Comptabilité et Fiscalité |
| 13 | Télédéclaration EDI-TDFC | Comptabilité et Fiscalité |
| 14 | Report des déficits BIC | Optimisation |
| 15 | Anticipation passage LMP | Optimisation |
Passez à l'action avec Locaeo
Vous venez de parcourir les 15 points essentiels de la gestion LMNP. Gérer tout cela manuellement demande des dizaines d'heures chaque année et un risque d'erreur non négligeable — particulièrement sur les calculs d'amortissement et la liasse fiscale.
Locaeo automatise l'intégralité de ce processus :
- Gestion locative complète : baux, quittances, états des lieux, relances, révision IRL — tout est généré et archivé automatiquement.
- Comptabilité LMNP automatisée : plan comptable pré-configuré, catégorisation des charges, amortissements par composants avec prorata temporis.
- Déclaration fiscale en un clic : liasse 2033 complète, règle 39 C appliquée, suivi des amortissements différés, télétransmission EDI-TDFC intégrée.
- Simulation et optimisation : comparateur Micro-BIC vs Réel, simulateur de passage LMP, projection pluriannuelle.
Le tout pour 199 euros par an pour votre premier bien (puis 99 euros par bien supplémentaire). Gestion locative incluse. Sans expert-comptable.
Sources : Code Général des Impôts, BOFiP, Loi Le Meur n° 2024-1039, LF 2025 n° 2025-127, LFSS 2026. Les informations contenues dans ce document sont fournies à titre informatif et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé.