Saint-Étienne en LMNP meublé : le rendement le plus élevé du panel, à condition de sélectionner avec rigueur
- 8,7 %
- rendement brut de référence (le plus élevé)
- 1 366 €/m²
- prix médian appartement (le plus bas)
- 12,2 %
- taux de vacance (le plus élevé : vigilance)
- 13,1 %
- de passoires thermiques (vigilance DPE)
Un marché à très haut rendement, pour qui sait choisir
Saint-Étienne affiche les chiffres les plus spectaculaires de notre panel : la médiane des appartements n'est que de 1 366 €/m² (DVF 2024, 3 183 ventes), et le rendement brut de référence atteint 8,7 %, de loin le plus élevé. Un T2 de 40 m² au prix médian représente un ticket d'environ 55 000 € - le point d'entrée le plus bas de notre comparatif.
Ville UNESCO de design, dotée de l'Université Jean-Monnet (environ 45 700 étudiants dans le bassin) et engagée dans une reconversion post-industrielle, Saint-Étienne attire une demande locative réelle. Mais ces rendements élevés ne se transforment en rentabilité qu'à une condition : la sélection.
Les deux risques à regarder en face : vacance et DPE
Soyons clairs : Saint-Étienne est aussi le marché le plus détendu du panel. Le taux de vacance atteint 12,2 % (10 268 logements vacants, LOVAC 2025), nettement au-dessus de la moyenne. Tous les quartiers ne se valent pas, et un bien mal situé peut rester vide. Le rendement affiché ne vaut que pour un logement effectivement loué : on vise l'emplacement (proximité campus, transports, centre requalifié), pas seulement le prix.
Second risque, le DPE : 13,1 % de passoires thermiques (classes F et G), l'un des taux les plus élevés, sur un parc ancien. Avec l'interdiction de location des logements G depuis 2025 (F à venir), un bien mal classé peut devenir inlouable. À ce niveau de prix, intégrer le coût des travaux de rénovation énergétique reste possible sans dégrader le rendement - mais il faut le chiffrer en amont.
Gérer et déclarer son LMNP stéphanois, sans comptable
Saint-Étienne récompense l'investisseur méthodique : prix d'achat bas, donc faible mise de départ et travaux finançables, mais exigence de sélection sur l'emplacement et l'énergie. Saint-Étienne n'étant pas en zone tendue, le loyer est totalement libre et le préavis du locataire est de 3 mois.
Bail meublé, quittances, suivi du loyer, travaux d'amélioration déductibles au réel, puis amortissement et liasse 2033 : avec Locaeo, vous gérez votre location et déclarez votre LMNP au même endroit, données synchronisées, sans déléguer à un comptable.
Mis à jour le 30 juin 2026. Sources : Encadrement des loyers : liste officielle des communes - service-public.fr · Prix au m² : DVF 2024 géolocalisé (geo-dvf, commune 42218) · Loyers meublé/nu : Carte des loyers 2025 (DHUP / Anil) · Effectifs étudiants : MESR, atlas régional des effectifs étudiants.