CFE en LMNP : Cotisation Foncière, Montant et Exonérations
Vous pensiez que la taxe foncière était le seul impôt local du loueur en meublé ? La CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) surprend chaque année des milliers de propriétaires LMNP qui découvrent son existence en recevant un avis d'imposition inattendu. Cet impôt local, méconnu mais bien réel, concerne tout loueur en meublé non professionnel, quel que soit son régime fiscal.
Bonne nouvelle : le montant de la CFE en LMNP reste modéré pour la plupart des propriétaires (entre 243 et 1 158 euros par an), et plusieurs cas d'exonération existent. Ce guide complet vous explique qui doit payer la CFE, comment elle est calculée, comment en être exonéré, et comment l'intégrer dans votre comptabilité LMNP pour en faire une charge déductible.
Avertissement : ce guide est publié à titre informatif et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Consultez un professionnel pour votre situation spécifique.
Cet article traite spécifiquement de la CFE. Pour une vue d'ensemble de la fiscalité LMNP, consultez notre guide de la fiscalité LMNP.
Qu'est-ce que la CFE et qui y est assujetti ?
Définition de la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises)
La CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) est un impôt local dû par toute personne physique ou morale qui exerce une activité professionnelle non salariée au 1er janvier de l'année d'imposition, y compris les loueurs en meublé non professionnels (LMNP). Elle constitue, avec la CVAE (Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises), la Contribution Économique Territoriale (CET), qui a remplacé l'ancienne taxe professionnelle en 2010 (articles 1447 à 1478 du Code général des impôts).
Ne confondez pas la CFE et la taxe foncière. La taxe foncière est un impôt sur la propriété : vous la payez parce que vous possédez un bien. La CFE est un impôt sur l'activité : vous la payez parce que vous exercez une activité de location meublée. Cette distinction est essentielle. Retrouvez toutes les définitions dans notre glossaire LMNP.
Qui doit payer la CFE ?
Le principe est clair : toute personne exerçant une activité professionnelle non salariée au 1er janvier est redevable de la CFE (article 1447 du CGI). Aucune distinction n'est faite entre personnes physiques et morales. La location meublée est une activité commerciale au sens fiscal (BIC). Le LMNP est donc assujetti au même titre qu'un commerçant ou un artisan.
Il n'existe pas de seuil minimum de recettes pour être assujetti. En revanche, un seuil d'exonération de la cotisation minimum existe pour les recettes inférieures ou égales à 5 000 euros (nous y reviendrons dans la section sur les exonérations).
Pour une vision globale du statut, consultez notre guide complet du LMNP.
Les LMNP doivent-ils payer la CFE ?
Oui, le LMNP est redevable de la CFE
La réponse est sans ambiguïté. La location en meublé constitue par nature une activité professionnelle passible de la CFE, que le loueur ait le statut de LMNP ou de LMP (BOI-IF-CFE-10-20-20). L'administration fiscale le confirme sur impots.gouv.fr : si vous êtes loueur en meublé, vous êtes redevable de la cotisation foncière des entreprises. La CFE est due par établissement (lieu d'exploitation), pas par foyer fiscal.
Cette obligation s'applique :
- Quel que soit votre régime fiscal : micro-BIC ou régime réel
- Quel que soit le type de location : longue durée, saisonnière, Airbnb, bail mobilité
- Même si l'activité est exercée à temps partiel ou si vous êtes par ailleurs salarié
Bon à savoir : la première année d'activité LMNP est systématiquement exonérée de CFE (article 1478 du CGI). Si vous débutez en 2026, vous paierez votre première CFE en décembre 2027, sur une base réduite de 50 %.
Vérifiez que vous remplissez les conditions du statut LMNP pour confirmer votre situation.
Cas particulier : plusieurs biens meublés dans des communes différentes
Si vous possédez plusieurs appartements en location meublée dans des communes différentes, la CFE est due dans chaque commune où se situe un bien loué. Vous recevrez un avis d'imposition distinct par commune (ou EPCI). Le Service des Impôts des Entreprises (SIE) compétent est celui du lieu de situation du bien, pas celui de votre domicile.
Concrètement, si vous avez trois biens dans trois villes différentes, vous paierez trois CFE distinctes. Toutefois, la cotisation minimum du lieu principal s'applique séparément ; les autres établissements peuvent générer leur propre cotisation minimum selon la délibération locale (article 1647 D du CGI).
Comment est calculée la CFE en LMNP ?
La formule de calcul de la CFE
Le calcul de la CFE en LMNP repose sur une formule simple :
CFE = Valeur locative cadastrale du bien (année N-2) x Taux d'imposition voté par la commune
La base d'imposition est la même que celle utilisée pour la taxe foncière : la valeur locative cadastrale. Mais le taux appliqué est différent. Chaque commune (ou EPCI) fixe son propre taux de CFE, qui varie considérablement d'une commune à l'autre, généralement entre 15 % et 35 % (entreprendre.service-public.fr).
La cotisation minimum (barème)
Lorsque la valeur locative cadastrale du bien est très faible, une cotisation minimum s'applique. Son montant est fixé par délibération du conseil municipal dans les limites d'un barème national, en fonction des recettes de l'année N-2 (article 1647 D du CGI).
Barème de la cotisation minimum CFE pour 2025 :
| Recettes / CA de l'année N-2 | Cotisation minimum (fourchette) |
|---|---|
| Jusqu'à 10 000 EUR | 243 EUR à 579 EUR |
| De 10 001 à 32 600 EUR | 243 EUR à 1 158 EUR |
| De 32 601 à 100 000 EUR | 243 EUR à 2 433 EUR |
| De 100 001 à 250 000 EUR | 243 EUR à 4 056 EUR |
| De 250 001 à 500 000 EUR | 243 EUR à 5 793 EUR |
| Plus de 500 000 EUR | 243 EUR à 7 533 EUR |
Pour la majorité des LMNP dont les recettes locatives sont inférieures à 32 600 euros par an, le montant de la CFE se situe donc entre 243 et 1 158 euros. Le montant réel dépend de la commune : consultez votre avis d'imposition CFE ou contactez votre SIE.
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Exemple chiffré pour un LMNP typique
Prenons le cas de Thomas, 42 ans, propriétaire d'un T2 à Lyon qu'il loue en meublé. Ses loyers annuels s'élèvent à 9 600 euros. La valeur locative cadastrale de son bien est de 2 800 euros. Le taux communal de CFE à Lyon est de 28,12 %.
Calcul : 2 800 EUR x 28,12 % = 787 EUR
Vérifions avec la cotisation minimum : les recettes de Thomas (9 600 euros en N-2) le placent dans la tranche "jusqu'à 10 000 EUR", soit une cotisation minimum comprise entre 243 et 579 euros. Le résultat du calcul (787 euros) étant supérieur au minimum, c'est le montant calculé qui s'applique. Thomas paiera 787 euros de CFE cette année.
Pour comparaison, un studio avec une valeur locative cadastrale de 1 200 euros dans la même commune générerait une CFE d'environ 337 euros (1 200 x 28,12 %).
CFE et taxe foncière : quelle différence ?
| Critère | Taxe foncière | CFE |
|---|---|---|
| Nature | Impôt sur la propriété | Impôt sur l'activité |
| Redevable | Tout propriétaire | Toute personne exerçant une activité professionnelle |
| Base | Valeur locative cadastrale | Valeur locative cadastrale |
| Taux | Fixé par la commune | Fixé par la commune (taux différent) |
| Déductible au régime réel LMNP | Oui (case 244 du 2033-B) | Oui (case 244 du 2033-B) |
| Exonération si recettes inférieure ou égale à 5 000 EUR | Non | Oui (cotisation minimum) |
Les deux impôts partagent la même base de calcul (la valeur locative cadastrale) mais avec des taux distincts. Un propriétaire LMNP paie les deux : la taxe foncière en tant que propriétaire, la CFE en tant que loueur en meublé.
Les cas d'exonération de CFE pour les LMNP
Exonération automatique la première année d'activité
Toute nouvelle activité de location meublée bénéficie d'une exonération totale de CFE l'année de début d'activité (article 1478 du CGI). La première imposition intervient au 1er janvier de l'année suivante. De plus, la base d'imposition est réduite de 50 % cette deuxième année.
Attention : l'exonération porte sur l'année civile de début, pas sur les 12 premiers mois. Si vous démarrez en septembre 2026, vous êtes exonéré pour 2026 et vous bénéficiez d'une base réduite de 50 % en 2027.
Exonération pour recettes inférieures à 5 000 euros
Les redevables dont les recettes de l'année N-2 ne dépassent pas 5 000 euros HT sont automatiquement exonérés de la cotisation minimum de CFE (article 1647 D du CGI). Aucune démarche n'est nécessaire.
Conséquence pratique : un LMNP qui perçoit moins de 5 000 euros de loyers annuels est exonéré. Mais attention au piège : le seuil s'apprécie sur les recettes de l'avant-dernière année (N-2). Si vos recettes dépassent 5 000 euros en N-2 puis repassent en dessous en N, la CFE reste due pour l'année N.
Exonérations liées à la location de la résidence personnelle
L'article 1459 du CGI prévoit quatre cas d'exonération spécifiques aux loueurs en meublé :
- Location accidentelle (de plein droit) : vous louez occasionnellement une partie de votre habitation personnelle, sans aucun caractère périodique. Une location renouvelée chaque année ne remplit pas cette condition.
- Location d'une partie de la résidence principale (de plein droit) : vous louez une ou plusieurs pièces de votre résidence principale à un locataire qui en fait sa résidence principale, à un prix raisonnable. Cette exonération correspond à celle de l'article 35 bis du CGI en matière de BIC.
- Meublés de tourisme classés dans l'habitation personnelle (exonération facultative, sauf délibération contraire de la commune) : votre bien est classé meublé de tourisme et fait partie de votre habitation personnelle (résidence principale ou secondaire).
- Location de la résidence personnelle et chambres d'hôtes (exonération facultative, sauf délibération contraire) : vous louez tout ou partie de votre habitation personnelle, y compris la résidence secondaire louée quelques semaines par an, ou des chambres d'hôtes.
Point de vigilance : les exonérations n° 3 et n° 4 sont facultatives. Les collectivités locales peuvent les supprimer par délibération (article 1459 du CGI, dernier alinéa). Renseignez-vous auprès de votre SIE ou de votre mairie.
Un bien loué en meublé de manière permanente et exclusive, sans que le loueur ne se réserve la jouissance, ne constitue pas une habitation personnelle. Il ne bénéficie d'aucune de ces exonérations et reste soumis à la CFE (BOI-IF-CFE-10-30-10-50).
Arbre de décision : suis-je exonéré de CFE ?
Parcourez ces questions dans l'ordre :
- Est-ce votre première année d'activité LMNP ? → Oui = exonéré pour cette année
- Vos recettes locatives de l'année N-2 sont-elles inférieures ou égales à 5 000 euros ? → Oui = exonéré de la cotisation minimum
- Louez-vous une partie de votre résidence principale à un locataire qui en fait sa résidence principale, à un prix raisonnable ? → Oui = exonéré de plein droit
- Votre bien est-il classé meublé de tourisme ET situé dans une commune sans délibération contraire ? → Oui = exonéré (sous réserve)
- Louez-vous votre résidence personnelle (principale ou secondaire) de façon non permanente, dans une commune sans délibération contraire ? → Oui = exonéré (sous réserve)
Si aucune de ces conditions n'est remplie, vous êtes redevable de la CFE.
Comment déclarer et payer la CFE
La déclaration initiale : formulaire 1447-C-SD
La déclaration initiale de CFE est obligatoire l'année de début de l'activité de location meublée. Elle se fait via le formulaire 1447-C-SD (Cerfa n° 14187), téléchargeable sur impots.gouv.fr.
Ce formulaire doit être envoyé au SIE du lieu de situation du bien (pas de votre domicile) avant le 31 décembre de l'année de création de l'activité.
Informations à renseigner :
- Votre identité et votre numéro SIRET
- L'adresse du bien loué
- La date de début d'activité
- La surface du bien
- La nature de l'activité ("location meublée non professionnelle")
- La demande d'exonération, le cas échéant
La déclaration initiale est obligatoire même si vous prévoyez d'être exonéré. C'est cette déclaration qui permet à l'administration de vérifier votre droit à l'exonération.
Après la déclaration initiale, il n'y a plus de déclaration annuelle à effectuer. En revanche, toute modification de la situation (nouveau bien, modification de surface, cessation d'activité) doit être signalée via le formulaire 1447-M-SD avant le 2e jour ouvré suivant le 1er mai. La CFE est ensuite recalculée automatiquement chaque année.
La CFE n'est qu'une des obligations déclaratives du LMNP. Consultez notre guide de la déclaration LMNP pour le calendrier complet.
Comment payer la CFE
Le paiement de la CFE s'effectue exclusivement en ligne, via l'espace professionnel du loueur sur impots.gouv.fr. Aucun paiement par chèque ou par virement n'est accepté.
Prérequis : vous devez disposer d'un espace professionnel sur impots.gouv.fr, rattaché à votre numéro SIRET. Ce rattachement est une démarche préalable obligatoire.
Trois modalités de paiement sont proposées :
- Paiement direct : avant le 15 décembre (solde annuel)
- Prélèvement mensuel : de janvier à octobre (10 mensualités)
- Prélèvement à l'échéance : acompte au 15 juin (50 %) + solde au 15 décembre (50 %)
Si le montant de votre CFE de l'année précédente dépasse 3 000 euros, un acompte de 50 % est obligatoire au 15 juin. L'avis d'imposition CFE est consultable en ligne courant novembre sur l'espace professionnel (pas d'envoi papier).
Calendrier récapitulatif de la CFE
| Échéance | Action | Détail |
|---|---|---|
| Avant le 31 décembre de l'année de début | Déclaration initiale 1447-C-SD | Envoi au SIE du lieu du bien |
| Novembre de chaque année | Réception de l'avis d'imposition | Disponible sur l'espace professionnel |
| 15 juin (si CFE N-1 supérieure à 3 000 EUR) | Acompte 50 % | Prélèvement automatique ou paiement direct |
| 15 décembre de chaque année | Solde de la CFE | Paiement en ligne obligatoire |
Intégrer la CFE dans votre comptabilité LMNP
La CFE est une charge déductible au régime réel
La CFE est intégralement déductible des revenus locatifs pour les LMNP au régime réel simplifié. Elle se comptabilise au compte 63511 (Cotisation économique territoriale) et se reporte dans le formulaire 2033-B à la case 244 (Impôts, taxes et versements assimilés), aux côtés de la taxe foncière.
En revanche, au micro-BIC, la CFE n'est pas déduite séparément : elle est réputée couverte par l'abattement forfaitaire de 50 % (ou 30 % pour les meublés de tourisme non classés). Le loueur en micro-BIC reste néanmoins redevable de la CFE.
Le choix du régime réel permet de déduire la CFE en plus des autres charges (intérêts d'emprunt, assurances, amortissements...). Pour savoir si le régime réel est plus avantageux pour vous, consultez notre guide de la fiscalité LMNP.
La CFE apparaît dans le formulaire 2033-B de votre liasse fiscale LMNP.
Exemple d'intégration de la CFE dans un compte de résultat LMNP
Prenons le cas de Sophie, 38 ans, qui loue un appartement meublé avec les données suivantes :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Loyers encaissés | 10 800 EUR |
| Charges diverses (assurances, entretien, frais de gestion) | 3 400 EUR |
| CFE | 350 EUR |
| Taxe foncière | 800 EUR |
| Amortissements (bien + mobilier) | 5 600 EUR |
| Total charges + amortissements | 10 150 EUR |
| Résultat fiscal | 650 EUR |
Sans la déduction de la CFE, le résultat imposable de Sophie serait de 1 000 euros au lieu de 650 euros. Chaque euro de CFE déduit réduit son impôt d'autant, multiplié par sa tranche marginale d'imposition. La CFE contribue ainsi à réduire la base soumise à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (18,6 % pour les revenus BIC depuis la LFSS 2026).
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FAQ
Ce qu'il faut retenir
- La CFE en LMNP est due par tout loueur en meublé, dès la deuxième année d'activité, quel que soit le régime fiscal.
- Son montant se situe typiquement entre 243 et 1 158 euros par an pour la majorité des LMNP (recettes inférieures à 32 600 euros).
- Trois exonérations principales existent : première année d'activité, recettes inférieures ou égales à 5 000 euros, et location de la résidence personnelle sous conditions.
- La déclaration initiale se fait via le formulaire 1447-C-SD avant le 31 décembre de l'année de création.
- Au régime réel, la CFE est une charge déductible (case 244 du formulaire 2033-B) qui réduit votre résultat imposable.
Sources officielles :
- CGI art. 1447 -- Champ d'application de la CFE
- CGI art. 1459 -- Exonérations CFE locations meublées
- CGI art. 1647 D -- Cotisation minimum CFE
- BOI-IF-CFE-10-30-10-50 -- Exonérations permanentes locations meublées
- impots.gouv.fr -- FAQ CFE en location meublée
- entreprendre.service-public.fr -- Fiche CFE
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Comment demander le remboursement d'un trop-perçu de CFE
Si vous avez constaté une erreur sur votre avis de CFE (calcul incorrect, exonération non appliquée, plafonnement à 3 % de la valeur ajoutée oublié, double imposition), vous pouvez en demander le remboursement par voie de réclamation contentieuse auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE) dont dépend votre établissement.
Quel est le délai pour réclamer ?
Conformément à l'article R*196-1 du Livre des procédures fiscales, la réclamation doit être déposée au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle de la mise en recouvrement du rôle. Par exemple, pour une CFE 2025 mise en recouvrement à l'automne 2025, vous avez jusqu'au 31 décembre 2026 pour la contester. Deux modes de transmission sont autorisés : par courrier recommandé avec accusé de réception au SIE compétent (le cachet de la poste faisant foi), ou par messagerie sécurisée depuis votre espace professionnel sur impots.gouv.fr (rubrique « J'ai une réclamation »). Joignez à votre demande l'avis de CFE contesté, le motif détaillé de la réclamation, les pièces justificatives et un RIB pour le remboursement éventuel. L'administration dispose de six mois pour répondre ; passé ce délai, le silence vaut décision implicite de rejet et ouvre la voie au recours devant le tribunal administratif.
