Investissement LMNP à Bordeaux
Marché, fiscalité et gestion locative — Guide 2026
Analyse complète du marché immobilier à Bordeaux (Nouvelle-Aquitaine) : prix, loyers, rendement, DPE. Simulez vos 4 régimes fiscaux et gérez votre LMNP avec Locaeo.
Prix médian
4 427 EUR/m²
Rendement brut
4.3 %
Loyer meublé
18.4 EUR/m²
Nouvelle-Aquitaine — 265 328 habitants — Zone tendue — Encadrement des loyers depuis 2022
Le marché immobilier à Bordeaux en 2026 : chiffres clés
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Prix médian au m² | 4 427 EUR |
| Évolution sur 1 an | -7.4 % |
| Loyer meublé médian | 18.4 EUR/m² |
| Loyer nu médian | 16 EUR/m² |
| Rendement brut | 4.3 % |
| Taux de vacance | 7.9 % |
| Zone tendue | Oui |
| Encadrement des loyers | Actif depuis 2022 |
| DPE moyen | C |
| Passoires thermiques | 7.9 % |
| Population | 265 328 |
| Population étudiante | 89 186 |
Sources : DVF 2024, ADEME (DPE), Carte des loyers, LOVAC 2025. Collecte : 2026-02-11.
Comparaison avec Toulouse
Prix m2
4 427 EUR
vs 3 351 EUR
Loyer meublé
18,4 EUR/m2
vs 16,1 EUR/m2
Rendement
4,3 %
vs 5,0 %
Vacance
7,9 %
vs 6,9 %
Simulez votre investissement LMNP à Bordeaux : 4 régimes comparés
Type de bien
T2
Surface
40 m²
Prix d'achat
177 080 €
Loyer mensuel
736 €
TMI
30 %
Profil investisseur : Cadre 38 ans, ville attractive post-TGV — Durée 20 ans — Mobilier 5 000 €
| Régime | Gain net | TRI | Impôts | Rdt net |
|---|---|---|---|---|
Micro-BIC | -13 113 EUR | 0.0 % | 52 146 EUR | 0.0 % |
Réel Simplifié | +38 968 EUR | 1.0 % | 0 EUR | 1.0 % |
Micro-Foncier | -31 869 EUR | 0.0 % | 70 902 EUR | -1.0 % |
Revenus Fonciers | +38 827 EUR | 1.0 % | 206 EUR | 1.0 % |
Économie avec le réel simplifié
52 082 EUR
vs Micro-BIC sur 20 ans — Soit 2 604 EUR/an d'impôts en moins
vs Micro-Foncier : 70 837 EUR d'économie
Prix de vente estimé : 263 132 €
Gratuit, sans inscription — Résultats instantanés
Airbnb vs location longue durée à Bordeaux : que choisir en 2026 ?
Données Airbnb non disponibles pour Bordeaux
Les données de location courte durée ne sont pas encore disponibles pour Bordeaux. Contactez-nous pour un audit personnalisé de votre stratégie locative. En attendant, la location meublée longue durée reste la stratégie recommandée pour optimiser votre fiscalité LMNP.
Pourquoi la location meublée longue durée est privilégiée à Bordeaux
Avec un loyer médian de 18.4 EUR/m² en meublé et un rendement brut de 4.3 %, la location longue durée à Bordeaux offre un équilibre optimal entre rentabilité et tranquillité de gestion.
Revenus stables et prévisibles
Un bail meublé longue durée garantit un loyer mensuel régulier, sans variation saisonnière ni vacance entre séjours.
Gestion simplifiée
Pas de check-in/check-out, pas de ménage entre chaque locataire, pas de communication quotidienne avec les voyageurs.
Fiscalité LMNP optimale
Le régime réel simplifié permet de déduire l'intégralité des charges et amortissements, souvent jusqu'à 0 EUR d'impôt sur vos revenus locatifs.
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Lancer la simulationGérez vos biens à Bordeaux. Déclarez au réel. Sans comptable.
Locaeo intègre les spécificités réglementaires de Bordeaux dans votre déclaration LMNP.
Réglementation LMNP à Bordeaux : tout savoir en 2026
Chaque ville a ses spécificités réglementaires. Voici ce qui s'applique à Bordeaux pour votre investissement LMNP.
Zone tendue à Bordeaux
Zone tendueBordeaux est classée en zone tendue au sens du décret n°2013-392. Cela implique des conséquences directes pour les bailleurs LMNP :
- Préavis réduit à 1 mois pour le locataire (au lieu de 3 mois en zone non tendue)
- Taxe sur les logements vacants (TLV) applicable si le logement reste inoccupé plus d'un an
- Complément de loyer possible uniquement si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles
Encadrement des loyers à Bordeaux
Depuis 2022L'encadrement des loyers est en vigueur à Bordeaux depuis 2022 (source : Bordeaux Métropole). Chaque bail doit respecter les loyers de référence publiés par arrêtés préfectoraux.
- Le loyer ne peut dépasser le loyer de référence majoré (loyer médian + 20 %) pour le quartier et le type de bien
- Loyer médian meublé actuel à Bordeaux : 18.4 EUR/m²
- Un complément de loyer est possible pour des prestations exceptionnelles, mais doit être justifié dans le bail
DPE et passoires thermiques à Bordeaux
DPE moyen : CLe DPE moyen à Bordeaux est de classe C. Le taux de passoires thermiques (classes F et G) est de 7,9 % des logements diagnostiqués (100886 DPE recensés).
Répartition DPE
- Depuis le 1er janvier 2025 : les logements classés G sont interdits à la location
- À partir du 1er janvier 2028 : les logements classés F seront également interdits
- À Bordeaux, 7,9 % des logements diagnostiqués sont en classe F ou G
Obligations déclaratives LMNP
Régime réelEn tant que loueur meublé non professionnel au régime réel simplifié, vous devez respecter les obligations déclaratives suivantes :
- Liasse fiscale 2031 + annexes 2033 (A à G) à déposer avant le 2e jour ouvré suivant le 1er mai
- Déclaration 2042-C-PRO pour reporter le résultat BIC dans votre déclaration de revenus
- Locaeo génère votre liasse fiscale conforme et prête à télédéclarer, sans besoin de comptable ni de cabinet externe
- Tenue d'une comptabilité simplifiée avec registre des immobilisations et des amortissements
Locaeo intègre ces contraintes réglementaires
Le module bail de Locaeo prend en compte automatiquement la zone tendue, l'encadrement des loyers et les obligations DPE applicables à Bordeaux. Vos baux sont générés conformément à la réglementation locale.
Démarrer un LMNP à Bordeaux : guide étape par étape
Nouvelle-AquitaineÉtape 1 — Acheter au bon prix
Le prix médian à Bordeaux est de 4 427 EUR/m² (source : DVF 2024, 3 382 transactions). L'évolution sur un an est de -7.4 %.
Pour un investissement locatif meublé, visez un rendement brut supérieur à 3.3 % et privilégiez les quartiers proches des transports et des centres d'intérêt (universités, centres d'affaires).
Étape 2 — Immatriculation LMNP
Dans les 15 jours suivant le début de votre activité, vous devez déclarer votre activité de loueur meublé via le formulaire P0i sur le Guichet unique INPI (formalites.entreprises.gouv.fr). Cette déclaration vous attribue un numéro SIRET rattaché à votre centre des impôts.
Pour Bordeaux, le centre des impôts compétent est celui du département 33 (Nouvelle-Aquitaine).
Étape 3 — Choisir son régime fiscal
Le choix du régime fiscal est déterminant pour la rentabilité de votre investissement à Bordeaux. Deux options s'offrent à vous :
- Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes — simple mais rarement optimal
- Régime réel simplifié : déduction des charges réelles et amortissements — souvent le plus avantageux pour réduire votre imposition à zéro les premières années
Locaeo simule automatiquement les deux régimes pour votre bien à Bordeaux et vous recommande le plus avantageux.
Étape 4 — Gestion et déclaration avec Locaeo
Une fois votre bien acheté et votre activité déclarée, Locaeo prend le relais pour la gestion quotidienne et la déclaration fiscale :
- Saisie guidée de vos biens, meubles et charges
- Calcul automatique des amortissements composant par composant
- Génération de la liasse fiscale 2031 + 2033 conforme
- Gestion locative intégrée : baux, quittances, relances
Locaeo : votre logiciel LMNP à Bordeaux
Tout ce dont vous avez besoin pour gérer vos biens et déclarer vos revenus locatifs au régime réel simplifié, directement depuis votre navigateur.
Déclaration au réel automatisée
Locaeo calcule automatiquement vos amortissements, génère votre liasse fiscale 2031 + 2033 et optimise votre résultat BIC. Économisez des centaines d'euros par rapport à un expert-comptable.
Économie vs comptable : ~800 EUR/an
Encadrement des loyers intégré
À Bordeaux, l'encadrement des loyers est en vigueur depuis 2022. Locaeo vérifie automatiquement que votre loyer respecte les plafonds réglementaires et génère des baux conformes.
Source : Bordeaux Métropole
Gestion locataire complète
Baux meublé, états des lieux, quittances, révision de loyer et relances automatiques. À Bordeaux (zone tendue), le préavis locataire est de 1 mois — Locaeo intègre cette spécificité dans vos baux.
Gestion locative offerte
Suivi DPE et conformité énergétique
Le DPE moyen à Bordeaux est de classe C. 7,9 % des logements sont des passoires thermiques (F/G). Locaeo vous alerte sur les échéances réglementaires et suit l'amélioration énergétique de vos biens.
7,9 % de passoires thermiques
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Retour d'expérience : investir en LMNP à Bordeaux avec Locaeo
Marie, 38 ans
Investisseur LMNP à Bordeaux (Nouvelle-Aquitaine)
« J'ai acheté un t2 de 40 m² à Bordeaux pour 177 080 €. Avec un loyer de 736 €/mois, le rendement était intéressant mais je redoutais la partie fiscale. Avec Locaeo, j'ai pu déclarer au régime réel simplifié sans comptable et ramener mon imposition à quasiment zéro grâce aux amortissements. La gestion locative intégrée m'a fait gagner un temps précieux. »
Bien
T2 — 40 m²
Prix d'achat
177 080 €
Loyer mensuel
736 €
Revenus annuels
8 832 €
Témoignage archétype basé sur le profil investisseur type à Bordeaux. Les chiffres correspondent au scénario de simulation pré-calculé pour cette ville.
Questions fréquentes sur le LMNP à Bordeaux
Les réponses aux 10 questions les plus posées par les investisseurs LMNP à Bordeaux, avec les données locales à jour.
Le rendement brut moyen à Bordeaux est de 4.3 % pour un meublé, avec un prix médian de 4 427 EUR/m² et un loyer médian meublé de 18.4 EUR/m². En régime réel LMNP, le rendement net après impôt est souvent bien supérieur grâce aux amortissements qui réduisent la base imposable à zéro.
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