Déclaration LMNP : Les Étapes pour Déclarer vos Revenus en 2026

Chaque année, la déclaration LMNP est une source de stress pour des milliers de propriétaires-bailleurs. Quel formulaire remplir ? Quelles cases cocher sur le 2042-C-PRO ? Comment déclarer vos revenus LMNP au régime réel ou au micro-BIC en 2026 ? Entre la liasse fiscale 2031, les annexes 2033 et les dates limites qui varient selon votre département, le risque d'erreur est bien réel -- et les pénalités peuvent atteindre 80 % du montant dû (art. 1728 CGI).

Ce guide vous accompagne pas à pas dans chaque étape de votre déclaration LMNP 2026 (revenus 2025). Du calendrier fiscal aux formulaires obligatoires, en passant par les erreurs fréquentes et la télédéclaration, vous disposerez de toutes les clés pour déclarer sereinement. Retrouvez toutes les définitions utiles dans notre glossaire LMNP.

Avertissement éditorial : Ce guide est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Les informations sont à jour au 10 février 2026. Pour toute situation particulière, consultez un professionnel de la fiscalité. Les dates limites 2026 indiquées sont des estimations par analogie avec le calendrier 2025 ; consultez impots.gouv.fr pour les dates officielles.

Calendrier de déclaration LMNP 2026 : les dates clés

La déclaration LMNP 2026 porte sur les revenus locatifs perçus en 2025. Deux échéances distinctes rythment le calendrier : le dépôt de la liasse fiscale professionnelle (régime réel) et la déclaration de revenus personnelle (tous régimes). Vérifiez que vous remplissez bien les conditions du statut LMNP avant de vous lancer.

Les échéances fiscales du LMNP en 2026

Bon à savoir : En cas de début d'activité LMNP, le délai pour opter pour le régime réel est étendu jusqu'à la date limite de dépôt de la déclaration 2042 (mai/juin 2026 pour les revenus 2025) -- une souplesse appréciable pour les primo-déclarants (CGI art. 50-0, al. 4, modifié LF 2022 art. 7). N'oubliez pas la CFE en LMNP, due chaque année en décembre.

Ce qui change en 2026 : les nouveautés fiscales

Plusieurs réformes impactent votre déclaration LMNP cette année :

• Réintégration des amortissements dans la plus-value : depuis la loi de finances 2025 (art. 84, loi n° 2025-127), les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value en cas de revente, pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025. Exception : résidences étudiantes, seniors et EHPAD (art. 150 VB III CGI).
• Hausse des prélèvements sociaux à 18,6 % : la LFSS 2026 (art. 12) porte la CSG de 9,2 % à 10,6 % sur les revenus BIC, soit un taux global de prélèvements sociaux de 18,6 % (contre 17,2 % auparavant). Attention : cette hausse ne concerne pas les revenus fonciers ni les plus-values immobilières, qui restent à 17,2 % (art. L136-8 CSS).
• Loi Le Meur -- Meublés de tourisme non classés : le plafond micro-BIC est abaissé à 15 000 euros avec un abattement réduit à 30 % (loi n° 2024-1039, art. 7). Pour les meublés de tourisme classés et chambres d'hôtes, le seuil reste à 77 700 euros avec 50 % d'abattement.
• Suppression de l'abattement supplémentaire zones rurales : l'abattement de 21 % en zones B2/C est supprimé depuis les revenus 2025.

Micro-BIC : comment déclarer au régime simplifié

Le régime micro-BIC est le mode de déclaration LMNP le plus simple. Si vos recettes locatives ne dépassent pas certains plafonds, vous pouvez en bénéficier sans aucune comptabilité obligatoire.

Les conditions du régime micro-BIC

Le micro-BIC s'applique automatiquement si vos recettes annuelles brutes restent en dessous des seuils suivants (CGI art. 50-0) :

L'abattement est appliqué automatiquement par l'administration fiscale. Vous n'avez aucun calcul à effectuer : vous déclarez le montant brut de vos recettes (loyers + charges récupérées), et le fisc applique la déduction forfaitaire (CGI art. 50-0, al. 8-11).

En micro-BIC, aucune liasse fiscale n'est requise. Vous remplissez uniquement le formulaire 2042-C-PRO (BOI-BIC-CHAMP-40-20, P55).

Étape par étape : remplir le formulaire 2042-C-PRO en micro-BIC

1. Connectez-vous à votre espace particulier sur impots.gouv.fr.
2. Accédez à votre déclaration de revenus et cochez la rubrique "Revenus des locations meublées non professionnelles".
3. Reportez vos recettes brutes (loyers + charges perçues) dans la case correspondante :

• Case 5ND : déclarant 1 (location meublée longue durée)
• Case 5OD : déclarant 2
• Case 5PD : personne à charge
• Pour les chambres d'hôtes et meublés de tourisme classés : cases 5NG / 5OG / 5PG

1. Validez et signez votre déclaration. L'abattement de 50 % (ou 30 % pour le tourisme non classé) est calculé automatiquement.

Encadré : Quand le micro-BIC n'est pas le bon choix. Si vos charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, amortissements, assurances, taxe foncière) dépassent 50 % de vos recettes, le régime réel est plus avantageux. C'est le cas dans la grande majorité des situations. Comparez les deux régimes avec notre simulateur LMNP gratuit.

Régime réel : les formulaires obligatoires (2031, 2033)

Au régime réel simplifié, la déclaration de vos revenus LMNP passe par une liasse fiscale complète. Cinq formulaires sont nécessaires, en plus du report sur votre déclaration personnelle. Pour une vision globale du statut, consultez notre guide complet LMNP.

Les 5 formulaires de la liasse fiscale LMNP

Pour le détail de chaque formulaire, consultez notre guide de la liasse fiscale LMNP.

Les charges déductibles au régime réel

Au régime réel, vous déduisez vos charges réelles de vos recettes locatives. Les charges doivent remplir quatre conditions cumulatives (BOI-BIC-CHG-10-10) : être engagées dans l'intérêt de l'exploitation, être une charge effective appuyée par des justificatifs, se rattacher à l'exercice en cours et ne pas faire l'objet d'une exclusion légale.

Les principales charges déductibles sont :

• Intérêts d'emprunt et frais accessoires (assurance emprunteur, frais de dossier)
• Taxe foncière (hors TEOM si celle-ci est récupérée auprès du locataire)
• Assurances : propriétaire non occupant (PNO), garantie loyers impayés (GLI)
• Charges de copropriété courantes (hors travaux de construction)
• Frais de gestion et frais de comptabilité
• Cotisation foncière des entreprises (CFE)
• Travaux d'entretien et de réparation
• Amortissement du bien (hors terrain, qui est non amortissable) et du mobilier

L'amortissement est le levier fiscal majeur du régime réel. Découvrez notre guide de l'amortissement LMNP pour maîtriser ce mécanisme.

Régime réel vs micro-BIC : comment choisir ?

La règle est simple : si vos charges réelles dépassent 50 % de vos recettes, le régime réel est plus avantageux. Voici un exemple concret.

Exemple -- Marie, propriétaire d'un T2 à Lyon (12 000 euros de loyers annuels) :

Résultat : au régime réel, Marie économise 2 916 euros d'impôt par an grâce à la déduction des charges et des amortissements. Pour approfondir la fiscalité, consultez notre guide complet de la fiscalité LMNP.

Étape par étape : remplir sa déclaration LMNP au régime réel

Vous avez opté pour le régime réel simplifié ? Voici les quatre étapes pour mener à bien votre déclaration LMNP.

Étape 1 -- S'immatriculer et obtenir un numéro SIRET

Avant toute déclaration, vous devez disposer d'un numéro SIRET. Depuis le 1er janvier 2023, l'immatriculation se fait exclusivement en ligne sur le Guichet unique de l'INPI, via FranceConnect+ (impots.gouv.fr, FAQ LMNP). La procédure est gratuite et remplace l'ancien formulaire P0i.

Délai impératif : l'inscription doit intervenir dans les 15 jours suivant le début de l'activité de location meublée (service-public.gouv.fr). L'absence d'immatriculation peut être qualifiée d'activité occulte et entraîner une majoration de 80 % (art. 1728, 1-c CGI).

Étape 2 -- Rassembler vos justificatifs et tenir votre comptabilité

Au régime réel, la tenue d'une comptabilité est obligatoire. Réunissez les documents suivants :

• Relevé annuel des loyers encaissés
• Factures des charges (travaux, assurances, frais de gestion)
• Tableau d'amortissement de votre prêt immobilier (pour les intérêts d'emprunt)
• Avis de taxe foncière
• Tableau d'amortissement du bien et du mobilier (par composants)
• Appels de fonds de copropriété

Étape 3 -- Calculer votre résultat BIC et remplir la liasse fiscale

La formule de calcul du résultat fiscal est la suivante :

Loyers encaissés - Charges déductibles - Amortissements = Résultat BIC

Deux cas se présentent :

• Résultat positif (bénéfice) : il est soumis à l'impôt sur le revenu (barème progressif) et aux prélèvements sociaux de 18,6 % (LFSS 2026, art. 12).
• Résultat négatif (déficit) : le déficit est reportable pendant 10 ans et imputable uniquement sur les revenus de location meublée non professionnelle (CGI art. 156, 1 ter ; BOI-BIC-DEF-20-20, P110-120).

Règle fondamentale : l'amortissement ne peut pas créer ni augmenter un déficit fiscal (CGI art. 39 C). L'amortissement est limité au résultat avant amortissement. L'excédent est différé sans limite de durée et reportable sur les exercices suivants (art. 39 C, II-3 CGI). Une annexe libre de suivi des amortissements différés est recommandée.

Reportez ensuite les lignes clés dans les formulaires :

• Formulaire 2033-B : case 218 (loyers + charges récupérées), case 242 (charges externes), case 244 (impôts et taxes), case 254 (dotations aux amortissements), case 310 (charges financières).
• Formulaire 2033-C : immobilisations brutes et amortissements cumulés par catégorie.

Étape 4 -- Reporter le résultat sur le 2042-C-PRO et vérifier

Après le dépôt de la liasse fiscale (2031 + 2033), vous devez reporter le résultat sur votre déclaration personnelle 2042-C-PRO :

• Bénéfice : case 5NK (déclarant 1) ou 5OK (déclarant 2)
• Déficit : case 5NY (déclarant 1) ou 5OY (déclarant 2)
• Déficits antérieurs non encore imputés : cases 5GA à 5GJ (10 années, de N-1 à N-10)

Points de contrôle avant envoi :

• Les montants de la liasse 2031/2033 sont cohérents avec ceux du 2042-C-PRO
• Les déficits antérieurs sont correctement reportés (attention : les déficits non reportés sont perdus après 10 ans)
• Les cases micro-BIC (5ND/5OD) ne sont pas remplies si vous êtes au régime réel (et inversement)

Les erreurs fréquentes à éviter lors de la déclaration

Une erreur sur votre déclaration LMNP peut coûter cher : majoration de 10 % à 80 % (art. 1728 CGI) plus intérêts de retard de 0,20 % par mois (art. 1727 CGI). Voici les erreurs les plus courantes et comment les éviter.

Les 7 erreurs les plus courantes

1. Déclarer en revenus fonciers au lieu des BIC. Les revenus de location meublée relèvent toujours des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), jamais des revenus fonciers. Cette confusion est l'erreur la plus fréquente chez les primo-déclarants (BOI-BIC-CHAMP-40-20, P10-30).
2. Choisir le micro-BIC par défaut alors que le régime réel est plus avantageux. Le micro-BIC s'applique automatiquement, mais il est rarement optimal. Exemple : avec 12 000 euros de loyers et 8 000 euros de charges + amortissements, le régime réel ramène le résultat imposable à 4 000 euros (au lieu de 6 000 euros en micro-BIC).
3. Omettre l'immatriculation INPI. Sans numéro SIRET, votre activité peut être qualifiée d'occulte, avec une majoration pouvant atteindre 80 % de l'impôt dû (art. 1728, 1-c CGI).
4. Ne pas distinguer le terrain de la construction. Le terrain est non amortissable. Sa quote-part représente généralement 10 % à 25 % de la valeur du bien (15 % en standard). Amortir le terrain constitue une erreur susceptible de redressement (BOI-BIC-AMT-10-40-30).
5. Créer un déficit avec l'amortissement. L'article 39 C du CGI interdit formellement que l'amortissement crée ou aggrave un déficit fiscal. L'excédent doit être différé.
6. Oublier de reporter les déficits antérieurs. Les cases 5GA à 5GJ du 2042-C-PRO permettent de reporter les déficits des 10 exercices précédents. Un déficit non reporté est définitivement perdu à l'expiration de ce délai (CGI art. 156, 1 ter).
7. Confondre les cases micro-BIC et régime réel sur le 2042-C-PRO. En micro-BIC, vous déclarez les recettes brutes (cases 5ND/5OD). Au régime réel, vous déclarez le résultat net (cases 5NK/5OK). Déclarer un montant brut en case 5NK reviendrait à payer un impôt sur un montant bien supérieur au résultat réel.

Comment corriger une erreur de déclaration ?

• Pendant la période d'ouverture : utilisez le service "Corriger ma déclaration" sur impots.gouv.fr.
• Hors période : adressez une réclamation via la messagerie sécurisée de votre espace particulier ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
• Délai : vous disposez de 3 ans pour corriger une déclaration. En 2026, vous pouvez rectifier les revenus 2023, 2024 et 2025.

Évitez ces erreurs de déclaration. Locaeo génère automatiquement votre liasse fiscale 2031 + 2033 à partir de vos données de gestion locative. Plus de risque de confusion entre les cases, plus de calcul d'amortissement manuel. Essayez gratuitement Locaeo.

Télédéclaration : comment transmettre sa liasse fiscale

Depuis janvier 2015, tous les LMNP au régime réel simplifié ont l'obligation de télédéclarer leur liasse fiscale par EDI-TDFC (Échange de Données Informatisées - Transfert de Données Fiscales et Comptables). La déclaration papier n'est plus acceptée pour la liasse professionnelle (impots.gouv.fr).

Créer votre espace professionnel sur impots.gouv.fr

Attention à ne pas confondre votre espace particulier (déclaration de revenus personnelle) et votre espace professionnel (déclaration de la liasse fiscale). La création d'un espace professionnel est un prérequis indispensable.

La procédure :

1. Rendez-vous sur impots.gouv.fr, rubrique "Votre espace professionnel".
2. Cliquez sur "Créer mon espace professionnel".
3. Renseignez votre numéro SIRET et vos coordonnées.
4. Validez votre compte à réception du code d'activation (envoyé par courrier).

Les modes de transmission de la liasse fiscale

Trois options s'offrent à vous pour la télétransmission EDI-TDFC :

1. Partenaire EDI habilité : un organisme agréé transmet votre liasse pour vous. Coût moyen : environ 100 euros HT (hors établissement de la liasse).
2. Espace professionnel impots.gouv.fr : vous pouvez saisir directement la liasse en mode EFI (plus complexe, réservé aux utilisateurs avertis).
3. Logiciel spécialisé : des solutions comme Locaeo, Decla.fr ou JeDeclareMonMeuble.com génèrent et transmettent la liasse en quelques clics.

Faut-il un comptable ? Notre comparatif comptable vs logiciel LMNP vous aide à choisir la solution adaptée à votre situation.

Les documents à conserver après la déclaration

Après l'envoi de votre déclaration LMNP, conservez l'ensemble de vos justificatifs :

• Durée minimale : 3 ans (délai de reprise de l'administration fiscale)
• Durée recommandée : 6 ans (contrôles en cas de fraude)
• Documents à archiver : liasse fiscale signée, relevés de loyers, factures de charges, tableaux d'amortissement, avis de taxe foncière, accusé de réception de la télédéclaration

Bon à savoir : Si votre comptabilité est tenue de manière informatisée (logiciel comptable), vous devez être en mesure de produire un Fichier des Écritures Comptables (FEC) en cas de contrôle fiscal (art. L47 A, I du LPF). Ce fichier doit respecter un format précis de 18 champs obligatoires par écriture (art. A47 A-1 du LPF). La non-production du FEC expose à une amende de 5 000 euros ou 10 % des rectifications, le montant le plus élevé étant retenu (art. 1729 D CGI). Note : une comptabilité tenue sous Excel n'est pas considérée comme informatisée au sens de l'article L47 A du LPF. La DGFiP met à disposition un outil gratuit, "Test Compta Demat", pour vérifier la conformité de votre FEC.

Locaeo : automatisez votre déclaration LMNP

Déclarer manuellement ses revenus LMNP au régime réel prend du temps, comporte des risques d'erreur et peut coûter cher si vous faites appel à un expert-comptable. Locaeo résout ces trois problèmes en unifiant gestion locative et déclaration fiscale dans un seul outil.

Ce que Locaeo fait pour vous :

• Génération automatique de la liasse fiscale complète (formulaires 2031 + 2033-A/B/C)
• Calcul automatisé des amortissements par composants (construction, installations, mobilier), avec respect de la règle de plafonnement de l'article 39 C du CGI
• Pré-remplissage du formulaire 2042-C-PRO (cases 5NK/5OK ou 5NY/5OY)
• Télédéclaration en un clic via le protocole EDI-TDFC
• Gestion locative gratuite incluse : baux, quittances, suivi des loyers, relances

Comparaison de coût :

Avec Locaeo, vous économisez environ 600 euros par an par rapport à un expert-comptable, tout en bénéficiant d'un outil de gestion locative complet. Découvrez nos tarifs pour les biens supplémentaires (99 euros à partir du 2e bien).

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Conclusion

La déclaration LMNP 2026 n'a rien d'insurmontable si vous suivez les bonnes étapes. Identifiez votre régime fiscal (micro-BIC ou réel), respectez les dates limites (liasse fiscale avant mi-mai, 2042-C-PRO avant fin mai-début juin), et vérifiez chaque case avant de valider. Au régime réel, l'amortissement et la déduction des charges réelles restent les leviers les plus puissants pour réduire -- voire annuler -- votre imposition.

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