Statut LMNP : Conditions, Plafonds et Démarches en 2026
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est le régime fiscal qui s'applique par défaut à tout propriétaire qui loue un logement meublé en France et dont les recettes locatives annuelles restent inférieures à 23 000 euros ou inférieures aux autres revenus d'activité du foyer fiscal. C'est le cadre le plus avantageux pour percevoir des revenus locatifs tout en optimisant votre fiscalité.
Encore faut-il remplir les conditions d'éligibilité et respecter les plafonds de revenus pour en bénéficier. Entre le seuil de 23 000 euros, les conditions cumulatives, l'inscription au Guichet unique de l'INPI et les obligations comptables, les démarches pour devenir LMNP peuvent sembler complexes.
Ce guide complet vous explique en détail les conditions, plafonds et démarches du statut LMNP en 2026, avec des exemples chiffrés pour identifier votre situation. Pour un comparatif détaillé avec le LMP, consultez notre guide LMP ou LMNP : quelles différences. Pour une vue d'ensemble complète, consultez notre guide complet du LMNP.
Avertissement : Ce guide est à titre informatif et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Consultez un professionnel pour votre situation spécifique. Informations à jour au 12 février 2026.
Les 3 conditions pour bénéficier du statut LMNP
Pour bénéficier du statut LMNP, trois conditions doivent être remplies : posséder un logement meublé conforme au décret du 31 juillet 2015, exercer l'activité à titre non professionnel, et respecter au moins un des deux plafonds de revenus (recettes inférieures à 23 000 euros par an OU inférieures aux autres revenus d'activité du foyer fiscal). Détaillons chaque condition.
Condition 1 — Être propriétaire d'un bien meublé conforme
Le logement que vous mettez en location doit être un bien meublé, c'est-à-dire équipé de manière à permettre au locataire d'y vivre immédiatement sans apporter autre chose que ses effets personnels. Le mobilier obligatoire est fixé par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Votre logement doit comporter ces 11 éléments minimum :
- Literie avec couette ou couverture
- Dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres (volets, rideaux)
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro-ondes
- Réfrigérateur (avec compartiment à température inférieure ou égale à -6 °C)
- Vaisselle en nombre suffisant
- Ustensiles de cuisine
- Table et sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d'entretien ménager
Si le mobilier est incomplet, le juge peut requalifier votre bail en location nue. Les conséquences sont lourdes : vos revenus seront alors imposés dans la catégorie des revenus fonciers (et non des BIC) et la durée minimale du bail passera de 1 an à 3 ans. Retrouvez toutes les définitions dans notre glossaire LMNP.
Le logement doit également être décent et répondre aux critères de performance énergétique. Depuis le 1er janvier 2025, un classement DPE minimum de F est exigé en métropole. Cette exigence passera à E en 2028, puis à D en 2034 (CCH art. L 173-1-1).
Le bail meublé en résidence principale doit être écrit, d'une durée minimale d'un an (neuf mois pour les étudiants), et accompagné d'un inventaire du mobilier signé par les deux parties (loi 89-462 du 6 juillet 1989, art. 25-4 et 25-5). Un dossier de diagnostic technique complet (DPE, CREP, état des risques) doit être annexé au bail.
Condition 2 — Exercer l'activité à titre non professionnel
La location meublée est fiscalement une activité commerciale. Vos revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers comme pour la location nue (CGI art. 35).
« Exercer à titre non professionnel » signifie concrètement que vous ne remplissez pas les deux conditions cumulatives du statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel). Le statut LMNP est donc défini par opposition au LMP : est LMNP tout loueur en meublé qui ne remplit pas simultanément les deux conditions du LMP (art. 155 IV du CGI).
Depuis la loi de finances 2020, l'inscription au RCS n'est plus un critère. Cette condition avait été jugée inconstitutionnelle par le Conseil constitutionnel (QPC n° 2017-689 du 8 février 2018). Le caractère professionnel de votre activité dépend désormais uniquement des seuils de revenus.
Condition 3 — Respecter les plafonds de revenus
Pour conserver le statut LMNP, il suffit qu'une seule des deux conditions suivantes soit remplie :
- Vos recettes locatives annuelles sont inférieures à 23 000 euros (loyers bruts, charges comprises)
- OU vos recettes locatives sont inférieures à vos autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, pensions, BNC, BA, autres BIC, revenus art. 62 du CGI)
Attention : le seuil de 23 000 euros s'apprécie sur les recettes brutes (loyers TTC + charges), et non sur le bénéfice net. Un propriétaire percevant 25 000 euros de loyers bruts mais dégageant un résultat net négatif dépasse tout de même le seuil.
Le basculement en LMP n'intervient que si les DEUX seuils sont dépassés simultanément (art. 155 IV du CGI). Nous détaillons le calcul précis de ces plafonds dans la section suivante.
| Condition | Critère | Source |
|---|---|---|
| Bien meublé conforme | Logement équipé des 11 éléments du décret du 31 juillet 2015 | Décret n° 2015-981 |
| Activité non professionnelle | Ne pas remplir les 2 conditions cumulatives du LMP | Art. 155 IV du CGI |
| Plafonds de revenus | Recettes < 23 000 EUR/an OU < autres revenus d'activité du foyer | Art. 155 IV du CGI |
Le plafond de revenus LMNP : seuil de 23 000 euros et condition de prépondérance
Le plafond pour rester en LMNP repose sur deux seuils alternatifs : vos recettes locatives annuelles doivent être inférieures à 23 000 euros, OU inférieures aux autres revenus d'activité de votre foyer fiscal. Le basculement en LMP n'intervient que si les DEUX seuils sont dépassés simultanément.
Le double seuil du statut LMNP expliqué simplement
Le premier seuil est un montant fixe : 23 000 euros de recettes locatives annuelles (toutes locations meublées confondues, tous biens du foyer fiscal additionnés). Le second seuil est relatif : vos recettes locatives doivent rester inférieures à vos revenus professionnels (salaires nets, pensions, BNC, BA, autres BIC).
Ces deux seuils sont alternatifs pour rester LMNP (il suffit d'en respecter un seul) mais cumulatifs pour basculer en LMP (il faut dépasser les deux). Le seuil de 23 000 euros s'apprécie au niveau du foyer fiscal entier (art. 155 IV-2 du CGI).
Exemple 1 — LMNP maintenu : Sophie est cadre et gagne 40 000 euros par an. Elle perçoit 25 000 euros de loyers meublés (deux appartements). Ses recettes dépassent le seuil de 23 000 euros, mais elles restent inférieures à ses revenus d'activité (25 000 < 40 000). Elle conserve le statut LMNP.
Exemple 2 — Basculement en LMP : Marc est enseignant et gagne 22 000 euros par an. Il perçoit 25 000 euros de loyers meublés (trois appartements). Ses recettes dépassent 23 000 euros ET sont supérieures à son salaire (25 000 > 22 000). Il bascule automatiquement en LMP au 1er janvier de l'année concernée.
Les plafonds micro-BIC en 2026
Le plafond de 23 000 euros concerne le statut (LMNP vs LMP). Il ne faut pas le confondre avec les plafonds micro-BIC, qui déterminent le régime fiscal applicable. Les deux notions sont indépendantes.
| Type de location | Plafond micro-BIC | Abattement forfaitaire |
|---|---|---|
| Location meublée longue durée | 77 700 EUR | 50 % |
| Meublé de tourisme classé | 77 700 EUR | 50 % |
| Chambre d'hôtes | 77 700 EUR | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 EUR | 30 % |
Ces seuils micro-BIC ont été modifiés par la loi Le Meur (n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, art. 7). Les meublés de tourisme classés sont passés de 188 700 euros (abattement 71 %) à 77 700 euros (abattement 50 %). Les meublés de tourisme non classés sont passés de 77 700 euros à 15 000 euros avec un abattement réduit de 50 % à 30 %.
Au-delà du plafond micro-BIC, le régime réel simplifié est obligatoire (CGI art. 50-0). Vérifiez votre éligibilité avec notre simulateur LMNP gratuit.
Comment calculer ses recettes locatives
Le calcul des recettes locatives obéit à des règles précises :
- Inclure : loyers bruts TTC, charges récupérées auprès du locataire, indemnités d'assurance garantissant les loyers
- Exclure : dépôt de garantie (sauf s'il est conservé), subventions
- Période : année civile (du 1er janvier au 31 décembre)
- Foyer fiscal : additionner les recettes de tous les biens meublés du foyer (les deux conjoints)
En cas de début d'activité en cours d'année, les recettes sont ajustées prorata temporis, distinctement pour chaque immeuble (art. 155 IV-2 du CGI). En société de personnes, les recettes sont appréciées au prorata des droits de chaque associé dans les bénéfices sociaux.
Bon à savoir : Les recettes s'entendent du total des loyers courus, charges comprises (loyers bruts TTC). Il ne s'agit pas du bénéfice net mais des recettes brutes. Un bénéfice nul ou négatif ne vous protège pas du basculement en LMP si vos recettes brutes dépassent les seuils.
LMNP ou LMP : quelle différence en 2026 ?
La distinction entre le statut LMNP et le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel) repose sur les deux conditions cumulatives déjà évoquées. Vous devenez LMP si vos recettes locatives dépassent 23 000 euros par an ET sont supérieures à vos autres revenus d'activité professionnelle (art. 155 IV du CGI).
Les conséquences de ce basculement sont significatives. Voici les 4 différences principales :
| Critère | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Cotisations sociales | Prélèvements sociaux 18,6 % (LFSS 2026) | Cotisations SSI 35 à 45 % du bénéfice |
| Déficits | Report sur BIC meublé non professionnel (10 ans) | Imputation sur revenu global (6 ans) |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers (exonération IR après 22 ans) | Régime professionnel (exonération possible si recettes < 90 000 EUR et activité > 5 ans) |
| IFI | Biens inclus dans l'assiette | Biens professionnels exclus de l'IFI si l'activité est principale (art. 975 V CGI) |
Ces différences ont un impact financier considérable sur votre stratégie patrimoniale. Pour un comparatif complet avec exemples chiffrés et arbre de décision, consultez notre guide LMP ou LMNP : quelles différences et comment choisir.
Les démarches pour obtenir le statut LMNP (inscription INPI)
L'immatriculation LMNP via le Guichet unique de l'INPI (procedures.inpi.fr) est gratuite et se fait en ligne. La démarche prend environ 15 minutes et doit être effectuée dans les 15 jours suivant le début de la location. Voici les étapes pour devenir LMNP.
Étape 1 — S'inscrire sur le Guichet unique de l'INPI
Depuis le 1er janvier 2023, toutes les formalités de création d'entreprise passent par le Guichet unique de l'INPI. L'ancien formulaire P0i (Cerfa 11921) n'est plus rempli directement par le loueur : il est généré automatiquement par la plateforme.
L'immatriculation LMNP est entièrement gratuite. Aucun frais n'est à prévoir pour cette formalité. Le délai légal est de 15 jours après le début de votre activité de location meublée (impots.gouv.fr).
Étape 2 — Remplir le formulaire de déclaration d'activité
Rendez-vous sur procedures.inpi.fr et suivez ces étapes :
- Cliquez sur « Déposer une formalité d'entreprise » puis « Créer une entreprise »
- Choisissez « Entreprise individuelle » comme forme juridique (c'est la forme par défaut pour un loueur meublé personne physique)
- Renseignez votre identité, l'adresse du bien mis en location et la date de début de location
- Choisissez votre régime fiscal : micro-BIC ou régime réel simplifié
Si vous avez des charges importantes (crédit immobilier, travaux, mobilier neuf), le régime réel est souvent plus avantageux grâce à la déduction des charges réelles et aux amortissements. L'option pour le régime réel peut être exercée par courriel via la messagerie sécurisée de votre compte fiscal, dans le délai de dépôt de la déclaration de revenus de l'année précédant celle d'application. Elle est reconduite tacitement chaque année (CGI art. 50-0, 4° ; BOI-BIC-DECLA-10-30 n° 70).
Étape 3 — Obtenir votre numéro SIRET
Après validation de votre déclaration, l'INSEE vous attribue un numéro SIRET. Ce numéro identifie votre activité de location meublée et il est indispensable pour vos déclarations fiscales (formulaire 2042-C-PRO, et liasse fiscale 2031 si vous êtes au régime réel).
Le délai d'obtention est de 1 à 3 semaines après la déclaration. Vous le recevrez par courrier ou en ligne via votre espace INPI.
Important : L'immatriculation au Guichet unique de l'INPI est obligatoire pour tous les loueurs en meublé, quel que soit le régime fiscal choisi. L'absence d'immatriculation n'empêche pas l'imposition de vos revenus, mais elle peut entraîner des difficultés administratives (absence de SIRET, impossibilité de déposer la liasse fiscale en ligne).
Les cas particuliers
- Ajout d'un nouveau bien : déclarez une modification d'activité (pas une nouvelle création)
- Cessation d'activité : déclarez la cessation dans les 30 jours suivant la fin de la dernière location
- Indivision ou couple : chaque indivisaire ou conjoint peut déclarer séparément
- Non-résidents : seuls les revenus imposables en France sont pris en compte pour la condition de prépondérance (BOI-BIC-CHAMP-40-10 n° 165)
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Les obligations comptables du LMNP
Le statut LMNP implique des obligations comptables qui varient selon le régime fiscal choisi. Voici ce que vous devez savoir pour rester en conformité.
Les obligations au régime micro-BIC
Le régime micro-BIC est le plus simple. Vos obligations se résument à :
- Tenir un livre des recettes (registre chronologique des loyers encaissés)
- Remplir votre déclaration annuelle des revenus sur le formulaire 2042-C-PRO, cases 5ND (déclarant 1) ou 5OD (déclarant 2)
- L'administration applique automatiquement un abattement forfaitaire de 50 % (minimum 305 euros) sur vos recettes déclarées
Pas de bilan, pas de liasse fiscale, pas de comptabilité d'engagement. La simplicité a toutefois un prix : l'abattement forfaitaire ne tient pas compte de vos charges réelles ni de l'amortissement LMNP, qui est le principal avantage du régime réel.
Les obligations au régime réel simplifié
Le régime réel demande une comptabilité plus rigoureuse, mais il permet des économies fiscales nettement supérieures. Vos obligations comprennent :
- Tenue d'une comptabilité d'engagement simplifiée (enregistrement des charges et produits)
- Établissement d'un bilan simplifié et d'un compte de résultat (formulaires 2033-A et 2033-B)
- Calcul des amortissements (immobilier par composants, mobilier, travaux)
- Production d'une liasse fiscale complète (formulaires 2031 + 2033-A/B/C)
- Télétransmission obligatoire de la liasse fiscale (EDI-TDFC)
- Report du résultat sur la 2042-C-PRO, cases 5NK/5OK (bénéfice) ou 5NY/5OY (déficit)
Pour le détail des formulaires, consultez notre guide de la liasse fiscale LMNP. Pour approfondir les régimes fiscaux, consultez notre guide de la fiscalité LMNP.
| Obligation | Micro-BIC | Régime réel simplifié |
|---|---|---|
| Livre des recettes | Oui | Oui |
| Comptabilité d'engagement | Non | Oui |
| Bilan + compte de résultat | Non | Oui (2033-A et 2033-B) |
| Tableau des amortissements | Non | Oui |
| Liasse fiscale (2031 + 2033) | Non | Oui |
| Télétransmission EDI | Non | Oui |
| Déclaration 2042-C-PRO | Oui (cases 5ND/5OD) | Oui (cases 5NK/5OK) |
| Expert-comptable obligatoire | Non | Non (mais recommandé) |
L'avantage d'un logiciel dédié pour vos obligations comptables
Les obligations du régime réel sont plus lourdes, mais elles permettent des économies fiscales très supérieures grâce à la déduction de vos charges réelles et à l'amortissement de votre bien. Un expert-comptable n'est pas obligatoire, mais la comptabilité LMNP au régime réel nécessite un outil adapté.
Un logiciel comme Locaeo automatise l'intégralité de ces obligations : comptabilité, amortissements par composants, liasse fiscale, et télétransmission — pour 199 euros par an (premier bien), contre 400 à 900 euros par an pour un expert-comptable. Comparez les solutions dans notre comparatif comptable vs logiciel LMNP.
Que se passe-t-il si vous dépassez les plafonds ?
Si vos recettes locatives dépassent simultanément les deux seuils du statut LMNP (recettes supérieures à 23 000 euros ET supérieures aux autres revenus d'activité), vous basculez automatiquement en LMP au 1er janvier de l'année concernée. Les conséquences sont majeures. Voici ce qui change selon le type de dépassement.
Dépassement du plafond statut (23 000 euros) — basculement en LMP
Le basculement LMNP vers LMP est automatique dès que les deux conditions cumulatives sont remplies (art. 155 IV du CGI). Le caractère LMP ou LMNP s'apprécie annuellement : vous pouvez changer de statut d'une année sur l'autre.
Les conséquences concrètes du basculement en LMP :
- Affiliation obligatoire à la sécurité sociale des indépendants (SSI/URSSAF) : cotisations de 35 à 45 % du bénéfice net, contre des prélèvements sociaux de 18,6 % en LMNP
- Perte des déficits LMNP accumulés : les déficits non encore imputés sont perdus lors du passage en LMP (art. 156, I-1° ter du CGI). Si vous redevenez LMNP ultérieurement, les déficits antérieurs de moins de 10 ans redeviennent imputables
- Changement de régime de plus-value à la revente : vous passez du régime des plus-values des particuliers au régime professionnel
- Le passage LMNP vers LMP ne constitue toutefois pas une cessation d'activité au sens fiscal : pas de taxation de plus-value latente au moment du changement
Vérifiez chaque année, en décembre, le niveau de vos recettes et de vos autres revenus pour anticiper un éventuel basculement. Un passage involontaire en LMP survient souvent quand les revenus professionnels diminuent (retraite, chômage, congé parental, mi-temps) alors que les recettes locatives dépassent 23 000 euros. Découvrez toutes les conséquences dans notre guide LMP ou LMNP.
Dépassement du plafond micro-BIC — passage au régime réel
Si vos recettes dépassent 77 700 euros (location classique) ou 15 000 euros (meublé de tourisme non classé), le régime micro-BIC n'est plus applicable. Le passage au régime réel est obligatoire à compter du 1er janvier de l'année suivant le dépassement.
Ce passage n'affecte pas votre statut LMNP. Vous pouvez parfaitement être LMNP au régime réel. Les obligations supplémentaires sont celles décrites dans la section précédente (comptabilité d'engagement, liasse fiscale, télétransmission). L'avantage : le régime réel est souvent plus favorable fiscalement grâce aux amortissements et à la déduction des charges réelles.
Tableau récapitulatif des conséquences par type de dépassement
| Dépassement | Conséquence | Impact fiscal | Action requise |
|---|---|---|---|
| Recettes > 23 000 EUR ET > revenus d'activité | Basculement en LMP | Cotisations SSI + régime plus-value professionnel | Affiliation URSSAF + comptabilité LMP |
| Recettes > 77 700 EUR (ou 15 000 EUR non classé) | Passage au régime réel | Comptabilité d'engagement + liasse fiscale | Expert-comptable ou logiciel LMNP |
| Les deux simultanément | LMP au régime réel | Cumul des deux conséquences | Affiliation URSSAF + liasse fiscale |
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FAQ — Questions fréquentes sur le statut LMNP
Ce qu'il faut retenir
Le statut LMNP est le régime fiscal le plus accessible pour les propriétaires qui louent un bien meublé en France. Trois conditions suffisent : un logement meublé conforme aux 11 éléments du décret du 31 juillet 2015, une activité exercée à titre non professionnel, et des recettes locatives respectant au moins un des deux plafonds (inférieures à 23 000 euros ou inférieures aux autres revenus d'activité du foyer fiscal).
Les démarches d'inscription LMNP sont simples et gratuites : 15 minutes sur le Guichet unique de l'INPI pour obtenir votre numéro SIRET. L'essentiel est ensuite de surveiller vos plafonds chaque année pour éviter un basculement involontaire en LMP.
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