Dépôt de Garantie Location : Montant, Restitution et Litiges Guide 2026
Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire au bailleur lors de la signature du bail, destinée à couvrir les éventuels manquements du locataire : loyers impayés, charges non réglées ou dégradations locatives. Il est encadré par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Son montant est plafonné à 1 mois de loyer hors charges en location vide et 2 mois en location meublée. Sa restitution obéit à des délais stricts : 1 ou 2 mois selon l'état des lieux de sortie.
Ce sujet est la première source de litiges entre propriétaires et locataires. Que vous soyez bailleur ou locataire, ce guide couvre toutes les règles en vigueur en 2026 : montant maximum, délais de restitution, retenues autorisées, pénalités de retard et recours en cas de litige. Pour une vision globale de la gestion de vos biens, consultez notre guide complet de la gestion locative.
Avertissement : Ce guide a une vocation informative. Il ne constitue pas un conseil juridique personnalisé.
Qu'est-ce que le dépôt de garantie en location ?
Définition légale du dépôt de garantie (article 22, loi du 6 juillet 1989)
Le dépôt de garantie est une somme d'argent versée par le locataire au bailleur lors de la signature du contrat de location. Il garantit l'exécution des obligations locatives du locataire : paiement du loyer, des charges et réalisation des réparations locatives qui lui incombent (article 22, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
Le dépôt de garantie est encaissé immédiatement par le bailleur. Les moyens de paiement acceptés sont le chèque, le virement bancaire ou les espèces. Attention : le paiement en espèces est limité à 1 000 euros maximum entre particuliers résidant en France.
Au-delà, le locataire doit payer par chèque ou virement.
Bon à savoir : Le montant du dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne fait l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, même en cas de renouvellement du bail.
Dépôt de garantie et caution : quelle différence ?
La confusion est fréquente, mais les deux termes désignent des réalités juridiques très différentes.
Le dépôt de garantie est une somme d'argent versée par le locataire au bailleur. La caution (ou garant), est une personne physique ou morale qui s'engage à payer les dettes locatives du locataire en cas de défaillance.
Dans le langage courant, on dit souvent "payer la caution" pour parler du dépôt de garantie. C'est une erreur qui peut créer des malentendus dans les courriers officiels ou les procédures judiciaires. Utilisez toujours le terme exact : dépôt de garantie.
Le cumul entre un dépôt de garantie et un cautionnement (personne se portant garante) est autorisé. En revanche, l'article 22-1 interdit au bailleur de cumuler un cautionnement et une assurance garantissant les obligations locatives (type GLI), sauf si le cautionnement émane d'un organisme agréé (Action Logement, Visale).
Le dépôt de garantie est-il obligatoire ?
Non. Le dépôt de garantie est facultatif. Le bailleur n'est pas tenu d'en exiger un. Toutefois, lorsqu'il est prévu par le contrat de bail, son montant et ses modalités de restitution sont strictement encadrés par la loi (article 22, alinéa 1, loi du 6 juillet 1989).
Il existe une exception importante : aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois. Si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel (ce qui est un droit), le bailleur peut alors exiger un dépôt de garantie.
Exemple : Vous louez un studio à 600 euros par mois. Si le locataire paie au trimestre (1 800 euros d'avance), vous ne pouvez pas demander de dépôt de garantie. S'il paie au mois, vous pouvez en demander un.
Montant du dépôt de garantie : meublé vs location vide
Location vide : 1 mois de loyer hors charges maximum
Pour une location nue (non meublée), le dépôt de garantie ne peut pas excéder un mois de loyer en principal, c'est-à-dire hors charges (article 22, alinéa 2, loi du 6 juillet 1989).
Exemple : Vous louez un appartement vide à 750 euros par mois + 80 euros de charges. Le dépôt de garantie maximum est de 750 euros (pas 830 euros).
Location meublée : 2 mois de loyer hors charges maximum
Pour une location meublée constituant la résidence principale du locataire, le dépôt de garantie ne peut pas excéder deux mois de loyer en principal, hors charges . Pour en savoir plus sur les spécificités de ce type de bail, consultez notre guide de la location meublée.
Exemple : Vous louez un appartement meublé à 900 euros par mois + 100 euros de charges. Le dépôt de garantie maximum est de 1 800 euros (2 x 900 euros). Notez que ce montant dépasse le seuil de 1 000 euros en espèces : le locataire devra donc payer par chèque ou virement.
Cas particuliers (bail mobilité, colocation, logement social)
Bail mobilité : aucun dépôt de garantie ne peut être exigé. C'est une interdiction absolue et d'ordre public. Ce contrat, créé par la loi ELAN du 23 novembre 2018, est réservé aux personnes en formation professionnelle, études supérieures, contrat d'apprentissage, stage, service civique ou mission temporaire. Sa durée est de 1 à 10 mois, non renouvelable. Pour approfondir le cadre LMNP, consultez notre guide complet LMNP.
Colocation avec bail unique : le dépôt de garantie est versé collectivement. Un seul dépôt pour l'ensemble des colocataires. Lorsqu'un colocataire quitte le logement, le bailleur n'est pas tenu de rembourser sa quote-part. Le colocataire sortant doit s'arranger directement avec les colocataires restants (article 8-1, loi du 6 juillet 1989).
Location saisonnière : les locations de courte durée (type Airbnb) ne sont pas soumises à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur fixe librement le montant du dépôt de garantie. Seul le droit commun des contrats (Code civil) s'applique.
Peut-on réviser le montant du dépôt de garantie en cours de bail ?
Non. L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 interdit expressément toute révision du montant du dépôt de garantie pendant la durée du bail, même en cas de renouvellement. Le montant reste celui fixé à la signature initiale du contrat.
| Type de location | Montant maximum | Base de calcul | Texte de référence |
|---|---|---|---|
| Location vide | 1 mois | Loyer hors charges | Art. 22, al. 2 |
| Location meublée (résidence principale) | 2 mois | Loyer hors charges | Art. 25-6, renvoi art. 22 |
| Bail mobilité | Aucun (interdit) | — | Art. 25-15 |
| Location saisonnière | Libre | Accord des parties | Code civil (hors loi 89-462) |
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Quand et comment restituer le dépôt de garantie ?
La restitution du dépôt de garantie est l'étape qui génère le plus de litiges. Les délais sont stricts et les pénalités de retard automatiques. Voici les règles à connaître.
Délai de 1 mois : état des lieux conforme
Lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée (aucune dégradation constatée), le bailleur doit restituer le dépôt de garantie dans un délai maximal de 1 mois à compter de la remise des clés. Ce délai raccourci a été introduit par la loi ALUR du 24 mars 2014 (auparavant, le délai était de 2 mois dans tous les cas).
La remise des clés peut se faire en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception. C'est cette date qui fait courir le délai.
Délai de 2 mois : dégradations constatées
Lorsque l'état des lieux de sortie n'est pas conforme à l'état des lieux d'entrée (dégradations identifiées), le délai de restitution est porté à 2 mois à compter de la remise des clés (article 22, alinéa 4, loi du 6 juillet 1989).
L'état des lieux de sortie est le document-clé. Depuis le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, il doit être établi de manière contradictoire entre les parties et comprendre, pour chaque pièce, la description de l'état des revêtements (sols, murs, plafonds), des équipements et des éléments du logement.
Cas spécial copropriété : la provision de 20 %
Lorsque le logement est situé dans un immeuble collectif (copropriété), le bailleur peut conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie après la régularisation initiale. Cette provision couvre les charges de copropriété en attente de l'arrêté annuel des comptes. La restitution du solde doit intervenir dans le mois suivant l'approbation définitive des comptes en assemblée générale de copropriété (article 22, alinéa 5, loi du 6 juillet 1989).
Exemple : Vous avez encaissé un dépôt de garantie de 800 euros. Après l'état des lieux conforme, vous restituez 640 euros (80 %) dans le mois et conservez 160 euros (20 %) en provision. Après l'approbation des comptes de copropriété, vous restituez le solde (ou le solde ajusté après régularisation des charges).
La pénalité de 10 % du loyer par mois de retard
La pénalité de retard est une majoration automatique. À défaut de restitution dans les délais légaux (1 ou 2 mois), le dépôt de garantie restant dû est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal (hors charges) pour chaque mois civil commencé de retard. Cette pénalité ne nécessite pas de mise en demeure préalable.
Attention : cette majoration s'applique sur le loyer mensuel, pas sur le montant du dépôt lui-même.
Exception : la pénalité n'est pas due si le retard résulte du défaut d'indication par le locataire de sa nouvelle adresse .
Locataires : pensez toujours à communiquer votre nouvelle adresse par écrit, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception.
Comment calculer le montant à restituer (exemples chiffrés)
Cas 1 : Restitution simple (location vide, aucune dégradation)
- Loyer : 800 euros/mois hors charges
- Dépôt de garantie versé : 800 euros
- État des lieux de sortie : conforme
- Délai : 1 mois
- Montant restitué : 800 euros
Cas 2 : Retard de 3 mois (location meublée, dégradations)
- Loyer : 900 euros/mois hors charges
- Dépôt de garantie versé : 1 800 euros
- Retenues justifiées : 400 euros (réparations)
- Montant dû au locataire : 1 400 euros
- Restitution effectuée : 5 mois après la remise des clés (au lieu de 2 mois)
- Retard : 3 mois
- Pénalité : 3 x 90 euros (10 % de 900 euros) = 270 euros
- Total versé au locataire : 1 400 + 270 = 1 670 euros
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Les retenues autorisées sur le dépôt de garantie
Loyers et charges impayés
Le bailleur peut retenir sur le dépôt de garantie les sommes correspondant aux loyers ou charges locatives restés impayés. Chaque retenue doit être justifiée par des documents : relevés de compte, lettres de relance adressées au locataire, décompte de charges (article 22, alinéa 4, loi du 6 juillet 1989).
Exemple : Le locataire quitte le logement avec 1 mois de loyer impayé (700 euros). Le dépôt de garantie est de 1 400 euros (location meublée). Le bailleur retient 700 euros et restitue 700 euros, justificatifs à l'appui.
Dégradations locatives (vs usure normale et vétusté)
Le bailleur peut aussi retenir les frais de réparation des dégradations imputables au locataire. Mais il ne peut jamais imputer au locataire les dégradations résultant de la vétusté, c'est-à-dire l'usure normale liée au temps et à l'usage des matériaux .
La vétusté est définie comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement. C'est une distinction fondamentale. Des murs légèrement jaunis après 8 ans d'occupation : c'est de la vétusté. Un mur percé de trous non rebouchés : c'est une dégradation imputable au locataire.
La grille de vétusté : un outil indispensable
La grille de vétusté est un outil qui permet de distinguer l'usure normale d'un logement des dégradations imputables au locataire. Elle définit pour les principaux matériaux et équipements une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels.
Les parties peuvent choisir d'appliquer une grille issue d'un accord collectif local ou en convenir librement dans le bail. L'utilisation d'une grille de vétusté n'est pas obligatoire, mais elle est fortement recommandée pour prévenir les litiges. Pour les termes techniques, consultez notre glossaire LMNP.
Exemple avec grille : Les peintures ont une durée de vie de 9 ans. Le locataire quitte après 6 ans. L'abattement pour vétusté est de 67 % (6/9). Le coût de réfection est de 1 200 euros. La part imputable au locataire est de 1 200 x 33 % = 396 euros.
Quels justificatifs fournir ? (devis, factures, photos)
Toute retenue sur le dépôt de garantie doit être dûment justifiée. Le bailleur doit fournir :
- Les états des lieux d'entrée et de sortie comparatifs;
- Des photos datées montrant l'état avant/après;
- Des factures de professionnels ou des devis détaillés pour les travaux de remise en état;
- Les lettres de réclamation adressées au locataire restées sans réponse;
- Le décompte de charges pour les charges non régularisées
Une retenue sans justificatif est abusive et expose le bailleur à la pénalité de 10 % par mois de retard sur le montant non restitué.
Exemples concrets de retenues légitimes et abusives
| Retenue **légitime** | Retenue **abusive** |
|---|---|
| Loyers impayés (avec décompte) | Usure normale des peintures après 10 ans |
| Remplacement d'une vitre cassée par le locataire (avec facture) | Remplacement de la moquette vétuste (posée il y a 15 ans) |
| Rebouchage de trous dans les murs (avec devis) | Nettoyage "courant" du logement (ménage de fin de bail) |
| Réparation d'une porte arrachée (avec photos et facture) | Travaux d'embellissement (modernisation de la cuisine) |
| Régularisation de charges locatives impayées (avec relevé) | Retenue "forfaitaire" sans justificatif détaillé |
Bon à savoir : Sans grille de vétusté annexée au bail, l'appréciation se fait au cas par cas, ce qui augmente fortement le risque de litige. Propriétaires : annexez une grille de vétusté dès la signature du bail.
Que faire en cas de litige sur le dépôt de garantie ?
Votre dépôt de garantie n'a pas été restitué dans les délais ? Des retenues vous semblent injustifiées ? Voici les trois étapes de recours, de la plus simple à la plus formelle.
Étape 1 : La lettre de mise en demeure (modèle)
La première démarche est d'adresser une lettre de mise en demeure au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Ce courrier interrompt la prescription et constitue un préalable pratique indispensable.
La lettre doit rappeler :
- La date de remise des clés;
- Le montant du dépôt de garantie versé;
- Le délai légal de restitution (1 ou 2 mois);
- Le montant de la pénalité de 10 % déjà courue;
- Un délai raisonnable pour la restitution (8 à 15 jours).
Exemple : Vous avez remis les clés le 1er janvier 2026. L'état des lieux de sortie est conforme. Au 15 mars 2026 (soit 2 mois et demi après), le dépôt de 800 euros n'a toujours pas été restitué. Vous envoyez une mise en demeure réclamant 800 euros + 80 euros de pénalité (1 mois de retard commencé x 10 % de 800 euros de loyer).
Étape 2 : La commission départementale de conciliation (gratuite)
La commission départementale de conciliation (CDC) est une instance gratuite qui aide propriétaires et locataires à résoudre leurs litiges à l'amiable. Elle est compétente pour les litiges relatifs au dépôt de garantie.
Sa saisine est gratuite et elle rend un avis dans un délai de 2 mois. La tentative de résolution amiable est obligatoire pour les litiges dont le montant n'excède pas 5 000 euros .
En pratique, la plupart des litiges sur le dépôt de garantie portent sur des montants inférieurs à 5 000 euros. Vous devez donc passer par cette étape avant toute saisine du tribunal.
Étape 3 : Le juge du contentieux de la protection
Si la conciliation échoue, vous pouvez saisir le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire. Ce magistrat est compétent pour les litiges locatifs.
La procédure est simplifiée pour les petits litiges. Vous pouvez vous représenter vous-même (pas besoin d'avocat pour les litiges inférieurs à 10 000 euros).
Les délais de prescription (3 ans)
La prescription de toutes les actions dérivant d'un contrat de bail est de 3 ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit (article 7-1, loi du 6 juillet 1989, créé par la loi ALUR 2014). Ce délai s'applique à l'action en restitution du dépôt de garantie.
Avant la loi ALUR, le délai de prescription était de 5 ans (droit commun). Si votre dépôt date de plus de 3 ans, votre action est prescrite.
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Automatiser la gestion des dépôts de garantie avec Locaeo
La gestion manuelle des dépôts de garantie est source d'erreurs, d'oublis et de litiges coûteux. Locaeo vous permet de centraliser et d'automatiser cette gestion pour chacun de vos biens.
Suivi automatique des dépôts de garantie par bien
Chaque bien dispose de sa fiche complète : montant du dépôt encaissé, date de versement, coordonnées du locataire, et statut (en cours / à restituer / restitué). Vous visualisez la situation de tous vos biens en un coup d'oeil depuis votre tableau de bord. Plus besoin de tableurs éparpillés. Consultez notre page fonctionnalités pour en savoir plus.
Alerte de restitution avant expiration du délai légal
Locaeo calcule automatiquement la date limite de restitution (1 mois ou 2 mois selon l'état des lieux) et vous envoie une alerte avant l'échéance. Vous ne risquez plus de dépasser le délai et d'être exposé à la pénalité de 10 % par mois de retard.
FAQ — Dépôt de garantie en location
Ce qu'il faut retenir sur le dépôt de garantie
- Le dépôt de garantie est plafonné à 1 mois (location vide) ou 2 mois (meublée) de loyer hors charges. Il est interdit en bail mobilité.
- La restitution doit intervenir dans 1 mois (état des lieux conforme) ou 2 mois (dégradations), à compter de la remise des clés.
- Toute retenue doit être justifiée par des documents : états des lieux, factures, devis, photos.
- La vétusté (usure normale) ne peut jamais être imputée au locataire. Annexez une grille de vétusté à votre bail.
- En cas de retard de restitution, le bailleur s'expose à une pénalité automatique de 10 % du loyer mensuel par mois de retard.
- En copropriété, le bailleur peut retenir une provision de 20 % du dépôt en attendant l'arrêté des comptes.
- En cas de litige, la prescription est de 3 ans. Passez par la conciliation (obligatoire sous 5 000 euros) avant le tribunal.
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