Location Meublée : Le Guide Complet du Bailleur 2026
Louer un logement meublé, c'est bien plus qu'ajouter un canapé et un lit dans un appartement. C'est un régime locatif et fiscal à part entière, avec ses propres règles juridiques, ses obligations d'équipement et une fiscalité distincte de la location nue. En 2026, la location meublée représente environ 30 % du parc locatif privé dans les grandes métropoles françaises. Pourtant, beaucoup de bailleurs ignorent encore les 11 meubles obligatoires, les différences entre bail meublé et bail vide, ou les avantages fiscaux du régime réel.
Ce guide vous accompagne de A a Z : définition légale, équipements obligatoires, bail, fiscalité LMNP, fixation du loyer, obligations du bailleur, et comparatif entre location saisonnière et longue durée. Tout est mis a jour avec les reformes 2025-2026 (loi Le Meur, hausse des prélèvements sociaux, réintégration des amortissements). Locaeo, le seul logiciel qui unifie gestion locative et déclaration fiscale LMNP, vous donne les clés pour louer en meuble en toute sérénité.
Avertissement : Ce guide est publie a titre informatif et ne constitue pas un conseil fiscal personnalise.
Qu'est-ce qu'une location meublée ? Définition légale
La location meublée est la mise à disposition d'un logement équipé d'un mobilier suffisant pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement, sans qu'il ait besoin d'apporter ses propres meubles. Cette définition est posée par l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989.
Concrètement, le locataire doit pouvoir s'installer immédiatement avec ses seuls effets personnels. Ce n'est pas une simple location agrémentée de quelques meubles : c'est un logement prêt à vivre.
Sur le plan juridique, la location meublée constitue une activité commerciale. Vos revenus locatifs ne relèvent pas des revenus fonciers (comme en location nue) mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cette qualification fiscale, posée par le BOI-BIC-CHAMP-40-20, ouvre l'accès à des mécanismes d'optimisation spécifiques : abattement forfaitaire de 50 % en micro-BIC ou déduction des charges réelles et des amortissements au régime réel.
Bon à savoir : La location meublée se distingue de la para-hôtellerie. Si vous proposez au moins 3 prestations sur 4 parmi le petit-déjeuner, le nettoyage régulier, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle, votre activité sort du régime de la location meublée (BOI-BIC-CHAMP-40-10, section I).
Le loyer d'un logement meublé excède généralement de 20 a 30 % celui d'un bien équivalent loué vide. C'est l'un des avantages concrets de la location meublée pour le bailleur, en contrepartie de l'investissement en mobilier et d'une gestion plus active.
Liste des meubles obligatoires en location meublée (décret 2015)
Les 11 équipements du décret du 31 juillet 2015
Pour que votre logement soit légalement qualifié de "meublé", il doit comporter les 11 catégories d'équipements obligatoires fixées par le décret n 2015-981 du 31 juillet 2015 :
- Literie comprenant couette ou couverture;
- Dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres (volets, rideaux ou stores);
- Plaques de cuisson;
- Four ou four a micro-ondes;
- Réfrigérateur avec un compartiment dont la température est inférieure ou égale à 6°C (congélateur ou freezer);
- Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas;
- Ustensiles de cuisine (casseroles, poêles, etc.);
- Table et sièges en nombre suffisants;
- Etagères de rangement;
- Luminaires (éclairage fonctionnel dans chaque pièce);
- Matériel d'entretien ménager adapté au logement (aspirateur, balai, serpillière);
Cette liste est cumulative et exhaustive : chaque élément doit être présent. Il ne suffit pas de compenser l'absence d'un équipement par un autre plus luxueux.
Conséquences du non-respect : requalification en location nue
Le risque est réel et les conséquences lourdes. Si un seul des 11 éléments de mobilier obligatoires manque, le juge peut requalifier le bail meublé en bail de location vide. Les conséquences sont en cascade :
- Le bail passe de 1 an a 3 ans minimum;
- Le dépôt de garantie est réduit à 1 mois (au lieu de 2);
- Vos revenus relèvent des revenus fonciers et non plus des BIC;
- Vous perdez le droit a l'amortissement LMNP;
- Le statut LMNP tombe;
Bon à savoir : Documentez soigneusement la présence de chaque équipement. Un inventaire photographié est votre meilleure protection en cas de litige.
L'inventaire du mobilier : un document obligatoire
L'article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989 impose un inventaire du mobilier établi contradictoirement et amiablement entre le bailleur et le locataire à l'entrée et à la sortie du logement. Ce document liste l'ensemble des meubles et équipements fournis, avec leur état.
L'inventaire doit être joint au bail. Il protège les deux parties : le bailleur en cas de dégradation, le locataire en cas de contestation sur l'équipement fourni.
Bail meublé vs bail vide : les différences clés
Durée du bail et renouvellement
Le bail meublé en résidence principale a une durée minimum d'1 an, avec reconduction tacite (article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989). Pour un locataire étudiant, cette durée peut être réduite à 9 mois, sans reconduction tacite.
En comparaison, le bail de location vide impose une durée minimum de 3 ans (6 ans si le bailleur est une personne morale type SCI a l'IS).
Le bail mobilité constitue une troisième option : d'une durée de 1 a 10 mois, il est réservé aux locataires en formation, études supérieures, stage, engagement volontaire ou mutation professionnelle. Il est non reconductible et le bailleur ne peut pas exiger de dépot de garantie.
Préavis et congé
Le préavis du locataire en location meublée est de 1 mois, quelle que soit la zone (article 25-8, I de la loi du 6 juillet 1989). C'est plus court qu'en location vide, ou le préavis standard est de 3 mois (réduit a 1 mois en zone tendue).
Le bailleur qui souhaite donner congé doit respecter un préavis de 3 mois avant l'échéance du bail. Le congé ne peut être donné que pour trois motifs : vente du logement, reprise pour habiter, ou motif légitime et sérieux (par exemple, manquement du locataire à ses obligations).
Dépôt de garantie
En location meublée, le dépôt de garantie est plafonné à 2 mois de loyer hors charges (article 25-6 de la loi du 6 juillet 1989). En location vide, il est limité à 1 mois.
Le délai de restitution est de 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée. En cas de retenues, le délai passe à 2 mois (article 22 sur renvoi de l'article 25-3 alinéa 2). Pour approfondir ce sujet, consultez notre guide du dépot de garantie en location.
Tableau comparatif synthétique
| Critere | Location meublee | Location vide |
|---|---|---|
| Categorie fiscale | BIC (benefices industriels et commerciaux) | Revenus fonciers |
| Duree bail minimum | 1 an (9 mois etudiant) | 3 ans (6 ans SCI) |
| Preavis locataire | 1 mois | 3 mois (1 mois zone tendue) |
| Preavis bailleur | 3 mois | 6 mois |
| Depot de garantie | 2 mois hors charges | 1 mois hors charges |
| Abattement micro | 50 % (micro-BIC) | 30 % (micro-foncier) |
| Amortissement | Oui (regime reel) | Non |
| Prelevements sociaux 2026 | 18,6 % | 17,2 % |
| Loyer moyen | +20 a 30 % vs location vide | Reference |
Ce tableau met en évidence les avantages de la location meublée : fiscalité plus favorable (abattement 50 % vs 30 %, possibilité d'amortir), flexibilité accrue du bail (1 an vs 3 ans), et loyers supérieurs. En contrepartie, les prélèvements sociaux sont légèrement plus élevés depuis la LFSS 2026.
La fiscalité de la location meublée (LMNP et LMP)
Le régime micro-BIC (abattement 50 %)
Le régime micro-BIC est le plus simple pour déclarer vos revenus de location meublée. Il s'applique automatiquement si vos recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 euros en location longue durée (CGI, article 50-0). Vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes, sans justificatif de charges.
Attention aux meublés de tourisme : la loi Le Meur (loi n 2024-1039 du 19 novembre 2024) a considérablement durci les règles :
| Type de location | Plafond micro-BIC | Abattement |
|---|---|---|
| Location meublee longue duree | 77 700 euros | 50 % |
| Meuble de tourisme classe / Chambres d'hotes | 77 700 euros | 50 % |
| Meuble de tourisme non classe | 15 000 euros | 30 % |
L'ancien abattement supplémentaire de 21 % en zones rurales B2/C est supprimé depuis les revenus 2025.
Exemple : Vous louez un T2 meublé à Lyon pour 750 euros/mois (9 000 euros/an). En micro-BIC, l'abattement de 50 % ramène votre base imposable à 4 500 euros. Avec une tranche marginale d'imposition à 30 % et des prélèvements sociaux à 18,6 %, votre impôt total s'élève à environ 2 187 euros.
Le régime réel simplifié (amortissements + charges)
Le régime réel permet de déduire l'ensemble de vos charges réelles et d'amortir le bien immobilier (hors terrain) et le mobilier. Il est généralement plus avantageux dès que la somme des charges et amortissements dépasse 50 % de vos recettes.
Principales charges déductibles au réel (BOI-BIC-CHG-10-10, article 39 CGI) :
- Intérêts d'emprunt et assurance emprunteur ;
- Assurances (PNO, GLI) ;
- Taxe foncière ;
- Charges de copropriéte ;
- Frais de gestion (agence, comptable) ;
- CFE (cotisation foncière des entreprises) ;
- Travaux d'entretien et de réparation ;
Les frais d'acquisition (notaire, droits, agence) font l'objet d'un choix irrévocable entre déduction immédiate en charge et amortissement sur la durée du bien.
Les déficits générés au réel sont reportables pendant 10 ans, exclusivement sur les revenus de même nature (BIC meubles non professionnels). Les amortissements excédentaires (plafonnés par l'article 39 C du CGI) sont quant à eux reportables sans limite de durée.
Pour approfondir le mécanisme des amortissements, consultez notre guide de l'amortissement LMNP.
Exemple : Reprenons le T2 a Lyon (9 000 euros de loyers). Au réel, avec 3 000 euros de charges et environ 5 000 euros d'amortissements, le résultat imposable tombe à 1 000 euros, voire zéro. L'économie par rapport au micro-BIC peut dépasser 1 700 euros par an.
LMNP vs LMP : quel statut fiscal ?
Vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP) tant que vous ne remplissez pas les deux conditions cumulatives suivantes (CGI, article 155 IV) :
- Vos recettes locatives meublées depassent 23 000 euros par an (foyer fiscal) ;
- Ces recettes représentent plus de 50 % de vos revenus professionnels ;
Si les deux conditions sont réunies, vous basculez automatiquement en loueur en meublé professionnel (LMP), avec des conséquences importantes : soumission aux cotisations sociales des indépendants (au lieu des prélèvements sociaux de 18,6 %), plus-values relevant du régime professionnel, et perte définitive des déficits LMNP accumulés.
Pour une analyse détaillée, consultez notre article LMP ou LMNP : les différences.
Réforme 2025-2026 : réintegration des amortissements en plus-value
Depuis la loi de finances 2025 (article 84, applicable aux cessions depuis le 15 février 2025), les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien. Concrètement, plus vous avez amorti, plus votre plus-value imposable sera élevée à la revente.
Exceptions : les résidences étudiantes, séniors et EHPAD sont exclues de cette réintégration.
Le régime des plus-values des particuliers reste applicable en LMNP : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, exonération totale (IR + prélèvements sociaux) après 30 ans.
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Comment fixer le loyer d'une location meublée
Le principe de liberté tarifaire
Hors zone tendue, le bailleur fixe librement le loyer de sa location meublée. Il n'existe pas de plafond imposé. Vous tenez compte du marché local, de la qualité du logement, de son emplacement et du niveau d'équipement fourni.
Exemple : Un T2 meublé en centre-ville d'une agglomération moyenne peut se louer entre 550 et 700 euros par mois, selon l'état du bien et le mobilier fourni. Le même logement en location vide se louerait entre 450 et 570 euros, soit 15 a 20 % de moins.
Encadrement des loyers en zone tendue
Dans certaines agglomérations, le loyer est encadré par un dispositif expérimental issu de la loi ELAN (loi 2018-1021, article 140). Les villes concernées en 2026 sont notamment : Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, Plaine Commune, Est Ensemble, Pays basque et Grenoble. Le dispositif est valide jusqu'au 24 novembre 2026.
Dans ces villes, le loyer ne peut excéder un loyer de référence majoré fixé chaque année par arrêté préfectoral. Un complément de loyer peut être appliqué si le logement présente des caractéristiques particulières (localisation, confort, équipements exceptionnels).
Le supplément de loyer en meublé
La location meublée justifie un loyer supérieur à la location nue, car le bailleur fournit un logement équipé et prêt à vivre. Comme indiqué plus haut, en moyenne, le loyer d'un meuble est supérieur de 20 à 30 % à celui d'un logement équivalent loué vide.
Ce surplus recouvre l'amortissement du mobilier, l'usure plus rapide des équipements et le service supplémentaire rendu au locataire. En zone non tendue, cette majoration est libre. En zone tendue, elle doit rester dans les limites de l'encadrement légale.
Les obligations du bailleur en location meublée
Diagnostics obligatoires à fournir
Avant de signer le bail, le bailleur doit fournir au locataire un dossier de diagnostics techniques comprenant (article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 sur renvoi de l'article 25-3 alinéa 2) :
- DPE (diagnostic de performance énergétique);
- CREP (constat de risque d'exposition au plomb) pour les logements construits avant 1949;
- ERP (état des risques et pollutions);
- Diagnostic électricité (installations de plus de 15 ans);
- Diagnostic gaz (installations de plus de 15 ans);
Bon à savoir : En 2026, le nouveau coefficient électricité du DPE passe de 2,3 a 1,9, ce qui entraine le reclassement d'environ 850 000 logements. Certains logements classes F ou G sortent du statut de passoire thermique. Consultez notre guide DPE obligatoire en location pour en savoir plus.
Logement décent et performance énergétique
Le logement doit respecter les critères de décence (surface, équipements, sécurité). En matière de performance énergétique, les règles se durcissent :
- Depuis le 1er janvier 2025 : interdiction de mettre en location les logements classes DPE G pour les nouveaux baux (CCH, article L173-1-1);
- A compter du 1er janvier 2028 : interdiction étendue aux logements classes DPE F;
- Depuis le 24 aout 2022 : gel des loyers pour tous les logements classes F et G (aucune augmentation possible, ni indexation ni révision);
Exemple : Un bailleur possédant un appartement classe G depuis 2024 ne peut plus signer de nouveau bail depuis le 1er janvier 2025. S'il a réalisé des travaux de rénovation énergétique en 2025 et que son logement est reclasse E grâce à la reforme DPE 2026, il retrouve la possibilité de louer et d'augmenter le loyer.
Bail type et annexes obligatoires
Le bail de location meublée en résidence principale doit respecter le contrat type défini par le décret 2015-587 du 29 mai 2015 (annexe 2). Sont annexes obligatoirement au bail :
- L'état des lieux d'entrée (et de sortie);
- L'inventaire du mobilier (article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989);
- La notice d'information;
- Le dossier de diagnostics techniques;
- L'attestation d'assurance du locataire;
Déclaration d'activité (INPI / SIRET)
Toute activité de location meublée doit être déclarée au Guichet unique de l'INPI dans les 15 jours suivant le début de l'activité. Cette inscription vous attribue un numéro SIRET, indispensable pour vos déclarations fiscales.
Lors de l'inscription, vous choisissez votre régime fiscal : micro-BIC ou régime réel simplifié. Ce choix conditionne l'ensemble de votre fiscalité. Pour comprendre les implications, consultez notre glossaire LMNP.
La CFE (cotisation foncière des entreprises) est due par tout loueur en meublé, sauf exonérations spécifiques. Son montant varie selon la commune.
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Location meublée saisonnière vs longue durée : que choisir en 2026 ?
Définition et cadre réglementaire de chaque type
La location meublée longue durée constitue la résidence principale du locataire. Le bail est d'un an minimum, reconductible tacitement (9 mois pour les étudiants).
La location meublée saisonnière (ou touristique) s'adresse à une clientèle de passage. La durée maximale est de 90 jours consécutifs pour un même locataire. Si le logement constitue votre résidence principale, la location touristique est limitée à 120 jours par année civile, sauf dérogation communale (code du tourisme, article L324-1-1 IV).
Pour en savoir plus sur les règles de la sous-location, consultez notre guide de la sous-location meublée.
La loi Le Meur : ce qui change pour les meubles de tourisme
La loi n 2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur) a profondément modifié l'encadrement des locations meublées touristiques :
- Déclaration en mairie obligatoire : un téléservice national sera disponible au 20 mai 2026;
- Numero d'immatriculation obligatoire sur toutes les annonces (plateformes type Airbnb, Booking);
- Quotas possibles : les communes peuvent fixer des limites via le PLU (plan local d'urbanisme);
- Sanctions alourdies : 10 000 euros d'amende pour défaut d'enregistrement, 20 000 euros pour fausse déclaration;
Exemple chiffre : Un propriétaire qui publie une annonce sur Airbnb sans numéro d'immatriculation s'expose a une amende de 10 000 euros. S'il déclare frauduleusement que le logement est sa résidence principale pour contourner la limite des 120 jours, l'amende monte a 20 000 euros.
Comparatif fiscal saisonnière vs longue durée
| Critere | Longue duree | Saisonniere (tourisme classe) | Saisonniere (non classe) |
|---|---|---|---|
| Plafond micro-BIC | 77 700 euros | 77 700 euros | 15 000 euros |
| Abattement micro-BIC | 50 % | 50 % | 30 % |
| Regime reel | Oui (charges + amortissements) | Oui | Oui |
| Stabilite des revenus | Elevee | Variable (saisonnalite) | Variable |
| Gestion | Standard | Intensive (check-in/out, menage) | Intensive |
Avec la loi Le Meur, la location longue durée est désormais plus avantageuse fiscalement que la location saisonnière non classée. Le plafond micro-BIC a 15 000 euros et l'abattement réduit à 30 % forcent de nombreux loueurs Airbnb a passer au régime reel. Si vos revenus saisonniers dépassent 15 000 euros et que votre meublé n'est pas classe, le régime réel est obligatoire.
Bon a savoir : L'exonération de la chambre d'hôtes existe toujours : si vos recettes ne dépassent pas 760 euros TTC par an, les revenus sont exonérés d'impot (BOI-BIC-CHAMP-40-20, P170-230).
FAQ - Les questions les plus posees sur la location meublee
Conclusion : réussir votre location meublée en 2026
La location meublée reste en 2026 l'un des modes de location les plus attractifs pour les bailleurs. Loyers supérieurs à la location vide, fiscalité BIC avantageuse avec la possibilité d'amortir le bien au régime réel, flexibilite du bail d'un an : les atouts sont réels.
Mais les reformes récentes imposent de la rigueur. Les 11 meubles obligatoires doivent être en place, sous peine de requalification. Les prélèvements sociaux passent à 18,6 % (LFSS 2026). La réintégration des amortissements dans les plus-values (LF 2025) modifie la stratégie de revente. Et la loi Le Meur durcit considérablement les règles pour les locations saisonnières non classées.
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