DPE obligatoire location : tout savoir sur le diagnostic de performance énergétique en 2026

Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location. En 2028, ce sera le tour des classes F. Si vous êtes propriétaire bailleur, le DPE obligatoire en location n'est plus un simple document administratif : c'est le sésame qui détermine si vous pouvez encore louer votre bien.

Ce guide fait le point sur toutes vos obligations. Calendrier des interdictions de location, sanctions en cas d'absence de DPE, réforme du coefficient électricité au 1er janvier 2026, validité, prix : vous trouverez ici chaque réponse sourcée et à jour. Que vous louiez en meublé (LMNP) ou en nu, en location meublée classique ou en bail mobilité, ce dossier est votre référence.

Qu'est-ce que le DPE et pourquoi est-il obligatoire en location ?

Le DPE (diagnostic de performance énergétique) est un document qui évalue la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre d'un logement, en lui attribuant une classe de A (très performant) à G (très énergivore). Le DPE est obligatoire pour toute location d'un logement en France : il fait partie du dossier de diagnostics techniques (DDT) que tout propriétaire bailleur doit remettre au locataire.

Définition du diagnostic de performance énergétique

Le DPE renseigne sur la performance énergétique et climatique d'un logement à travers deux indicateurs précis :

• La consommation d'énergie primaire, exprimée en kWh EP/m²/an. Elle mesure l'énergie totale consommée par le logement (chauffage, eau chaude, climatisation, éclairage, ventilation).
• Les émissions de gaz à effet de serre, exprimées en kg éq. CO2/m²/an. Elles reflètent l'impact climatique du logement.

L'étiquette finale du logement (de A à G) est déterminée par le plus mauvais des deux indicateurs. Un logement qui consomme peu d'énergie mais émet beaucoup de CO2 sera classé selon ses émissions, et inversement. Ce double seuil garantit une évaluation complète.

Le DPE contient également des recommandations de travaux de rénovation énergétique. Attention : ces recommandations n'ont qu'une valeur indicative. Le locataire ne peut pas s'en prévaloir contre le bailleur pour exiger des travaux .

Depuis quand le DPE est-il obligatoire pour louer ?

Le DPE est obligatoire pour toute mise en location depuis le 1er juillet 2007. Mais c'est la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 qui a transformé sa portée : depuis le 1er juillet 2021, le DPE est devenu juridiquement opposable. Avant cette date, il n'avait qu'une valeur informative.

Concrètement, un DPE opposable signifie qu'en cas d'erreur, le diagnostiqueur engage sa responsabilité professionnelle. Et le locataire peut se retourner contre le bailleur si la classe énergétique réelle du logement diffère de celle annoncée.

Le propriétaire bailleur doit tenir le DPE à la disposition de tout candidat locataire dès les visites du logement. Le DDT est ensuite communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l'une des parties.

Que contient le DPE ? (classes A à G, étiquettes énergie et climat)

Le DPE attribue au logement deux étiquettes visuelles :

• L'étiquette énergie (de A à G) : elle classe le logement selon sa consommation d'énergie primaire en kWh/m²/an.
• L'étiquette climat (de A à G) : elle classe le logement selon ses émissions de gaz à effet de serre en kg éq. CO2/m²/an.

Une passoire thermique désigne un logement classé F ou G sur l'échelle du DPE, c'est-à-dire un bien dont la consommation dépasse 330 kWh/m² par an.

En plus des étiquettes, le DPE contient l'estimation des dépenses théoriques d'énergie annuelles. Cette information doit obligatoirement figurer dans le contrat de location.

DPE et location meublée : les mêmes obligations pour les bailleurs LMNP

Le DPE obligatoire en location s'applique aux locations meublées au même titre qu'aux locations nues. Cette obligation concerne tous les propriétaires bailleurs, y compris ceux qui exercent en LMNP (loueur en meublé non professionnel). Voici ce que vous devez savoir si vous louez en meublé.

Le DPE est obligatoire pour le bail meublé et le bail mobilité

L'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 renvoie explicitement aux obligations du titre I, qui comprennent l'annexion du DDT au contrat de location. Le DPE fait donc partie intégrante du dossier remis au locataire pour :

• Le bail meublé classique (résidence principale du locataire, durée 1 an reconductible ou 9 mois pour un étudiant);
• Le bail mobilité (1 à 10 mois, non reconductible);
• Les logements de fonction meublés.

Pour en savoir plus sur les spécificités du bail meublé, consultez notre guide complet de la location meublée.

Exceptions : location saisonnière et résidence principale louée moins de 4 mois

Le DPE n'est pas obligatoire pour les locations saisonnières. Si vous louez votre bien sur des plateformes de courte durée type Airbnb, dans le cadre d'une location saisonnière stricte, le DPE n'est pas exigé.

Sont également exemptés :

• Les baux ruraux (locations agricoles);
• Les résidences principales louées moins de 4 mois par an à titre exceptionnel;

Bon à savoir : L'exemption de la location saisonnière ne concerne pas les critères de décence énergétique. Si votre bien est classé G et que vous le louez en meublé résidence principale, l'interdiction de location s'applique, même avec un bail de courte durée.

Le coût du DPE est-il déductible en LMNP ?

Si vous déclarez vos revenus locatifs au régime réel, le coût du DPE constitue une charge d'exploitation déductible de vos revenus BIC. Ce diagnostic entre dans la catégorie des frais liés à la mise en location du bien.

En revanche, au régime micro-BIC, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire et ne pouvez pas déduire individuellement le coût du DPE. Retrouvez le détail de toutes les charges déductibles en LMNP dans notre guide dédié.

Un point stratégique à garder en tête : un bailleur LMNP dont le bien est interdit à la location (classe G depuis 2025) perd la possibilité de déduire ses charges et amortissements, faute de revenus locatifs. L'impact sur la rentabilité est direct.

Calendrier des interdictions de location selon la classe DPE

Le DPE obligatoire en location ne se limite pas à fournir un document : il conditionne désormais le droit même de louer. La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 instaure un calendrier progressif d'interdiction de location des passoires thermiques en France métropolitaine.

2025 : interdiction des logements classés G

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE est considéré comme « énergétiquement indécent ». Il ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail en France métropolitaine .

Cette interdiction s'applique aux nouveaux baux et aux renouvellements. Les baux en cours signés avant le 1er janvier 2023 ne sont pas concernés par ce critère de décence énergétique.

Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2023, un logement ne doit pas dépasser 450 kWh d'énergie finale par m² de surface habitable et par an (décret n° 2002-120). Ce seuil absolu s'ajoute au classement par lettre.

2028 : interdiction des logements classés F

À compter du 1er janvier 2028, le seuil minimal de décence énergétique passe à la classe E. Les logements classés F et G ne pourront plus être mis en location (article L 173-1-1 du CCH).

2034 : interdiction des logements classés E

À compter du 1er janvier 2034, le seuil remonte à la classe D. Seuls les logements classés A, B, C ou D pourront être loués.

Calendrier spécifique pour l'Outre-mer

Les départements et régions d'Outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte) bénéficient d'un calendrier décalé :

Ce décalage tient compte des spécificités climatiques et du parc immobilier ultramarin.

Gel des loyers pour les logements classés F et G

Le gel des loyers interdit toute augmentation de loyer pour les logements classés F ou G depuis le 24 août 2022. Deux mécanismes sont bloqués :

1. Lors d'une relocation : le loyer ne peut pas excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.
2. Lors du renouvellement du bail : la réévaluation d'un loyer manifestement sous-évalué est interdite pour les logements F et G.

De plus, depuis le 1er janvier 2021, la performance énergétique du logement est prise en compte dans l'encadrement des loyers, dans les communes concernées par un décret d'encadrement (décret 2020-1818 du 30 décembre 2020).

Bon à savoir : Le gel des loyers s'applique même si le logement n'est pas encore interdit à la location. Un logement classé F reste louable jusqu'au 1er janvier 2028, mais son loyer est déjà gelé depuis août 2022.

Sanctions en cas d'absence ou de non-conformité du DPE

Le DPE est obligatoire pour toute location. Son absence expose le propriétaire bailleur à des sanctions financières et judiciaires. Voici les risques concrets que vous encourez.

Amendes administratives (3 000 euros / 15 000 euros)

Le non-respect de l'obligation d'affichage du DPE dans les annonces immobilières est sanctionné par une amende administrative :

• 3 000 euros pour une personne physique (propriétaire bailleur individuel);
• 15 000 euros pour une personne morale (SCI, société de gestion).

Recours du locataire (réduction de loyer, dommages-intérêts)

Si le DPE manque dans le dossier de diagnostics techniques, le locataire dispose de recours puissants :

• Demande de résolution du contrat ou diminution du loyer en l'absence de DPE;
• Demande de mise en conformité si le logement est énergétiquement indécent. En cas d'inaction du bailleur, le juge peut ordonner des travaux, réduire le loyer ou même suspendre son paiement ;
• Dommages-intérêts si la classe DPE annoncée s'avère fausse, grâce à l'opposabilité du diagnostic depuis le 1er juillet 2021.

Pour connaître toutes vos obligations lors de la signature du bail, consultez également notre guide sur le dépôt de garantie en location.

Annonces immobilières : mention obligatoire de la classe DPE

Toute annonce de location doit obligatoirement mentionner les lettres correspondant aux classements énergétique et climatique du DPE. Plus précisément :

• Les étiquettes énergie et climat (classes A à G) doivent être affichées.
• Les logements classés F ou G doivent porter la mention « logement à consommation énergétique excessive ».
• Depuis le 1er janvier 2022, l'annonce doit afficher une estimation de la facture énergétique théorique annuelle sous forme de fourchette.

Le non-respect de ces obligations expose le professionnel immobilier aux amendes mentionnées ci-dessus.

Aspects pratiques : validité, prix et diagnostiqueur

Puisque le DPE est obligatoire pour toute mise en location, il est essentiel de connaître sa durée de validité, son coût et les exigences de qualification du diagnostiqueur. Voici l'essentiel à retenir.

Durée de validité du DPE (10 ans) et cas d'obsolescence

La durée de validité d'un DPE est de 10 ans à compter de sa réalisation. Mais attention aux exceptions importantes :

En 2026, seuls les DPE réalisés à partir du 1er juillet 2021 sont potentiellement encore valables. Si votre DPE date d'avant cette date, il est impératif de le refaire avant de mettre votre bien en location.

Prix d'un DPE en 2026 (100 à 250 euros)

Le tarif du DPE obligatoire pour la location n'est pas réglementé. Il varie selon la surface du logement, sa localisation géographique et le type de chauffage. En 2026, comptez une fourchette indicative de 100 à 250 euros.

Pour obtenir le meilleur rapport qualité-prix :

1. Demandez plusieurs devis (au moins 3 diagnostiqueurs).
2. Vérifiez la certification du professionnel sur l'annuaire officiel.
3. Groupez les diagnostics : le DPE réalisé en même temps que le CREP (plomb) ou l'état de l'amiante revient souvent moins cher.

Le coût est à la charge du propriétaire bailleur. En LMNP au régime réel, ce montant est déductible de vos revenus locatifs.

Comment choisir un diagnostiqueur certifié ?

Le DPE doit être établi par un diagnostiqueur certifié, indépendant et disposant d'une assurance professionnelle. Voici les critères à vérifier :

• Certification obligatoire : le diagnostiqueur doit détenir une certification délivrée par un organisme accrédité par le COFRAC.
• Assurance RC professionnelle : vérifiez qu'il dispose d'une assurance responsabilité civile professionnelle en cours de validité.
• Indépendance : le diagnostiqueur ne doit avoir aucun lien avec le propriétaire, l'agent immobilier ou une entreprise de travaux susceptible d'intervenir sur le logement.

Vous pouvez consulter l'annuaire des diagnostiqueurs certifiés sur le site du ministère de la Transition écologique ou sur le site de l'Ademe.

Réforme DPE 2026 : ce qui change pour les bailleurs

La réforme du DPE en 2026 change la donne pour de nombreux propriétaires bailleurs. Depuis le 1er janvier 2026, le mode de calcul du DPE obligatoire en location a été modifié. Cette réforme concerne spécifiquement les logements chauffés à l'électricité.

Le coefficient électricité passe de 2,3 à 1,9

Le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026 (arrêté ATDL2519132A du 13 août 2025). Ce coefficient sert à calculer la consommation d'énergie primaire à partir de la consommation d'énergie finale.

Qu'est-ce que cela signifie concrètement ? Un logement chauffé à l'électricité qui consomme 100 kWh d'énergie finale était comptabilisé à 230 kWh d'énergie primaire. Avec le nouveau coefficient, il n'est plus comptabilisé qu'à 190 kWh. Cette baisse de 17 % peut suffire à faire passer un logement d'une classe G à une classe F, ou d'une classe F à une classe E.

Bon à savoir : Cette réforme ne concerne que les logements chauffés à l'électricité. Les logements au gaz ou au fioul ne sont pas impactés : le coefficient de conversion du gaz (1) et du fioul (1) reste inchangé.

850 000 logements reclassés : êtes-vous concerné ?

Selon le ministère de la Transition écologique, environ 850 000 logements sortent du statut de passoire thermique grâce à cette réforme. Ces logements, auparavant classés F ou G, passent dans une classe supérieure sans qu'aucun travaux de rénovation ne soit nécessaire.

Vous êtes potentiellement concerné si :

• Votre logement est chauffé à l'électricité (convecteurs, pompe à chaleur, radiateurs électriques).
• Votre DPE actuel classe votre bien en F ou G avec un score proche de la limite.
• Votre DPE a été réalisé avant le 1er janvier 2026 avec l'ancien coefficient de 2,3.

Attestation gratuite sur l'Observatoire DPE-Audit de l'Ademe

Vous n'avez pas besoin de refaire votre DPE pour bénéficier du reclassement. L'Ademe met à disposition une attestation gratuite de nouvelle étiquette sur son Observatoire DPE-Audit. Cette attestation recalcule automatiquement la classe de votre logement avec le nouveau coefficient de 1,9.

Pour l'obtenir :

1. Rendez-vous sur l'Observatoire DPE-Audit de l'Ademe.
2. Renseignez le numéro de votre DPE existant.
3. Téléchargez l'attestation de reclassement si votre logement change de classe.

Cette attestation est opposable : vous pouvez l'utiliser pour vos annonces immobilières et l'annexer au bail.

DPE collectif en copropriété : calendrier 2024-2026

Au-delà du DPE obligatoire pour la location individuelle, le DPE collectif évalue la performance énergétique de l'ensemble d'un immeuble en copropriété. Il est progressivement rendu obligatoire selon la taille de la copropriété.

Obligation selon la taille de la copropriété

La loi Climat et Résilience impose un calendrier progressif pour la réalisation du DPE collectif :

Le DPE collectif doit être voté en assemblée générale de copropriété et réalisé par un diagnostiqueur certifié. Son coût est réparti entre les copropriétaires selon les tantièmes.

DPE collectif vs DPE individuel : lequel prime ?

Si un DPE collectif existe pour votre copropriété, il peut remplacer le DPE individuel à certaines conditions. Voici la distinction :

En pratique, si votre copropriété dispose d'un DPE collectif récent (postérieur au 1er juillet 2021), vous pouvez l'utiliser pour votre annonce de location et l'annexer au bail. Toutefois, un DPE individuel reste plus précis pour refléter les spécificités de votre logement (orientation, étage, isolation propre).

Simplifiez la gestion de vos diagnostics avec Locaeo

Le DPE obligatoire pour la location n'est qu'un des nombreux diagnostics et documents que vous devez gérer en tant que propriétaire bailleur. Entre les dates d'expiration à surveiller, les nouvelles réglementations à suivre et les documents à annexer à chaque bail, la gestion administrative peut vite devenir chronophage.

Locaeo centralise la gestion de vos biens locatifs : suivi des diagnostics, alertes d'expiration, génération de baux conformes et gestion locative complète. Tout est réuni dans un seul outil, conçu pour les propriétaires bailleurs qui veulent gagner du temps sans sacrifier la conformité.

Essayez notre simulateur LMNP gratuit pour estimer vos revenus locatifs et optimiser votre fiscalité. En quelques clics, vous obtenez une vue claire de votre rentabilité, avec ou sans travaux de rénovation énergétique.

Ce qu'il faut retenir

• Le DPE est obligatoire pour toute mise en location (meublée ou nue), sauf locations saisonnières et baux ruraux. Il est juridiquement opposable depuis le 1er juillet 2021.
• Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025. Les classes F suivront en 2028 et les classes E en 2034.
• La réforme DPE 2026 abaisse le coefficient de conversion de l'électricité de 2,3 à 1,9. Environ 850 000 logements chauffés à l'électricité sont reclassés.
• Les sanctions sont réelles : jusqu'à 3 000 euros d'amende (15 000 euros pour une personne morale), réduction de loyer ou résolution du bail par le juge.
• Vérifiez la validité de votre DPE : seuls les diagnostics réalisés après le 1er juillet 2021 sont encore valables en 2026. L'attestation de reclassement est gratuite sur le site de l'Ademe.