Sous-Location Meublée : Règles, Fiscalité et Rentabilité - Guide 2026
Peut-on sous-louer un logement meublé en France ? Oui, la sous-location meublée est légale, mais à des conditions strictes. L'accord écrit du propriétaire est obligatoire, le loyer de sous-location est plafonné, et les revenus perçus relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Mal encadrée, la sous-location expose le locataire principal à la résiliation de son bail et au remboursement intégral des loyers perçus.
Ce guide couvre toutes les règles pour sous-louer un logement meublé en toute légalité : cadre juridique, conditions, fiscalité, bail de sous-location, cas Airbnb, risques et déclaration de revenus.
Avertissement : Ce guide a une vocation informative. Il ne remplace pas un conseil juridique personnalisé.
La sous-location est-elle légale en France ?
La sous-location meublée est la mise en location, par un locataire, de tout ou partie de son logement meublé à un tiers. Cette pratique est encadrée par deux couches de réglementation superposées : le droit commun du Code civil et la loi du 6 juillet 1989.
Ce que dit la loi du 6 juillet 1989
En droit commun, le principe est la liberté. L'article 1717 du Code civil autorise le preneur à sous-louer et même à céder son bail, sauf si le contrat l'interdit expressément.
Mais pour les baux d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, la règle est inversée. L'article 8 de cette loi pose un principe clair : le locataire ne peut ni céder son bail, ni sous-louer le logement, sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.
Cette règle s'applique que la location principale soit une location vide, une location meublée à usage de résidence principale ou un bail mobilité. Le champ est donc très large.
Bon à savoir : L'accord écrit du propriétaire est la condition sine qua non de toute sous-location légale en France. Sans cette autorisation, le bail peut être résilié (loi du 6 juillet 1989, article 8).
Logement social (HLM) : interdiction totale de sous-louer
La sous-location totale d'un logement social (HLM) est strictement interdite. Seule la sous-location partielle est autorisée dans des cas très limités : accueil d'une personne âgée de plus de 60 ans ou d'un adulte handicapé, dans le cadre d'un contrat d'accueil familial.
Si vous occupez un logement social, ne tentez pas la sous-location. Les sanctions vont de la résiliation du bail à l'expulsion.
Héberger gratuitement n'est pas sous-louer
La sous-location suppose un loyer. Si vous hébergez quelqu'un à titre gratuit dans votre logement, il ne s'agit pas d'une sous-location au sens juridique. Vous n'avez pas besoin de l'accord de votre propriétaire pour héberger un proche gratuitement.
La distinction est importante : dès qu'une contrepartie financière est versée, même modeste, on bascule dans le régime de la sous-location avec toutes ses obligations.
Les 5 conditions pour sous-louer légalement un meublé
Sous-louer un logement meublé en toute légalité suppose de respecter cinq conditions cumulatives. En voici le détail.
Condition 1 : Obtenir l'accord écrit du propriétaire
C'est la condition la plus importante. L'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 exige l'accord écrit du bailleur pour toute sous-location. Cet accord doit porter à la fois sur le principe de la sous-location et sur le montant du sous-loyer.
En pratique, adressez une demande écrite à votre propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par courriel. Précisez la durée envisagée, le montant du sous-loyer et le profil du sous-locataire. Le propriétaire est libre de refuser sans avoir à se justifier.
Condition 2 : Informer le propriétaire du montant du loyer
L'autorisation de sous-louer doit inclure le montant du sous-loyer. Votre propriétaire doit savoir combien vous percevrez. Cette transparence est exigée par la loi.
Condition 3 : Ne pas dépasser le loyer principal
Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Cette règle interdit de réaliser une plus-value sur le loyer.
Exemple : Vous payez 900 EUR/mois pour un appartement de 60 m², soit 15 EUR/m². Vous sous-louez une chambre de 15 m². Le sous-loyer ne peut pas dépasser 225 EUR/mois (15 EUR x 15 m²).
Condition 4 : Respecter la durée du bail principal
La sous-location ne peut pas excéder la durée du bail principal. Si votre bail prend fin le 31 août 2026, le contrat de sous-location prend fin au plus tard à cette date. En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation.
Condition 5 : Transmettre les documents obligatoires au sous-locataire
Le locataire principal doit transmettre au sous-locataire deux documents essentiels :
- L'autorisation écrite du bailleur : la preuve que le propriétaire a donné son accord;
- La copie du bail en cours : pour que le sous-locataire connaisse les conditions du bail principal.
Ces documents doivent être remis avant la signature du contrat de sous-location.
Bon à savoir : Les dispositions protectrices de la loi du 6 juillet 1989, durée minimale, droit au renouvellement, encadrement des loyers, ne sont pas applicables au contrat de sous-location. Le sous-locataire bénéficie d'une protection moindre qu'un locataire classique.
Sous-location meublée : quel régime fiscal ?
Les revenus de sous-location meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce rattachement fiscal ouvre des possibilités d'optimisation qu'il faut bien comprendre.
Revenus de sous-location = BIC (bénéfices industriels et commerciaux)
Les revenus de la sous-location d'un logement meublé sont imposés à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC, et non dans celle des revenus fonciers. C'est une différence majeure avec la sous-location nue, qui relève des revenus fonciers.
Cette catégorisation en BIC est avantageuse. Elle ouvre droit au micro-BIC avec un abattement de 50 %, contre seulement 30 % en micro-foncier pour la sous-location nue. Pour approfondir la fiscalité LMNP en détail, consultez notre guide dédié.
Les personnes qui sous-louent en meublé sont également soumises à la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises), sauf exonérations spécifiques.
Micro-BIC ou régime réel : quel choix pour le sous-loueur ?
Deux régimes fiscaux s'offrent au sous-loueur en meublé :
| Critère | Micro-BIC | Régime réel simplifié |
|---|---|---|
| Seuil de recettes | Jusqu'à 77 700 EUR/an | Au-delà de 77 700 EUR/an ou sur option |
| Abattement / déduction | Abattement forfaitaire de 50 % | Déduction des charges réelles |
| Charges déductibles | Aucune (l'abattement remplace tout) | Loyer du bail principal, charges, assurances, amortissements meubles |
| Déclaration | Formulaire 2042-C-PRO | Liasse 2031 + formulaires 2033 |
| Intérêt | Simplicité, peu de charges | Charges élevées, optimisation fiscale |
Attention : Pour les sous-locations de meublés de tourisme non classés, les seuils sont différents depuis la loi Le Meur. Le plafond micro-BIC est abaissé à 15 000 EUR avec un abattement de seulement 30 %.
Cas concret : Marie, 32 ans, loue un T3 à Lyon pour 800 EUR/mois. Elle sous-loue une chambre meublée à 500 EUR/mois, soit 6 000 EUR de revenus annuels.
| Élément | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Revenus annuels de sous-location | 6 000 EUR | 6 000 EUR |
| Abattement / charges déductibles | -3 000 EUR (50 %) | -4 800 EUR (quote-part loyer principal) |
| Résultat imposable | 3 000 EUR | 1 200 EUR |
| IR (TMI 30 %) | 900 EUR | 360 EUR |
| Prélèvements sociaux (18,6 %) | 558 EUR | 223 EUR |
| Impôt total | 1 458 EUR | 583 EUR |
| Revenu net après impôt | 4 542 EUR | 5 417 EUR |
Au régime réel, le sous-loueur non propriétaire ne peut pas amortir le bien immobilier (il n'en est pas propriétaire). Il peut en revanche déduire la quote-part du loyer principal, les charges et les amortissements des meubles dont il est propriétaire.
Pour savoir quel régime vous convient, utilisez notre simulateur LMNP et comparez instantanément les deux options.
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L'exonération spéciale pour la résidence principale (plafonds 2026)
La sous-location en meublé d'une ou plusieurs pièces de votre résidence principale peut être totalement exonérée d'impôt sur le revenu. Cette exonération est soumise à deux conditions :
- Les pièces sous-louées constituent la résidence principale ou temporaire du sous-locataire;
- Le prix de location reste dans des limites raisonnables.
Les plafonds de loyer "raisonnable" sont fixés à :
| Zone géographique | Plafond annuel par m² |
|---|---|
| Île-de-France | 206 EUR/m²/an |
| Autres régions | 152 EUR/m²/an |
Condition alternative : le loyer ne doit pas dépasser 2,5 fois la quote-part du loyer net afférente aux pièces sous-louées.
Exemple : Vous louez un appartement à Paris dont vous occupez la moitié. La pièce sous-louée fait 12 m². Si le sous-loyer ne dépasse pas 206 EUR x 12 = 2 472 EUR/an (soit 206 EUR/mois), les revenus sont exonérés d'impôt.
Attention : ce dispositif est en vigueur jusqu'au 31 décembre 2026. Surveillez une éventuelle prorogation en loi de finances 2027.
Sous-location et cotisations sociales : quand s'appliquent-elles ?
Les prélèvements sociaux sur les revenus BIC de sous-location meublée s'élèvent à 18,6 % depuis la LFSS 2026. Ce taux se décompose ainsi : CSG 10,6 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %.
Ce taux de 18,6 % représente une hausse de 1,4 point par rapport au taux antérieur de 17,2 %. Cette hausse impacte directement la rentabilité nette de la sous-location meublée.
Le bail de sous-location : clauses essentielles et modèle
Un contrat de sous-location écrit est indispensable. Il protège le locataire principal et le sous-locataire. Voici ce qu'il doit contenir.
Les mentions obligatoires du contrat de sous-location
Le contrat de sous-location meublée doit comporter les éléments suivants :
- Identité des parties : locataire principal (sous-bailleur) et sous-locataire;
- Description du logement : adresse, superficie, pièces concernées, équipements et meubles;
- Durée : date de début et date de fin (ne pouvant excéder la durée du bail principal);
- Montant du sous-loyer : mensualité, charges, modalités de paiement;
- Dépôt de garantie : montant et conditions de restitution;
- Référence à l'autorisation du propriétaire : numéro et date de l'accord écrit.
Rappel : les dispositions protectrices de la loi du 6 juillet 1989 (durée minimale, droit au renouvellement, encadrement des loyers) ne s'appliquent pas au contrat de sous-location.
Le dépôt de garantie en sous-location meublée (2 mois maximum)
Pour une sous-location meublée, le dépôt de garantie est limité à deux mois de loyer hors charges. Ce plafond est identique à celui d'un bail meublé classique.
Le dépôt doit être restitué dans un délai d'un mois après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme, ou dans un délai de deux mois en cas de retenues justifiées.
L'état des lieux d'entrée et de sortie
Comme pour toute location, un état des lieux contradictoire est indispensable à l'entrée et à la sortie du sous-locataire. Il permet de constater l'état du logement et du mobilier.
Le sous-locataire doit occuper les lieux raisonnablement et selon la destination prévue par le contrat. Il répond des dégradations survenues pendant sa jouissance. De son côté, le locataire principal reste tenu envers le bailleur de toutes les obligations du bail : paiement du loyer, entretien, jouissance paisible.
Documents à remettre au sous-locataire (copie du bail, autorisation)
Le locataire principal doit transmettre au sous-locataire :
- L'autorisation écrite du propriétaire;
- La copie du bail principal en cours;
- L'état des lieux d'entrée;
- Le contrat de sous-location signé;
- L'inventaire du mobilier.
Ces documents constituent le dossier complet de la sous-location. Conservez-en un exemplaire chacun.
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Sous-location sur Airbnb : les règles spécifiques à connaître
La sous-location touristique via des plateformes comme Airbnb obéit à des règles supplémentaires. Depuis la loi Le Meur de novembre 2024, les contrôles se sont renforcés.
La limite des 120 jours pour la résidence principale
La sous-location touristique de courte durée de la résidence principale est limitée à 120 jours par année civile. Ce plafond s'applique sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure.
Au-delà de 120 jours, vous êtes en infraction. Les plateformes comme Airbnb bloquent automatiquement les annonces lorsque le plafond est atteint dans certaines villes.
L'impact de la loi Le Meur (2024) sur la sous-location touristique
La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a durci significativement les règles :
- Plafond abaissé à 90 jours : depuis le 1er janvier 2025, les communes en zone tendue peuvent abaisser le plafond à 90 jours par an par délibération motivée du conseil municipal;
- Amendes alourdies : le dépassement du plafond est sanctionné par une amende d'un montant maximal de 10 000 EUR par année civile. Ce montant passera à 15 000 EUR au plus tard le 20 mai 2026;
- Micro-BIC durci pour le tourisme non classé : le seuil micro-BIC est abaissé à 15 000 EUR avec un abattement réduit à 30 % pour les meublés de tourisme non classés.
Numéro d'enregistrement en mairie : obligatoire avant mai 2026
À compter du 20 mai 2026, la déclaration du bien loué en meublé touristique avec numéro d'enregistrement unique sera obligatoire pour tous les loueurs, quelle que soit la situation géographique du bien.
L'absence de déclaration est sanctionnée par une amende civile pouvant atteindre 5 000 EUR. Ce montant passera à 10 000 EUR d'amende administrative à compter du 20 mai 2026.
Cas pratique : sous-louer son T2 parisien sur Airbnb
Prenons l'exemple de Thomas, locataire d'un T2 à Paris (45 m², loyer 1 200 EUR/mois). Il souhaite sous-louer son appartement sur Airbnb pendant ses vacances.
Étapes obligatoires :
- Obtenir l'accord écrit de son propriétaire;
- Vérifier que le sous-loyer par nuit, rapporté au mètre carré, ne dépasse pas le loyer principal;
- Déclarer le bien en mairie et obtenir un numéro d'enregistrement;
- Ne pas dépasser 120 jours par an ou 90 jours si Paris adopte le plafond réduit;
- Déclarer les revenus perçus en BIC.
Calcul de rentabilité : Thomas sous-loue 60 nuits à 90 EUR/nuit = 5 400 EUR de revenus bruts. En micro-BIC, après abattement de 50 %, le résultat imposable est de 2 700 EUR. À une TMI de 30 %, l'impôt s'élève à 810 EUR + 502 EUR de prélèvements sociaux (18,6 %) = 1 312 EUR. Revenu net : 4 088 EUR.
L'accord du propriétaire est obligatoire si le logement est la résidence principale du locataire qui sous-loue à usage touristique.
Important : Airbnb, en tant qu'éditeur jouant un rôle actif dans la rédaction des annonces, est responsable des sous-locations illégales diffusées sur sa plateforme. Elle ne bénéficie pas du statut d'hébergeur à responsabilité allégée (CA Paris, 3 janvier 2023, n° 20/08067).
Les risques de la sous-location non autorisée
La sous-location sans accord du propriétaire expose le locataire principal à des conséquences lourdes. Voici les sanctions encourues.
Résiliation du bail par le propriétaire
Le locataire principal qui sous-loue sans l'accord écrit du propriétaire encourt la résiliation de son bail. Le propriétaire peut saisir le tribunal pour obtenir l'expulsion du locataire fautif.
La sous-location non autorisée constitue un manquement grave aux obligations du bail. Les tribunaux accueillent quasi-systématiquement les demandes de résiliation fondées sur ce motif.
Remboursement des loyers perçus + dommages et intérêts
Le locataire peut être condamné à verser à son propriétaire l'intégralité des sommes perçues pour les sous-locations non autorisées.
La sous-location irrégulièrement consentie est inopposable au propriétaire. En revanche, elle produit tous ses effets entre le locataire principal et le sous-locataire. Seul le locataire principal est créancier des sous-loyers.
Concrètement : si vous avez perçu 12 000 EUR de sous-loyers sur deux ans sans autorisation, le propriétaire peut vous réclamer la totalité de cette somme, en plus des dommages et intérêts.
Amendes jusqu'à 100 000 EUR (changement d'usage non autorisé)
Le locataire qui sous-loue un local en meublé touristique sans que l'autorisation de changement d'usage ait été obtenue peut être condamné à une amende civile prévue à l'article L 651-2 du Code de la construction et de l'habitation. Cette amende peut atteindre 100 000 EUR par local dans les grandes villes comme Paris.
Chaque personne propriétaire et locataire est condamnée individuellement. Le montant est prononcé par le juge en fonction de la gravité du manquement.
Sous-location et déclaration de revenus : guide étape par étape
Vous percevez des revenus de sous-location meublée ? Voici comment les déclarer correctement. Pour un guide exhaustif, consultez notre article sur la déclaration LMNP étape par étape.
Étape 1 : Déterminer le régime fiscal applicable
Commencez par identifier votre régime fiscal :
- Micro-BIC : vos recettes annuelles de sous-location ne dépassent pas 77 700 EUR. Un abattement forfaitaire de 50 % s'applique automatiquement.
- Régime réel simplifié : vos recettes dépassent 77 700 EUR, ou vous avez opté pour le réel. Vous déduisez vos charges réelles.
- Exonération : vous sous-louez une partie de votre résidence principale dans les limites de loyer raisonnables. Aucun impôt.
Exception tourisme non classé : si vous sous-louez en meublé de tourisme non classé, le seuil micro-BIC est de 15 000 EUR avec un abattement de 30 % seulement.
Étape 2 : Remplir la déclaration 2042-C-PRO
En micro-BIC, la déclaration est simple. Vous reportez le montant brut de vos revenus de sous-location sur la déclaration complémentaire 2042-C-PRO, dans la rubrique "Revenus des locations meublées non professionnelles".
L'administration applique automatiquement l'abattement de 50 %. Vous n'avez aucun justificatif à fournir.
Étape 3 : Déclarer au régime réel (formulaire 2031 + liasses 2033)
Au régime réel simplifié, la déclaration est plus complexe. Vous devez déposer une liasse fiscale LMNP complète comprenant :
- Le formulaire 2031 : déclaration des résultats BIC
- Les formulaires 2033-A, 2033-B, 2033-C : bilan, compte de résultat, immobilisations et amortissements
Les charges déductibles au régime réel comprennent : la quote-part du loyer du bail principal, les charges locatives, les assurances, les frais de gestion et, le cas échéant, l'amortissement des meubles dont vous êtes propriétaire. Le locataire n’étant pas propriétaire du bien immobilier, il ne peut amortir la valeur des constructions…
Pour en savoir plus sur le statut LMNP et ses avantages, consultez notre guide complet LMNP.
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FAQ — Sous-location meublée
Ce qu'il faut retenir sur la sous-location meublée
Voici les points essentiels de ce guide :
- La sous-location meublée est légale, à condition d'obtenir l'accord écrit du propriétaire;
- Le sous-loyer est plafonné : il ne peut pas dépasser le loyer principal rapporté au mètre carré;
- Les revenus sont des BIC : imposables au micro-BIC (abattement 50 %, seuil 77 700 EUR) ou au régime réel;
- La sous-location de sa résidence principale peut être exonérée si le loyer reste raisonnable (plafonds : 206 EUR/m²/an en IDF, 152 EUR/m² ailleurs);
- Sur Airbnb : la limite est de 120 jours/an (90 jours en zone tendue depuis la loi Le Meur). Le numéro d'enregistrement en mairie devient obligatoire pour tous au 20 mai 2026;
- Les prélèvements sociaux s'élèvent à 18,6 % depuis la LFSS 2026;
- Sans autorisation : résiliation du bail, reversement de tous les sous-loyers, amendes pouvant atteindre 100 000 EUR.
La sous-location meublée peut constituer un levier financier intéressant. Mais elle exige une rigueur juridique et fiscale sans faille. Chaque étape, de l'accord du propriétaire à la déclaration des revenus, doit être documentée et conforme.
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