Tableau d'Amortissement LMNP : Modèle et Calcul Expliqués
Votre tableau d'amortissement LMNP est la pièce maîtresse de votre optimisation fiscale au régime réel. Sans lui, impossible de déduire la perte de valeur de votre bien immobilier et de votre mobilier de vos revenus locatifs. Avec lui, vous pouvez réduire votre résultat fiscal à zéro pendant des années. Pourtant, la plupart des propriétaires bailleurs redoutent sa construction : ventilation par composants, calcul du prorata temporis, plafonnement de l'article 39 C du CGI... Ce guide pratique vous accompagne pas à pas dans la création de votre propre tableau d'amortissement, avec un modèle chiffré complet pour un bien à 200 000 euros. Pour comprendre les principes fondamentaux de l'amortissement LMNP, consultez notre guide de l'amortissement LMNP.
Avertissement : Ce guide est à titre informatif et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé.
Qu'est-ce qu'un tableau d'amortissement en LMNP ?
Avant de construire votre tableau d'amortissement immobilier, il faut comprendre à quoi il sert et pourquoi il est indispensable. Deux minutes de lecture qui vous feront économiser des heures de confusion.
Définition du tableau d'amortissement comptable
Le tableau d'amortissement LMNP est un document comptable obligatoire au régime réel simplifié qui recense chaque bien inscrit à l'actif immobilier, mobilier, travaux , sa valeur d'origine, sa durée d'amortissement et la dotation annuelle déduite des revenus locatifs pour remplir l'annexe 2033-C de la liasse fiscale LMNP.
Concrètement, l'amortissement comptable constate la dépréciation d'un bien due à l'usure ou à l'obsolescence, répartie sur sa durée normale d'utilisation (BOI-BIC-AMT-10-40-30, section I.C). Votre bien perd de la valeur chaque année. Le tableau traduit cette perte en dotations annuelles constantes : c'est l'amortissement linéaire (article 39 C du CGI et annexe II, article 30).
Ne confondez pas ce tableau avec le tableau d'amortissement de prêt. Ce dernier est un échéancier bancaire qui décompose chaque mensualité en part de capital remboursé et part d'intérêts. Nous détaillons cette distinction cruciale dans la section dédiée.
Pourquoi ce tableau est obligatoire au régime réel
L'amortissement comptable n'est possible qu'au régime réel simplifié. Le micro-BIC, avec son abattement forfaitaire de 50 %, ne permet pas d'amortir vos biens.
Sans ce tableau, vous ne pouvez pas remplir l'annexe 2033-C de votre liasse fiscale, le formulaire qui retrace vos immobilisations et vos amortissements. Et sans cette annexe, aucune dotation aux amortissements ne sera déduite de vos revenus locatifs.
Autrement dit : pas de tableau, pas de déduction. Pas de déduction, pas d'économie d'impôt. C'est l'outil comptable qui sépare ceux qui paient l'impôt sur la totalité de leurs loyers de ceux qui le réduisent à zéro.
Pour comprendre l'ensemble de la déclaration LMNP, consultez notre guide des étapes de la déclaration. Pour une vue d'ensemble du statut, retrouvez notre guide complet LMNP.
Les composants et leur durée d'amortissement
Le bien immobilier ne s'amortit pas en bloc. La ventilation par composants, impose de décomposer chaque élément principal et de l'amortir séparément selon sa durée de vie propre (BOI-BIC-AMT-20-40-60). C'est cette décomposition qui maximise vos dotations annuelles.
L'amortissement immobilier par composants
La durée d'amortissement en LMNP varie selon le composant. Le gros oeuvre dure 75 ans, les agencements intérieurs seulement 12 ans. Le terrain, lui, n'est jamais amortissable.
Voici la ventilation standard recommandée pour un bien immobilier :
| Composant | Part de la valeur | Durée d'amortissement | Taux annuel |
|---|---|---|---|
| Terrain | 15 % | Non amortissable | 0 % |
| Gros oeuvre (structure, murs) | 45 % | 75 ans | 1,33 % |
| Toiture | 8 % | 25 ans | 4,00 % |
| Installation électrique | 6 % | 30 ans | 3,33 % |
| Étanchéité | 7 % | 25 ans | 4,00 % |
| Agencements intérieurs | 19 % | 12 ans | 8,33 % |
Point essentiel : Le terrain représente en standard 15 % de la valeur totale du bien. Ce pourcentage varie selon la localisation : 10 % en zone rurale, 20 à 25 % en zone urbaine dense comme Paris ou Lyon. Cette part est exclue de la base amortissable (BOI-BIC-AMT-10-40-30).
En LMNP, seul l'amortissement linéaire est utilisé. L'amortissement dégressif n'est pas autorisé pour les biens immobiliers donnés en location (article 39 C du CGI, annexe II, article 30).
L'amortissement du mobilier et des équipements
Le mobilier s'amortit séparément, sur des durées plus courtes. C'est un levier complémentaire, surtout les premières années.
| Catégorie de mobilier | Durée d'amortissement | Taux annuel |
|---|---|---|
| Mobilier principal (lit, canapé, table, armoire) | 10 ans | 10,00 % |
| Électroménager (réfrigérateur, four, plaque) | 8 ans | 12,50 % |
| Lave-linge, lave-vaisselle | 7 ans | 14,29 % |
| Matelas, literie | 6 ans | 16,67 % |
| Micro-ondes, télévision | 5 ans | 20,00 % |
| Vaisselle, petit équipement | 3 ans | 33,33 % |
L'amortissement du mobilier LMNP génère des dotations élevées sur une courte période. Un lot de mobilier à 10 000 euros amorti sur 10 ans représente 1 000 euros de déduction annuelle.
L'amortissement des travaux
Les travaux de rénovation inscrits à l'actif s'amortissent également par composants. La durée dépend de la nature des travaux :
| Type de travaux | Durée d'amortissement | Taux annuel |
|---|---|---|
| Travaux de structure / gros oeuvre | 25 à 30 ans | 3,3 à 4,0 % |
| Rénovation toiture / étanchéité | 15 à 20 ans | 5,0 à 6,7 % |
| Installations électriques / plomberie | 15 à 20 ans | 5,0 à 6,7 % |
| Rénovation énergétique (isolation, fenêtres) | 20 à 25 ans | 4,0 à 5,0 % |
| Peinture / revêtements de sol | 8 à 12 ans | 8,3 à 12,5 % |
Retrouvez toutes les définitions techniques dans notre glossaire LMNP.
Comment construire votre tableau d'amortissement LMNP
Le calcul de l'amortissement LMNP suit une méthode rigoureuse mais accessible. Cinq étapes suffisent pour bâtir votre tableau complet.
La formule de calcul de l'amortissement linéaire
La formule est simple :
Annuité d'amortissement = Valeur d'origine du composant / Durée d'amortissement en années
Un composant d'une valeur de 90 000 euros amorti sur 75 ans produit une annuité de 1 200 euros par an. C'est le principe de l'amortissement linéaire : la même dotation chaque année, du début à la fin (article 39 C du CGI, annexe II, article 30).
Les 5 étapes pour construire votre tableau
Pour construire un tableau d'amortissement LMNP, suivez ces 5 étapes :
- Déterminer la valeur totale du bien. Prix d'acquisition, plus les frais de notaire si vous choisissez de les immobiliser. Les frais d'acquisition font l'objet d'un choix irrévocable : charge déductible immédiate ou immobilisation amortie sur la durée du bien principal.
- Isoler la part du terrain. Généralement 15 % de la valeur totale. Le terrain n'est jamais amortissable. La base amortissable est donc : prix d'acquisition (plus frais si immobilisés) moins la part du terrain.
- Décomposer le bien par composants. Répartir la base amortissable entre gros œuvre, toiture, installation électrique, étanchéité et agencements intérieurs, selon les pourcentages du tableau de la section précédente.
- Fixer la durée d'amortissement de chaque composant. Attribuer à chaque composant sa durée de vie selon les fourchettes reconnues par l'administration fiscale.
- Calculer l'annuité de chaque composant. Diviser la valeur de chaque composant par sa durée. Additionner toutes les annuités pour obtenir la dotation annuelle totale.
Le prorata temporis la première année
La première année d'exploitation est rarement une année complète. L'amortissement est alors calculé au prorata du nombre de mois d'exploitation. Le mois de mise en service compte en entier, même si l'activité commence le dernier jour du mois.
Formule du prorata temporis : Annuité complète x (nombre de mois d'exploitation / 12)
Par exemple, pour un bien mis en service le 1er avril, le prorata est de 9 mois sur 12, soit 75 % de l'annuité complète. Sur une annuité de 5 967 euros, la dotation de la première année sera de 4 475 euros.
Attention : La date de départ de l'amortissement est la date de mise en service du bien, c'est-à-dire la date de début d'activité ou de mise en location effective. Ce n'est pas la date de signature de l'acte notarié.
Les colonnes de votre tableau (structure type)
Un tableau d'amortissement comptable comporte sept colonnes essentielles :
| Colonne | Contenu |
|---|---|
| Composant | Désignation du bien ou du composant |
| Valeur brute | Valeur d'origine (base amortissable) |
| Durée | Durée d'amortissement en années |
| Taux annuel | 100 % / durée |
| Dotation de l'exercice | Annuité (ou prorata si 1re année) |
| Amortissement cumulé | Total des dotations depuis le début |
| Valeur nette comptable (VNC) | Valeur brute moins amortissement cumulé |
Cette structure alimente directement le formulaire 2033-C de votre liasse fiscale, qui retrace les immobilisations brutes et les amortissements cumulés par catégorie : terrains, constructions, installations techniques, autres immobilisations corporelles (cases 420 à 576).
Modèle de tableau d'amortissement, Exemple chiffré complet
Passons à la pratique. Voici un modèle de tableau d'amortissement LMNP complet, basé sur un cas concret.
Les hypothèses de départ
Marc, 38 ans, achète un T2 de 45 m² pour le louer meublé. Voici les données de son investissement :
- Prix d'acquisition : 200 000 euros
- Part du terrain : 15 % = 30 000 euros (non amortissable)
- Base amortissable immobilier : 170 000 euros
- Mobilier : 10 000 euros (mobilier principal, amorti sur 10 ans)
- Date de mise en service : 1er janvier (année complète)
- Loyers annuels : 12 000 euros (1 000 euros/mois)
- Charges annuelles (hors amortissements) : 5 000 euros
- Intérêts d'emprunt annuels : 3 000 euros
Tableau d'amortissement du bien immobilier (année 1)
La ventilation par composants appliquée au bien de Marc donne le modèle suivant :
| Composant | Part (%) | Valeur (EUR) | Durée (ans) | Taux (%) | Dotation annuelle (EUR) |
|---|---|---|---|---|---|
| Gros oeuvre | 45 % | 90 000 | 75 | 1,33 | 1 200 |
| Toiture | 8 % | 16 000 | 25 | 4,00 | 640 |
| Installation électrique | 6 % | 12 000 | 30 | 3,33 | 400 |
| Étanchéité | 7 % | 14 000 | 25 | 4,00 | 560 |
| Agencements intérieurs | 19 % | 38 000 | 12 | 8,33 | 3 167 |
| Total immobilier | 85 % | 170 000 | — | — | 5 967 |
| Mobilier | — | 10 000 | 10 | 10,00 | 1 000 |
| Total global | — | 180 000 | — | — | 6 967 |
La dotation annuelle totale atteint 6 967 euros. La part immobilière (5 967 euros) représente un taux effectif d'environ 3,51 % sur la base amortissable immobilière hors terrain (170 000 euros).
L'impact sur votre résultat fiscal
Voici comment le plafonnement de l'article 39 C du CGI s'applique concrètement au cas de Marc :
```
Loyers annuels : 12 000 EUR
Charges (hors amortissements) : −5 000 EUR
Intérêts d'emprunt : −3 000 EUR
= Résultat avant amortissements : 4 000 EUR
Amortissement calculé : 6 967 EUR
Plafond déductible (art. 39 C) : 4 000 EUR
Amortissement déduit : 4 000 EUR
Amortissement différé : 2 967 EUR (reporté sans limite de durée)
Résultat fiscal : 0 EUR
```
L'amortissement ne peut pas créer ni augmenter un déficit fiscal en LMNP (article 39 C, II-2 du CGI). La dotation déductible est plafonnée au montant du résultat avant amortissements. L'excédent ici 2 967 euros n'est pas perdu. Il est reporté sans limitation de durée sur les exercices suivants (article 39 C, II-3 du CGI).
Marc ne paie aucun impôt sur ses revenus locatifs cette année. Pour approfondir les règles fiscales du LMNP, consultez notre guide de la fiscalité LMNP.
De plus, l'article 39 B du CGI garantit un plancher : le cumul des amortissements pratiqués ne peut être inférieur au cumul de l'amortissement linéaire. C'est une sécurité qui protège le propriétaire.
Bon à savoir : L'amortissement différé et le déficit fiscal sont deux mécanismes distincts. Les amortissements non déduits se reportent sans limite de durée. Les déficits LMNP, eux, se reportent uniquement sur 10 ans . Ne les confondez pas.
Calculez l'amortissement de VOTRE bien LMNP en 2 minutes. Notre simulateur d'amortissement LMNP effectue la ventilation par composants et calcule votre économie d'impôt instantanément.
Tableau d'amortissement du prêt vs amortissement comptable, Ne pas confondre
C'est l'erreur la plus fréquente chez les investisseurs débutants : confondre le tableau d'amortissement du prêt avec le tableau d'amortissement comptable. Ces deux documents portent le même nom mais n'ont rien à voir.
Le tableau d'amortissement du prêt (bancaire)
Le tableau d'amortissement de prêt est un échéancier fourni par votre banque. Il décompose chaque mensualité en deux parts : le capital remboursé et les intérêts payés. Le capital restant dû diminue à chaque échéance.
Ce n'est pas un outil fiscal. C'est un outil de financement. En LMNP, seuls les intérêts d'emprunt sont fiscalement déductibles. Ils constituent une charge financière inscrite en ligne 294 du formulaire 2033-B. Le capital remboursé, lui, n'est pas une charge déductible.
Le tableau d'amortissement comptable (LMNP)
Le tableau d'amortissement comptable récapitule la perte de valeur annuelle de vos actifs immobilisés : bien immobilier, mobilier, travaux. La dotation aux amortissements est inscrite en ligne 254 du formulaire 2033-B.
C'est votre outil fiscal. Il alimente l'annexe 2033-C de la liasse fiscale, qui retrace les immobilisations brutes et les amortissements cumulés.
Tableau comparatif des deux amortissements
| Critère | Tableau d'amortissement du prêt | Tableau d'amortissement comptable |
|---|---|---|
| Objet | Échéancier de remboursement bancaire | Dépréciation d'un actif immobilisé |
| Colonnes principales | Mensualité, capital, intérêts, capital restant dû | Composant, valeur brute, dotation, cumul, VNC |
| Formulaire de la liasse | 2033-B, ligne 294 (intérêts uniquement) | 2033-C (immobilisations) + 2033-B, ligne 254 (dotations) |
| Impact fiscal | Les intérêts sont une charge déductible | La dotation réduit le résultat (plafond art. 39 C) |
| Durée | Durée du prêt (15 à 25 ans) | Durée de vie du composant (5 à 75 ans) |
| Qui le fournit | La banque | Vous, votre comptable, ou votre logiciel |
Les deux tableaux sont complémentaires. En LMNP au régime réel, vous déduisez à la fois les intérêts d'emprunt (charges financières) et les dotations aux amortissements (amortissements comptables). Le tableau de prêt fournit les intérêts pour le formulaire 2033-B. Le tableau comptable alimente le formulaire 2033-C.
Automatiser votre tableau d'amortissement avec Locaeo
Construire un tableau d'amortissement LMNP sur Excel est possible. Mais le risque d'erreur est réel. Un tableur classique ne gère pas nativement le plafonnement de l'article 39 C, le stock d'amortissements différés multi-exercices, ni le prorata temporis automatique. Chaque formule oubliée ou mal configurée peut fausser votre déclaration.
Locaeo automatise l'intégralité du processus :
- Décomposition automatique par composants selon les normes comptables en vigueur;
- Calcul du prorata temporis dès la mise en service de votre bien;
- Plafonnement article 39 C appliqué automatiquement chaque année;
- Suivi des amortissements différés reportés sans limite de durée, exercice par exercice;
- Génération directe de l'annexe 2033-C et de la liasse fiscale complète;
- Gestion locative offerte en complément de la déclaration fiscale.
| Solution | Coût annuel | Risque d'erreur | Temps requis | Liasse fiscale générée |
|---|---|---|---|---|
| Tableur Excel | 0 EUR | Élevé | 10 heures+ | Non |
| Expert-comptable | 400 à 900 EUR | Faible | Délégué | Oui |
| Locaeo | 199 EUR | Très faible | 30 minutes | Oui |
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FAQ — Questions fréquentes sur le tableau d'amortissement LMNP
Conclusion
Le tableau d'amortissement est l'outil indispensable du propriétaire LMNP au régime réel simplifié. Il transforme la perte de valeur de votre bien en une déduction fiscale concrète, année après année. Avec les trois tableaux présentés dans ce guide composants immobiliers, mobilier et comparaison prêt/comptable et l'exemple chiffré complet sur un bien à 200 000 euros, vous disposez de tout le nécessaire pour construire le vôtre. Pour aller plus loin, simulez votre économie d'impôt avec notre outil gratuit, ou retrouvez les principes fondamentaux dans notre guide de l'amortissement LMNP.
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