Un fournisseur ou votre comptable évoque la facturation électronique depuis le 1er septembre 2026. Trois décisions vous attendent. Vous devez d'abord savoir si vous êtes assujetti à la TVA. Être assujetti, c'est agir dans le cadre d'une activité économique, et non au simple titre de son droit de propriété. Selon la réponse, vous choisirez ou non une plateforme agréée, le service par lequel vous transmettez et recevez vos factures électroniques. Vous daterez enfin ce que vous devez émettre et transmettre. Pour la facturation électronique LMNP, cet article vous donne les précisions concernant les loueurs en meublé.
La réponse en 60 secondes
Information générale
Facturation électronique LMNP : le bailleur privé en longue durée n'est pas assujetti, donc pas concerné
La réforme concerne progressivement les entités assujetties à la TVA. La fiche de la DGFiP « Facturation électronique : je suis un loueur en meublé » le précise : pour les propriétaires bailleurs, l'obligation varie selon leur assujettissement.
Le propriétaire qui loue en meublé de longue durée, au simple titre de son droit de propriété et sans autre activité qui le rende assujetti, agit à titre privé. Il n'est pas assujetti : la facturation électronique LMNP ne le concerne pas.
L'article 289 bis du code général des impôts (CGI) impose l'émission, la transmission et la réception des factures sous forme électronique, par une plateforme agréée. Cette obligation joue « lorsque l'émetteur de la facture et son destinataire sont des assujettis ».
Pour l'application de l'article 289 et par dérogation au VI du même article 289, l'émission, la transmission et la réception des factures relatives aux opérations mentionnées aux a et d du 1 du I dudit article 289 ainsi qu'aux acomptes s'y rapportant s'opèrent sous une forme électronique, selon des normes de facturation électronique définies par arrêté du ministre chargé du budget, lorsque l'émetteur de la facture et son destinataire sont des assujettis qui sont établis ou ont leur domicile ou leur résidence habituelle en France. L'émission, la transmission et la réception des factures électroniques s'effectuent en recourant à une plateforme agréée. [...]
Le texte impose la forme électronique et le recours à une plateforme agréée lorsque l'émetteur de la facture et son destinataire sont des assujettis établis en France. Le régime d'imposition du bailleur n'y figure pas.
Il s'en déduit que la qualité d'assujetti est le critère. L'administration le confirme sur sa page consacrée aux plateformes agréées.
Les entreprises assujetties devront en effet recourir aux services d'une plateforme agréée pour transmettre et recevoir leurs factures électroniques et pour adresser des données de transactions et de paiement à l'administration à compter du 1er septembre 2026.
L'administration vise les entreprises assujetties et fixe au 1er septembre 2026 le point de départ du recours à une plateforme agréée.
Votre régime d'imposition n'y change rien. Le micro-BIC et le régime réel sont des modes de calcul de l'impôt sur le revenu. L'article 289 bis n'en parle pas : les deux bailleurs sont traités de la même façon. Pour situer votre statut : LMP ou LMNP : les différences ou LMNP, le guide complet.
Facturation électronique non assujetti TVA : vous louez à titre privé, seul ou en société civile
La fiche distingue deux bailleurs. Le premier loue à titre privé, en particulier ou en société civile, au simple titre de son droit de propriété. L'investisseur professionnel, lui, a une activité qui s'inscrit « dans le cadre d'un objectif d'entreprise ou dans un but commercial ».
D'où une présomption, une règle valable tant qu'elle n'est pas écartée. Le particulier ou la société civile, non assujetti par ailleurs, qui loue un immeuble dont il est propriétaire n'agit qu'à titre privé. Ce bailleur n'est donc pas un assujetti. La fiche renvoie à la doctrine de l'administration publiée au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP), BOI-TVA-IMM-10-10-10-10, § 50.
[...] d'une part, que l'administration ne saurait faire obstacle à ce qu'un investisseur immobilier qui entend placer ses opérations dans une logique économique ne puisse en tirer les conséquences au regard de la TVA, et notamment se voir enregistrer comme assujetti et exercer le droit à déduction de la taxe d'amont [...] ; mais que, d'autre part, pas plus que la perception d'intérêts ou de dividendes, l'encaissement de loyers ne suffit à caractériser une opération économique par nature imposable à la TVA. Ainsi, la présomption selon laquelle un investisseur qui loue un immeuble dont il est propriétaire n'agit qu'à ce titre demeure : en conséquence, il n'y a pas lieu d'assujettir d'office cet investisseur à raison de ces opérations alors même qu'il en tire des revenus à caractère permanent.
Le BOFiP écarte l'assujettissement d'office de l'investisseur qui loue un immeuble dont il est propriétaire, alors même que ses revenus ont un caractère permanent, et réserve la possibilité de se faire enregistrer comme assujetti.
Le LMNP en meublé de longue durée, à titre privé et non assujetti par ailleurs, est dans ce cas :
- aucune facture électronique à émettre pour ses loyers ;
- aucune obligation de recevoir ses factures par plateforme ;
- aucun e-reporting ;
- aucune plateforme agréée à choisir.
Exemple : Marie loue un T2 meublé à l'année, sans autre activité qui la rende assujettie : la réforme ne la concerne pas. Bien détenu à plusieurs : LMNP en indivision.
La fiche vise le particulier qui loue un immeuble dont il est propriétaire, quelle que soit la durée. Vous avez donc la même réponse pour un bail étudiant, un bail mobilité ou une location saisonnière avec moins de trois services para-hôteliers (petit-déjeuner, ménage, linge de maison, accueil).
Louer à titre privé mais vouloir être assujetti : écarter la présomption
La présomption n'est pas définitive. Selon l’administration, la personne qui loue à titre privé peut l'écarter en plaçant ses opérations dans une logique économique et en faisant reconnaître sa qualité d'assujetti.
Le BOFiP (§ 50) vise l'investisseur « qui entend placer ses opérations dans une logique économique » et qui peut « se voir enregistrer comme assujetti ». Le BOFiP n'assujettit pas d'office cet investisseur « alors même qu'il en tire des revenus à caractère permanent ».
S'il fait reconnaître cette qualité, il est assujetti : voyez les deux sections suivantes.
Vous êtes assujetti par ailleurs et vos loyers sont exonérés : pas d'émission, mais une réception
En matière de facturation électronique LMNP, ce profil est celui du bailleur assujetti, par une autre activité ou parce qu'il a fait reconnaître sa qualité. Ses locations meublées d'habitation sont exonérées de TVA. Avec une micro-entreprise : cumuler LMNP et micro-entreprise.
Les bailleurs assujettis dont les locations sont exonérées de la TVA n'ont pas d'obligation d'émission (article 261 D du CGI). Exemple donné : la location de biens immobiliers à usage d'habitation ne nécessite ni facture électronique ni e-reporting.
4° Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d'habitation. Toutefois, l'exonération ne s'applique pas : a. (Abrogé) ; b. Aux prestations d'hébergement fournies dans le cadre du secteur hôtelier ou de secteurs ayant une fonction similaire qui remplissent les conditions cumulatives suivantes : -elles sont offertes au client pour une durée n'excédant pas trente nuitées, sans préjudice des possibilités de reconduction proposées ; -elles comprennent la mise à disposition d'un local meublé et au moins trois des prestations suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle ; b bis. Aux locations de logements meublés à usage résidentiel dans le cadre de secteurs autres que ceux mentionnés au b qui sont assorties d'au moins trois des prestations suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle ; c. Aux locations de locaux nus, meublés ou garnis consenties à l'exploitant d'un établissement d'hébergement qui remplit les conditions fixées aux b ou b bis, à l'exclusion de celles consenties à l'exploitant d'un établissement mentionné à l'article L. 633-1 du code de la construction et de l'habitation dont l'activité n'ouvre pas droit à déduction.
Le texte exonère les locations de logements meublés à usage d'habitation, sauf trois exceptions : le b (hébergement de trente nuitées au plus avec au moins trois prestations), le b bis (location résidentielle assortie d'au moins trois prestations) et le c (location à l'exploitant qui remplit le b ou le b bis).
L'obligation de s'assurer qu'une facture est émise vise, elle, les opérations « qui ne sont pas exonérées en application des articles 261 à 261 E ».
Tout assujetti est tenu de s'assurer qu'une facture est émise, par lui-même, ou en son nom et pour son compte, par son client ou par un tiers : a. Pour les livraisons de biens ou les prestations de services qu'il effectue pour un autre assujetti, ou pour une personne morale non assujettie, et qui ne sont pas exonérées en application des articles 261 à 261 E [...]
Le texte oblige tout assujetti à s'assurer qu'une facture est émise, par lui-même ou en son nom et pour son compte par son client ou un tiers, pour ses prestations à un autre assujetti qui ne sont pas exonérées en application des articles 261 à 261 E.
Sur l'exonération et ses exceptions : l'exonération de TVA de la location meublée.
La réception, elle, reste due, parce que vous restez assujetti. Ces bailleurs, bien qu'exonérés, « restent assujettis à la TVA et devront recevoir des factures électroniques, sous réserve de disposer également d'un numéro SIREN ».
La règle de réception vient de l'article 289 bis, I : elle joue dès lors que l'émetteur de la facture et son destinataire sont des assujettis. Quand un fournisseur assujetti vous adresse une facture, vous en êtes le destinataire. Pour le SIREN : l'immatriculation LMNP et le SIRET via le guichet unique.
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Facturation électronique location meublée soumise à la TVA : réception, émission et e-reporting
Pour une location meublée soumise à la TVA, l'exonération de l'article 261 D ne joue pas : le bailleur doit recevoir, émettre et transmettre.
Trois cas possibles :
- la location, soumise à la TVA, de locaux commerciaux ou professionnels équipés ;
- la location meublée de locaux d'habitation avec services para-hôteliers, soit au moins trois prestations parmi le petit-déjeuner, le ménage, le linge de maison et l'accueil ;
- la location d'espaces de travail ou d'entrepôts avec option pour la TVA.
L'article 261 D, 4°, cité plus haut, confirme le deuxième cas. L'exonération ne s'applique pas aux logements meublés assortis d'au moins trois de ces prestations. Elle ne s'applique pas non plus aux locations consenties à l'exploitant d'un établissement qui remplit les mêmes conditions.
Deux décisions récentes précisent ce deuxième cas. Aux § 80 et § 90 du BOFiP publié le 7 août 2024, deux remarques traitaient les séjours de moins d'une semaine. Selon elles, la condition était satisfaite dès lors que le nettoyage était effectué avant le début du séjour, ou le linge renouvelé au début du séjour. Saisi de ces remarques, le Conseil d'État, le 12 novembre 2025, les a annulées, en appliquant l'article 261 D dans sa rédaction actuelle. Il a aussi examiné la prestation de réception de la clientèle. Il l'a admise lorsque le client a le choix entre un accueil physique et une remise des clés par boîte à clés. Pour un séjour de moins d'une semaine, un ménage fait avant l'arrivée ou un linge renouvelé à l'arrivée ne comptent donc pas automatiquement parmi les trois prestations.
En revanche, en prévoyant que lorsque le séjour est d'une durée inférieure à une semaine, ces conditions sont nécessairement satisfaites du seul fait que la prestation a été réalisée avant le début du séjour, les commentaires attaqués ajoutent à la loi [...]. [...] En indiquant que la prestation de réception, même non personnalisée, doit notamment être regardée comme fournie au client lorsque le prestataire d'hébergement offre à ce dernier un choix entre un accueil physique avec remise des clés en main propre et un accueil par l'intermédiaire d'un dispositif de communication électronique, avec mise à disposition des clés via une boîte à clés, les commentaires administratifs attaqués [...] ne méconnaissent pas les dispositions de l'article 261 D du code général des impôts qu'ils ont pour objet de commenter.
Décision n° 498267 : le Conseil d'État juge que les remarques du BOFiP du 7 août 2024 selon lesquelles, pour un séjour de moins d'une semaine, les conditions sont nécessairement satisfaites ajoutent à la loi, et admet que la réception de la clientèle soit fournie lorsque le client a le choix entre un accueil physique et une boîte à clés.
Selon le Conseil d'État, le 8 octobre 2025, la location par bail commercial de locaux meublés à l'exploitant d'un village de vacances est soumise à la TVA. Dans cette affaire, les locaux loués par le même bail pour loger son personnel suivent le même régime. La décision porte sur les a et c du 4° de l'article 261 D dans leur rédaction applicable en 2016. Aujourd'hui, le c vise la location à l'exploitant d'un établissement qui remplit les conditions du b ou du b bis. Le bailleur relève alors des locations soumises à la TVA, avec les obligations décrites ci-dessous.
Il résulte des dispositions combinées des a et c du 4° de l'article 261 D précité que la location par bail commercial de locaux meublés à l'exploitant d'un établissement hôtelier ou d'un village de vacances est une opération assimilable à une activité hôtelière soumise à la taxe sur la valeur ajoutée dans la mesure où le preneur se livre dans ces locaux à des prestations d'hébergement à caractère hôtelier. [...] la location de l'immeuble " Val Roc " constitue, au regard des règles rappelées au point 5, une prestation accessoire non indépendante de la location de l'immeuble " Village de vacances " et doit, dès lors, être elle aussi soumise à la taxe sur la valeur ajoutée.
Décision n° 492157 : la location par bail commercial de locaux meublés à l'exploitant d'un village de vacances est soumise à la TVA (a et c du 4° de l'article 261 D, rédaction applicable en 2016), y compris la location des locaux loués avec eux pour loger son personnel, prestation accessoire.
Sur la para-hôtellerie : déléguer les prestations à une agence ne suffit pas à échapper à la TVA.
Le bailleur a quatre obligations, selon la fiche :
- Réception : depuis le 1er septembre 2026, par une plateforme agréée, à choisir.
- Facture électronique : client assujetti, émission selon le calendrier.
- E-reporting de transaction : client non assujetti, ou assujetti situé à l'international.
- E-reporting de paiement : ces locations étant assimilées à des prestations de services, données de paiement transmises une fois la prestation payée.
Exemple : un bailleur loue un meublé avec petit-déjeuner, ménage et linge à des vacanciers non assujettis : il transmet un e-reporting de transaction, puis de paiement.
Facturation électronique LMNP : les dates et les amendes depuis le 1er septembre 2026
Le décret n° 2022-1299 du 7 octobre 2022 fixe les dates d'émission et de transmission des données selon la taille de l'entreprise (article 3). La réception est due depuis le 1er septembre 2026, selon la fiche et la page de l'administration citée plus haut.
I.-Pour les opérations mentionnées à l'article 289 bis du code général des impôts, les dispositions de l'article 1er du présent décret s'appliquent aux factures émises à compter du 1er septembre 2026. Toutefois, ces dispositions ne s'appliquent qu'à compter du 1er septembre 2027 pour les factures émises par les assujettis relevant des catégories des microentreprises et des petites et moyennes entreprises mentionnées aux deuxième et troisième alinéas du A du III de l'article 26 de la loi n° 2022-1157 du 16 août 2022 de finances rectificative pour 2022 qui ne sont pas membres d'un assujetti unique mentionné à l'article 256 C du code général des impôts. II.-Pour les opérations mentionnées aux articles 290 et 290 A du code général des impôts, les dispositions de l'article 1er du présent décret s'appliquent aux factures émises ou, à défaut, aux opérations réalisées à compter du 1er septembre 2026. Toutefois, cette date est portée au 1er septembre 2027 pour les assujettis relevant des catégories d'entreprises mentionnées au second alinéa du I.
Le décret applique le dispositif aux factures émises à compter du 1er septembre 2026 et, pour les factures émises par les microentreprises et les petites et moyennes entreprises, à compter du 1er septembre 2027 ; le même décalage vaut pour les opérations des articles 290 et 290 A.
| Date | Qui | Quoi |
|---|---|---|
| 1er septembre 2026 | Bailleurs assujettis | Réception des factures électroniques par une plateforme agréée |
| 1er septembre 2026 | Grandes entreprises et entreprises de taille intermédiaire | Émission des factures électroniques, transmission des données de transaction et de paiement |
| 1er septembre 2027 au plus tard | Petites et moyennes entreprises et microentreprises | Émission des factures électroniques, transmission des données de transaction et de paiement |
III. - Le non-respect par l'assujetti de l'obligation d'émission d'une facture sous une forme électronique dans les conditions prévues à l'article 289 bis donne lieu à l'application d'une amende de 50 € par facture, sans que le total des amendes appliquées au titre d'une même année civile puisse être supérieur à 15 000 €. [...] IV bis. - Lorsque l'administration constate une omission ou un manquement par l'assujetti à l'obligation de recourir à une plateforme agréée pour la réception de factures électroniques prévue au I de l'article 289 bis du présent code, elle le met en demeure de s'y conformer dans un délai de trois mois. La persistance de la méconnaissance par l'assujetti de l'obligation mentionnée au premier alinéa du présent IV bis à l'expiration du délai prévu au même premier alinéa donne lieu à l'application d'une amende de 500 €. L'administration met alors à nouveau l'assujetti en demeure de se conformer à cette obligation dans un même délai de trois mois. La persistance de la méconnaissance de l'obligation mentionnée audit premier alinéa à l'expiration du délai prévu au deuxième alinéa donne lieu à l'application d'une amende de 1 000 €. Une nouvelle amende de 1 000 € est encourue après chaque période de trois mois au terme de laquelle l'administration, après une mise en demeure infructueuse, constate la persistance de la méconnaissance de l'obligation prévue au premier alinéa. V. - Les amendes mentionnées au 3 du I et aux II, III et IV du présent article ne sont pas applicables en cas de première infraction commise au cours de l'année civile en cours et des trois années précédentes lorsque l'infraction a été réparée spontanément ou dans les trente jours suivant une première demande de l'administration.
Le IV bis prévoit une mise en demeure de trois mois avant toute amende pour défaut de réception, puis 500 euros, puis 1 000 euros ; le V, qui écarte les amendes en cas de première infraction réparée, vise le 3 du I et les II, III et IV, et ne mentionne pas le IV bis.
Trois sanctions, selon l'obligation :
- Défaut de réception (article 1737, IV bis) : mise en demeure de trois mois, puis 500 euros. Nouvelle mise en demeure de trois mois, puis 1 000 euros. Une nouvelle amende de 1 000 euros après chaque période de trois mois infructueuse.
- Défaut d'émission (article 1737, III) : 50 euros par facture, dans la limite de 15 000 euros par année civile.
- Défaut d'e-reporting : 500 euros par transmission, plafonnés à 15 000 euros par année civile (Code général des impôts, article 1788 D, I, II et V).
Le V de l'article 1737 (première infraction réparée) ne mentionne pas le IV bis. Les amendes de l'article 1737 s'appliquent aux factures émises à compter du 1er septembre 2026 (loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023, article 91, III).
Factures reçues : durée et forme de conservation des justificatifs LMNP. Les articles du code général des impôts cités sont ceux en vigueur au 1er octobre 2026. La TVA est recodifiée au 1er janvier 2027 dans le code des impositions sur les biens et services (ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025).
Facturation électronique LMNP : quoi faire selon votre situation de bailleur
| Votre cas | Ce qui s'applique | Depuis quand | Votre premier geste |
|---|---|---|---|
| Vous louez en meublé à titre privé, seul ou en société civile (longue durée, bail étudiant, bail mobilité, location saisonnière avec moins de trois services para-hôteliers), sans être assujetti par ailleurs | Vous n'êtes pas assujetti : aucune émission, aucune réception, aucun e-reporting, aucune plateforme à choisir | Sans objet : la réforme ne vous concerne pas | Vérifier que vous n'avez aucune autre activité qui vous rende assujetti, puis n'engager aucune démarche |
| Vous êtes assujetti par une autre activité et vos locations meublées d'habitation sont exonérées (article 261 D) | Aucune émission ni e-reporting pour ces locations ; réception des factures par plateforme agréée, sous réserve d'un numéro SIREN (fiche) | Réception : depuis le 1er septembre 2026 | Choisir une plateforme agréée pour recevoir vos factures, et vérifier que vous disposez d'un numéro SIREN |
| Votre location est soumise à la TVA (par exemple trois services para-hôteliers sur quatre) | Réception par plateforme agréée ; facture électronique vers un client assujetti ; e-reporting de transaction vers un client non assujetti ou situé à l'international ; e-reporting de paiement | Réception : depuis le 1er septembre 2026. Émission et transmission des données : 1er septembre 2026 pour les grandes entreprises et les entreprises de taille intermédiaire, 1er septembre 2027 au plus tard pour les petites et moyennes entreprises et les microentreprises | Choisir une plateforme agréée, puis situer votre entreprise dans ces catégories pour dater votre émission |
| Vous avez fait reconnaître votre qualité d'assujetti | Selon que vos locations sont exonérées ou soumises à la TVA : la deuxième ou la troisième ligne de ce tableau | Comme la ligne qui correspond à vos locations | Classer chacune de vos locations, exonérée ou soumise à la TVA, puis appliquer la ligne correspondante |
Questions fréquentes sur la facturation électronique LMNP
La facturation électronique LMNP dépend de votre qualité d'assujetti, pas de votre régime d'imposition. Pour le reste de votre fiscalité, le simulateur Locaeo compare micro-BIC et réel simplifié.
