Amortissement LMNP : la CAA de Paris confirme 25 % de terrain, 2,5 % de taux structure et refuse les composants rétroactifs (17 octobre 2025)
Le LMNP au régime réel repose sur un mécanisme central : l'amortissement de l'immeuble, qui efface une grande partie du résultat fiscal et permet au bailleur de réduire son impôt sur le revenu sans pour autant impacter son cash. Encore faut-il appliquer correctement les règles. La cour administrative d'appel de Paris a rappelé, dans son arrêt du 17 octobre 2025 n° 24PA00187, trois principes qui structurent la pratique du LMNP réel : extourner la valeur du terrain de la base amortissable, retenir un taux de 2,5 % conforme aux usages pour la structure d'un immeuble d'habitation, et respecter le caractère opposable de la méthode d'amortissement choisie l'année d'inscription du bien au bilan.
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L'affaire : une loueuse en meublé face à un contrôle fiscal
Mme E... exerce sous l'enseigne « B... » une activité de loueur en meublé portant sur plusieurs appartements parisiens, principalement dans le 16ème arrondissement. Le service vérificateur déclenche, en 2018, une vérification de comptabilité couvrant les exercices 2015 et 2016. La proposition de rectification du 16 avril 2018 redresse les modalités de calcul de l'amortissement de deux appartements.
Sur un premier appartement, situé au 34 rue du Docteur C... (escalier 3), l'administration constate que la base amortissable comprend l'intégralité du prix d'acquisition, sans extourner la part terrain. Le service applique une réduction de 25 % du prix d'acquisition au titre du terrain non amortissable. Sur un second appartement parisien, le contentieux porte sur le taux d'amortissement de la structure : la contribuable applique 12,5 %, l'administration retient 2,5 % comme conforme aux usages. Pour les deux appartements, la contribuable invoque, en défense, un amortissement par composants pratiqué dès l'origine. Le TA de Paris rejette la demande par jugement du 7 décembre 2023, confirmé par la CAA le 17 octobre 2025.
Faits en chiffres
| Volet | Position contribuable | Position administration |
|---|---|---|
| Appart. #1 : prix d'acquisition | 290 908 € | 290 908 € |
| Appart. #1 : travaux | 173 835 € | 173 835 € |
| Appart. #1 : base brute bilan | 464 743 € | 464 743 € |
| Appart. #1 : part terrain | 0 € | 72 727 € (25 % du prix d'acquisition) |
| Appart. #1 : base amortissable | 464 743 € | 392 016 € |
| Appart. #1 : taux appliqué | 12,5 % | 12,5 % sur base réduite |
| Appart. #2 : taux réclamé | 12,5 % | 2,5 % conforme aux usages |
| Composants invoqués a posteriori | Réclamés en appel | Refusés (décision de gestion opposable) |
Le bras de fer
Sur le premier appartement, la contribuable soutient que la valeur du terrain est déjà comptabilisée sous le libellé « terrain Gretz-Presles » au compte 211400 par erreur d'intitulé. L'administration relève quatre éléments décisifs : la date d'entrée à l'actif du « terrain Gretz-Presles » (31 décembre 2009) est antérieure à la transmission par succession de l'appartement parisien (28 novembre 2011) ; les actes de partage mentionnent des adresses différentes ; la contribuable possède trois biens dans le même immeuble ; aucun tableau récapitulatif ne permet de réconcilier les écritures.
Sur le second appartement, le service retient un taux de 2,5 % (durée 40 ans) en l'absence d'éléments justifiant une durée d'amortissement accélérée. Sur l'amortissement par composants enfin, le tableau d'amortissement annexé à la proposition de rectification démontre que l'entreprise B... a pratiqué un amortissement sur la valeur intégrale du bien, sans distinguer terrain ni composants. La contribuable a donc opté, par sa pratique comptable initiale, pour un linéaire global.
Ce qu'a tranché le juge
La cour valide intégralement la rectification. Sur la ventilation terrain/construction, elle rappelle la méthodologie issue de la décision Conseil d'État du 15 février 2016 n° 367467 SARL Daves Place des Etats-Unis : comparaisons sur terrains nus dans la même zone géographique ; à défaut, coût de reconstruction de l'immeuble ; en dernier recours, données comptables d'autres contribuables. Cinq termes de comparaison du 16ème arrondissement suffisent à valider 25 % du prix d'acquisition. Sur le taux structure, 2,5 % (durée 40 ans) est conforme aux usages pour les immeubles d'habitation de bonne catégorie. Sur la méthode d'amortissement, le choix opéré la première année constitue une décision de gestion opposable.
le tableau d'amortissement annexé à la proposition de rectification du 16 avril 2018 démontre que l'entreprise B... a pratiqué un amortissement sur la valeur intégrale de ce bien sans distinguer la valeur du terrain ni les différents composants de ce bien. Or le choix de ce dernier mode d'amortissement constituant une décision de gestion opposable, les requérants ne sont pas fondés à réclamer l'application de l'amortissement par composants susmentionné.
Décision rendue par la 9ème chambre de la CAA de Paris, ECLI:FR:CAAPA:2025:24PA00187, décision inédite au recueil Lebon (classement C). Le choix de méthode d'amortissement opéré la première année est une décision de gestion opposable. Aucune rectification rétroactive en faveur du contribuable n'est possible.
Portée : trois enseignements pratiques
Premier enseignement : la ventilation terrain/construction est obligatoire dès l'inscription du bien au bilan. À Paris, la cour valide 25 % ; hors Paris, le ratio peut être plus faible (10 à 20 %), mais doit toujours s'appuyer sur une méthode documentée. Bases légales : article 39, 1, 2° du CGI et article 38 sexies de l'annexe III.
Deuxième enseignement : le taux d'amortissement structure de 2,5 % (durée 40 ans) est le standard reconnu pour les immeubles d'habitation de bonne catégorie. Les durées usuelles sont rappelées au BOI-BIC-AMT-10-40-10.
Troisième enseignement : le choix de méthode d'amortissement la première année est verrouillé. Un bailleur qui démarre en linéaire global ne peut plus invoquer la méthode par composants pour optimiser. Pour le rappel des conditions du statut, voir notre guide des conditions du statut LMNP, notre guide de l'amortissement LMNP et notre modèle de tableau d'amortissement LMNP. La règle s'applique de la même manière au LMNP et au LMP, les articles 39 et 38 sexies de l'annexe III ne distinguant pas selon le caractère professionnel ou non de l'activité.
Pour les bailleurs déjà en activité
La jurisprudence pivot
En application de l'article 38 sexies de l'annexe III au CGI, les immobilisations qui ne se déprécient pas de manière irréversible, tels les terrains, ne donnent pas lieu à un amortissement. Il appartient donc au loueur, sous sa propre responsabilité, de ventiler à l'actif de son bilan la valeur de l'immeuble amortissable de celle du terrain d'assiette.
Doctrine BOFiP à jour intégrant la jurisprudence CE 15 février 2016 n° 367467 (mention B). La responsabilité de la ventilation pèse sur le loueur.
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