Punaises de lit locataire ou propriétaire : qui paie en location meublée ?
Un locataire vous écrit : des piqûres au réveil, des traces sur le matelas, et une question sans détour. Punaises de lit locataire ou propriétaire, qui doit agir, et qui doit payer ? En meublé, la question pèse plus lourd qu'ailleurs, car la literie et le mobilier viennent de vous. La réponse dépend du moment où l'infestation apparaît, de la preuve que chacun peut produire et du type de bail. Ce guide pose les textes, rapporte ce que les juges ont décidé et dit ce qu'aucune décision ne tranche.
La réponse en 60 secondes
Punaises de lit locataire ou propriétaire : ce que dit la loi pour un meublé
Le critère d'absence d'infestation est dans la loi, pas dans le décret de décence
Au sens de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un logement décent est notamment un logement exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites.
Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Le texte range l'absence d'infestation d'espèces nuisibles et parasites parmi les qualités du logement que le bailleur est tenu de remettre au locataire, à côté de l'absence de risques manifestes pour la sécurité ou la santé.
Le réflexe est de chercher ce critère dans le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent. Il n'y figure pas : son article 2 énumère sept conditions de sécurité et de santé sans jamais parler d'infestation, de nuisibles ou de parasites, et nous avons lu les articles 1 à 5 : ils sont muets aussi. Le critère est dans la loi.
La fiche officielle sur le logement décent l'illustre par des exemples.
Un logement décent est un logement qui n'est pas infesté par des animaux nuisibles (par exemple : rats) ou par des parasites (par exemple : puces de lit, cafards).
La fiche illustre l'infestation par des exemples d'animaux nuisibles et de parasites ; elle cite les puces de lit et non les punaises.
La règle vaut aussi pour la location vide ; ce guide ne traite que le meublé. Les autres critères de décence sont détaillés dans notre guide sur les obligations du propriétaire bailleur en meublé.
Pourquoi l'article 6 s'applique au meublé (articles 25-3 et 25-4)
L'article 25-3 dresse la liste limitative des articles de la loi applicables aux meublés loués comme résidence principale. L'article 6 y figure, avec les articles 3-2, 7, 7-1, 20-1 et 22.
Les dispositions du présent titre sont d'ordre public et s'appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l'article 25-4 dès lors qu'ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l'article 2. Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés. Le présent titre ne s'applique ni aux logements-foyers, ni aux logements faisant l'objet d'une convention avec l'Etat portant sur leurs conditions d'occupation et leurs modalités d'attribution. Le présent titre ne s'applique ni aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi, ni aux locations consenties aux travailleurs saisonniers.
Le texte déclare ces dispositions d'ordre public et cite expressément les articles 3-2, 6, 7, 7-1, 20-1 et 22 parmi ceux qui s'appliquent aux logements meublés loués comme résidence principale. Il exclut en revanche du régime les logements-foyers, les logements conventionnés avec l'Etat, les logements de fonction et les locations aux travailleurs saisonniers.
Ce que le texte ne dit pas
Nous n'avons pour l’instant trouvé aucune décision de la Cour de cassation qui juge un litige de punaises de lit entre un bailleur et un locataire.
Les décisions citées ici portent sur la décence en général, sur d'autres nuisibles ou sur le loyer et le dépôt de garantie.
Meublé : la literie et le mobilier fournis par le bailleur changent tout
Le lit est le vôtre : un matelas infesté est en principe un élément du logement que vous avez fourni, non un désordre imputable au locataire, sauf apport établi.
Un mobilier minimal qui inclut la literie
L'article 25-4 définit le meublé, et le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 en fixe le mobilier minimal, dont la première ligne est la literie.
Un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret.
Le texte définit le meublé comme un logement décent équipé d'un mobilier suffisant pour dormir, manger et vivre convenablement, dont la liste est fixée par décret.
Le mobilier d'un logement meublé, mentionné à l' article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée , comporte au minimum les éléments suivants : 1° Literie comprenant couette ou couverture ; [...]
Le mobilier minimal d'un logement meublé comprend, en premier lieu, une literie comprenant couette ou couverture.
Le détail de la liste figure dans notre guide sur les meubles obligatoires du décret du 31 juillet 2015.
Traiter, remplacer ou jeter : un raisonnement de texte, pas une solution de jurisprudence
Aucune décision lue ne juge le sort de la literie ou du mobilier infestés que fournit le bailleur. La réponse ne peut venir que des textes, et il faut la présenter comme une déduction.
Le meublé est un logement décent équipé d'un mobilier (article 25-4). L'article 6 s'applique au meublé (article 25-3). La literie fait partie du mobilier minimal (décret du 31 juillet 2015). Il s'en déduit qu'un logement dont la literie fournie est infestée ne remplit pas ce que vous avez promis, et que le traitement ou le remplacement de cette literie relève de votre responsabilité de bailleur, sauf à établir un apport du locataire.
Aucun texte ne fixe le choix entre traiter, remplacer ou retirer un matelas, et aucune décision lue ne dit qui tranche. Ce choix se documente : rapport du prestataire, photos avant et après, devis détaillé, échange écrit avec le locataire.
Un réflexe avant toute décision
Inventaire et état des lieux d'entrée : consigner la literie
L'inventaire annexé au bail et l'état des lieux d'entrée doivent nommer la literie (matelas, sommier, couette ou couverture) et constater son état. Dans l'affaire lyonnaise de 2011 examinée plus bas, l'état des lieux d'entrée sans désordre a pesé dans la décision. Notre modèle d'inventaire du mobilier annexé au bail et notre guide sur l'état des lieux et l'inventaire du mobilier en meublé vous donnent la marche à suivre.
Infestation dès l'entrée ou apparue en cours de bail : qui doit prouver quoi
Tout dépend du moment. Une infestation présente avant l'entrée manque à l'obligation de délivrer un logement décent ; en cours de bail, tout se joue sur l'origine et la réaction de chacun.
Dès l'entrée : l'antériorité se prouve, la clause « en l'état » ne protège pas
Dans un arrêt du 7 décembre 2004 (n° 03/02070), la cour d'appel de Lyon retient le procès-verbal de la police municipale dressé le lendemain de la prise d'effet du bail d'une maison. Le bailleur n'a pas satisfait à son obligation de délivrance : le bail est résilié à ses torts, le dépôt restitué et les frais des locataires indemnisés. Réserves : une maison, sans que la décision précise si elle était louée meublée, des parasites que la décision ne nomme pas punaises de lit, et une décision ancienne, antérieure au régime du meublé des articles 25-3 et suivants dans sa rédaction actuelle. Il illustre un mécanisme de preuve, non une règle actuelle.
Quant à la clause « lieux pris en l'état », les dispositions de ce titre sont d'ordre public (article 25-3) : il s'en déduit qu'elle ne vous dispense pas de la décence. Vérifiez donc le logement et le mobilier avant chaque remise de clés.
En cours de bail : le contraste entre deux logements lyonnais
Dans un arrêt du 21 juin 2011 (n° 10/03204), la cour d'appel de Lyon juge un F1 meublé loué en 2002, avec un état des lieux d'entrée contradictoire sans désordre. Sept ans plus tard, des cafards sont attestés, et le mandataire des bailleurs fait état de désinfections régulières. La cour écarte la responsabilité du bailleur, « d'autant moins que ce dernier a pris des dispositions pour y remédier ». Réserves : des cafards, et un bail de 2002, antérieur au régime actuel du meublé (la cour écarte d'ailleurs la loi de 1989 pour ce meublé, alors que les articles 25-3 et suivants soumettent aujourd'hui le meublé de résidence principale à son article 6).
| Point de comparaison | Lyon, 7 décembre 2004 (n° 03/02070) | Lyon, 21 juin 2011 (n° 10/03204) |
|---|---|---|
| Logement | Maison | F1 meublé |
| Nuisibles | Parasites dans les murs et au sous-sol | Cafards |
| Moment de la constatation | Lendemain de la prise d'effet du bail | Sept ans après l'entrée dans les lieux |
| Éléments retenus par la cour | Procès-verbal de la police municipale dressé au lendemain de l'entrée | État des lieux d'entrée sans désordre, durée écoulée, traitements réguliers |
| Réaction du bailleur | Nettoyage de l'enduit extérieur, jugé insuffisant | Désinfections régulières, dernière le 27 août 2009 |
| Issue | Bail résilié aux torts du bailleur, dépôt restitué, frais d'agence, d'hébergement et de déménagement indemnisés | Responsabilité du bailleur écartée, bail résilié pour impayés |
Le rapprochement est net : en 2011, un état des lieux sans désordre et des traitements réguliers jouaient pour le bailleur ; en 2004, le constat du lendemain prouvait l'antériorité et la seule réponse était un nettoyage.
Ce que doit faire le locataire : prévenir et laisser l'accès
Le locataire doit permettre l'accès aux lieux pour les travaux qui permettent au bailleur de remplir les obligations du premier alinéa de l'article 6, donc pour le traitement d'une infestation.
e) De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. [...]
Le locataire est tenu de permettre l'accès aux lieux loués pour les travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6.
En pratique, le locataire a intérêt à vous prévenir sans attendre et par écrit, de préférence en recommandé avec avis de réception : ce signalement date le problème et, s'il vaut demande de mise en conformité, fait courir le délai de deux mois de l'article 20-1. Ses autres devoirs sont détaillés dans notre guide sur les obligations du locataire en meublé.
La notice d'information annexée au contrat de location (arrêté du 29 mai 2015) mentionne expressément les punaises de lit, et elle concerne bien le meublé : l'article 3-3, qui impose cette notice, figure dans la liste de l'article 25-3 comme dans celle de l'article 25-12. C'est un document d'information, qui rappelle les règles sans en créer. Une réserve toutefois pour le bail mobilité : son point 2.3 renvoie le locataire à la commission départementale de conciliation et à l'article 20-1, que l'article 25-12 écarte.
2.3. Obligations des parties en matière de lutte contre les nuisibles Au titre de ses obligations en matière de décence du logement, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites (art. 6). A ce titre, le bailleur est tenu de maintenir le logement en état de décence tout au long du bail. Afin d'éviter l'infestation de son logement par des punaises de lit, le locataire est cependant invité à suivre les recommandations et mesures préventives consultables sur le site internet stop-punaises. gouv. fr. En cas d'infestation du logement en cours de bail, une action rapide est nécessaire. Dans ce cas, le locataire est invité à adopter les gestes simples recommandés pour traiter et endiguer l'infestation et à contacter immédiatement le bailleur afin de lui demander de procéder au traitement des lieux ou s'entendre avec lui pour sa prise en charge financière. En cas de désaccord ou de silence du bailleur, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation en application des dispositions de l'art. 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée. Le locataire doit permettre l'accès aux lieux loués pour les travaux nécessaires à la désinsectisation par la société mandatée pour intervenir. Il doit également suivre les recommandations données pour traiter la situation et maintenir le logement exempt d'infestation. Pour une information juridique sur les punaises de lit, tant le bailleur que le locataire peuvent contacter notamment le numéro de téléphone 0806 706 806, qui leur permettra d'échanger avec un conseiller d'Agence départementale d'information sur le logement (ADIL).
La notice invite le locataire à contacter immédiatement le bailleur pour lui demander le traitement ou s'entendre avec lui sur sa prise en charge financière, rappelle que le bailleur maintient le logement en état de décence tout au long du bail et précise que le locataire doit permettre l'accès pour la désinsectisation, suivre les recommandations données pour traiter la situation et maintenir le logement exempt d'infestation.
Prudence sur la preuve : faute d'état des lieux, une présomption joue (Code civil, article 1731) : le locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives. Cette présomption vise les réparations locatives ; rien n'établit qu'elle s'étende à une infestation, et nous ne l'affirmons pas. Dans la décision lyonnaise de 2011, c'est l'état des lieux d'entrée qui a pesé, sans que l'on puisse en faire une règle de droit.
Qui paie le traitement ? Le tableau situation par situation
Il n'existe pas de barème. La répartition ci-dessous se dégage des textes et des décisions lues ; la dernière colonne donne le niveau de certitude de chaque ligne.
| Situation | Qui supporte le traitement | Fondement | Niveau de certitude | |
|---|---|---|---|---|
| Infestation présente dès l'entrée dans les lieux, antériorité prouvée | Le bailleur | Article 6, premier alinéa, applicable au meublé par l'article 25-3 ; obligation de délivrance | Texte, illustré par une décision de fond ancienne (Lyon, 2004) | |
| Infestation apparue en cours de bail, sans apport du locataire établi | Le bailleur, qui doit maintenir le logement décent | Article 6 ; arrêt du 4 juin 2026 (n° 24-11.437) sur la décence d'un meublé | Texte et décision de principe sur la décence en général, non sur une infestation | |
| Infestation imputable à un apport du locataire, preuve rapportée | Le locataire peut devoir supporter tout ou partie du coût | Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7, c) ; Code civil, article 1732 | Raisonnement : aucune décision lue ne juge qu'une infestation est une dégradation | |
| Literie ou mobilier fournis par le bailleur, infestés | Le bailleur, sauf apport prouvé du locataire | Articles 25-3 et 25-4 ; décret n° 2015-981, article 2, 1° | Raisonnement de texte : aucune décision lue | |
| Origine dans les parties communes d'une copropriété | Le syndicat répond des dommages ayant leur origine dans les parties communes | Article 14 de la loi du 10 juillet 1965 | Texte | |
| Facture de désinsectisation des parties communes | Provisions pour charges : la part produits entre dans la régularisation, jamais la main-d'œuvre. Forfait de charges : aucun complément ni régularisation, donc rien de récupérable au-delà du forfait | Annexe du décret n° 87-713 ; liste jugée limitative ; Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-10 | Texte et jurisprudence sur les charges (Cass. 3e civ., 10 mars 1999, n° 97-10.499), non sur les punaises | |
| Accord entre les parties | Selon l'accord conclu par écrit | Notice d'information : le locataire est invité à s'entendre avec le bailleur | Information, non une règle |
Aucun texte ne range la désinsectisation parmi les réparations locatives
Les réparations locatives sont l'entretien courant et les menues réparations, dont le décret n° 87-712 du 26 août 1987 donne une liste indicative.
Sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret.
Le texte définit les réparations locatives comme l'entretien courant et les menues réparations consécutifs à l'usage normal des locaux, et précise que la liste de l'annexe vaut « notamment ».
Nous avons lu l'annexe : elle ne contient aucun poste de désinsectisation ni de traitement de nuisibles. La liste étant donnée « notamment », un juge pourrait rattacher un traitement à l'entretien courant, mais aucune décision lue ne le fait. N'écrivez donc jamais à votre locataire qu'une infestation est une réparation locative. Pour le reste, voyez notre guide sur les réparations locatives en meublé. Faute de texte, la notice invite les parties à s'entendre : un accord écrit et daté, qui dit ce que chacun paie, vous protège tous les deux.
Le devis, le rapport d'intervention et la preuve de la dépense
Mandatez une entreprise de désinsectisation sur devis détaillé et exigez un rapport d'intervention : nombre de passages, produits utilisés, tarif. Ce rapport date et décrit l'infestation, établit ce que vous avez fait pour y remédier et justifie la dépense si vous devez la réclamer.
Interrogez les assureurs avant de payer : votre assurance propriétaire non occupant en meublé et celle du locataire peuvent ou non intervenir selon leurs garanties, et nous n'en disons rien de général. Le traitement fiscal de la dépense dépend de votre régime : reportez-vous à la section fiscale de notre article sur les réparations locatives.
Le bailleur ne réagit pas, ou le locataire cesse de payer : le loyer
Suspendre son loyer soi-même : le risque de la clause résolutoire
Dans une affaire d'humidité, de moisissures et d'installation électrique, la Cour de cassation a approuvé les juges du fond d'avoir écarté l'exception d'inexécution faute de démonstration que le logement était inhabitable, et d'avoir constaté l'acquisition de la clause résolutoire pour l'arriéré (3e chambre civile, 28 novembre 2024, n° 23-18.135, non publié au Bulletin ; l'espèce portait sur une maison, et sur d'autres désordres que des nuisibles). Il s'en déduit que le locataire qui cesse de payer parce que le logement est infesté prend le risque de la clause résolutoire, sauf logement inhabitable.
Deux réflexes à éviter
L'article 20-1 : demande, commission, juge
Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties. L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l' article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation , tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. [...]
Le locataire peut demander la mise en conformité sans atteinte à la validité du contrat. Après deux mois sans accord ni réponse, la commission départementale de conciliation peut être saisie, sans que ce soit un préalable au juge. Le juge fixe les travaux et leur délai, et peut réduire le loyer ou suspendre son paiement, avec ou sans consignation.
Ce texte s'applique au meublé par l'article 25-3, et la commission départementale de conciliation est compétente pour les caractéristiques du logement mentionnées aux deux premiers alinéas de l'article 6, donc pour une infestation (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-11).
La Cour de cassation reprend ce mécanisme dans un arrêt de section du 4 juin 2026 (n° 24-16.993, mention FS-B). Il reproduit l'article 6, avec son critère d'absence d'infestation, et l'article 20-1, puis en déduit que la mise en conformité relève de ce régime et non du congé : des travaux destinés à remédier à une indécence que le bailleur connaissait à la conclusion du bail ne constituent pas un motif légitime et sérieux de congé. L'affaire concernait un studio dont la pièce principale mesurait 8,84 m², non un nuisible. Il s'en déduit qu'un congé pour travaux n'est pas la bonne réponse à une infestation que vous connaissiez à la signature du bail.
Deux voies de suspension à ne pas confondre
Le loyer peut cesser d'être dû par deux voies distinctes, que l'on confond souvent :
- la cessation de plein droit de l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation, qui suppose un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité ;
- la réduction ou la suspension par le juge de l'article 20-1 de la loi de 1989, qui ne suppose aucun arrêté.
Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L. 511-11 ou de l'article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l'encontre de la personne qui a l'usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du local ou de l'installation, qu'il ou elle soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial, cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée. [...]
Le loyer en principal cesse d'être dû pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L. 511-11 ou de l'article L. 511-19.
Le texte qui fonde l'arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité ne nomme ni les nuisibles ni les punaises de lit (Code de la construction et de l'habitation, article L. 511-11) : aucun texte relevé ne rend l'arrêté automatique pour une infestation. Même vigilance pour l'hébergement décent, qui n'est à la charge du propriétaire qu'en cas d'interdiction temporaire d'habiter ou de travaux rendant l'immeuble temporairement inhabitable (Code de la construction et de l'habitation, article L. 521-3-1, I, première phrase). Une simple infestation n'ouvre donc pas, à elle seule, une obligation d'hébergement ou de relogement de plein droit.
Une obligation continue : le bailleur reste exposé tant que l'infestation dure
Un arrêt du 4 juin 2026 (n° 24-11.437, mention FS-B) concerne la locataire d'un local d'habitation meublé depuis 2005. La Cour retient que l'obligation de délivrer un logement décent est continue et exigible pendant toute la durée du bail. Le locataire peut poursuivre l'exécution forcée tant que le manquement dure, et obtenir la réparation des conséquences dommageables sur les trois ans précédant sa demande en justice (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7-1, alinéa 1).
Réserve de rigueur : l'arrêt juge la décence en général, pas une infestation. Il s'en déduit néanmoins qu'une infestation non traitée est un manquement qui se prolonge, et que traiter vite plafonne le préjudice. Un bailleur qui ne fait rien s'expose à :
- une réduction ou une suspension du loyer par le juge (article 20-1) ;
- la réparation du préjudice de jouissance sur trois ans (article 7-1) ;
- la résiliation du bail à ses torts, comme à Lyon en 2004 ;
- la conservation de l'allocation de logement par la caisse.
L'allocation de logement conservée par la caisse
Lorsque l'organisme payeur ou un organisme dûment habilité par ce dernier a constaté que le logement ne satisfaisait pas aux caractéristiques de décence mentionnées à l'article L. 822-9 , l'allocation de logement est conservée par l'organisme payeur pendant un délai maximal fixé par voie réglementaire. L'organisme payeur notifie au propriétaire le constat établissant que le logement ne remplit pas les conditions requises pour être qualifié de logement décent et l'informe qu'il doit le mettre en conformité dans le délai maximal mentionné au premier alinéa pour que l'allocation de logement conservée lui soit versée. Durant ce délai, le locataire s'acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement, dont il a été informé par l'organisme payeur, sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire à son encontre pour obtenir la résiliation du bail.
Si la caisse constate que le logement n'est pas décent, l'allocation est conservée pendant un délai maximal. Le locataire paie alors le loyer et les charges récupérables diminués de l'allocation, sans que cela puisse fonder une action en résiliation, et le propriétaire doit mettre le logement en conformité dans le délai pour que l'allocation conservée lui soit versée.
La décence exigée pour une aide au logement est celle des deux premiers alinéas de l'article 6 (Code de la construction et de l'habitation, article L. 822-9), donc l'absence d'infestation. Vous ne recevez l'allocation conservée que si vous mettez le logement en conformité dans le délai.
Le départ du locataire et le dépôt de garantie
Retenir le coût d'un traitement sur le dépôt de garantie n'est possible que si la somme est due par le locataire et prouvée. En meublé, le dépôt est limité à deux mois de loyer en principal (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-6), contre un mois en location vide.
Retenir un coût de traitement : ce qu'exige l'article 22
Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers. Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie. Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes. Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation.
Le plafond d'un mois que pose la première phrase est celui de la location vide : en meublé, l'article 25-6 y déroge et porte le plafond à deux mois de loyer en principal. Le dépôt est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés, réduit à un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, déduction faite des sommes restant dues au bailleur sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Le locataire indique l'adresse de son nouveau domicile lors de la remise des clés. A défaut de restitution dans ces délais, le dépôt restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard, sauf si le locataire n'a pas transmis l'adresse de son nouveau domicile.
Trois conditions en découlent. La somme doit être due par le locataire : l'origine de l'infestation doit être établie, ce qui exclut toute retenue si elle préexistait ou vient des parties communes. Elle doit être justifiée : devis détaillé, facture d'entreprise, rapport d'intervention. Il s'en déduit enfin qu'elle doit avoir été réellement engagée, puisqu'un simple devis ne justifie pas une dépense.
Le solde se restitue dans les deux mois de la remise des clés, ou dans un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée. A défaut, le dépôt restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard : un seul jour de dépassement déclenche une majoration pleine. Cette majoration n'est pas due si le locataire ne vous a pas transmis l'adresse de son nouveau domicile, adresse que le texte lui impose d'indiquer lors de la remise des clés : demandez-la et portez-la sur l'état des lieux de sortie. Prouvez la réception du solde, par un virement traçable. Notre guide du dépôt de garantie détaille le mécanisme général des retenues.
État des lieux de sortie contradictoire ou par commissaire de justice
Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. [...]
L'état des lieux est établi contradictoirement ; s'il ne peut l'être, un commissaire de justice l'établit à frais partagés par moitié, après un avis donné au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée. La partie qui a fait obstacle à l'état des lieux ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil.
Le piège tient au deuxième alinéa : le commissaire de justice n'intervient que si l'état des lieux ne peut pas être établi contradictoirement. Un constat demandé après un état des lieux de sortie déjà signé n'entre pas dans ce cadre, et n'ouvre ni partage des frais ni avis de sept jours. Il s'en déduit une conséquence pratique : le bailleur qui pouvait faire intervenir un commissaire de justice et qui dresse pourtant l'état des lieux de sortie seul se prive du moyen de prouver ce qu'il reproche au locataire, puisque l'article 22 ne permet de retenir que des sommes dûment justifiées. Convoquez donc le locataire, ou faites intervenir un commissaire de justice, avant de chiffrer quoi que ce soit. Notre guide sur l'état des lieux de sortie en meublé détaille la méthode.
Bail étudiant de neuf mois et bail mobilité : ce qui change
Le bail meublé d'un an et le bail étudiant de neuf mois suivent la liste de l'article 25-3. Le bail mobilité a sa propre liste, à l'article 25-12. Le raisonnement change donc selon le bail.
| Point | Bail meublé d'un an | Bail étudiant de neuf mois | Bail mobilité |
|---|---|---|---|
| Article 6 (logement exempt d'infestation) | Applicable (article 25-3) | Applicable (article 25-3) | Applicable (article 25-12) |
| Article 20-1 (mise en conformité, réduction ou suspension du loyer par le juge) | Applicable | Applicable | Absent de la liste de l'article 25-12 |
| Commission départementale de conciliation | Compétente (article 25-11) | Compétente | Non compétente (article 25-12) |
| Article 22 et retenue sur le dépôt de garantie | Applicable, plafond de deux mois (article 25-6) | Applicable | Article 22 absent de la liste ; dépôt de garantie interdit (article 25-13) |
| Charges locatives | Provisions ou forfait, au choix des parties (article 25-10) | Provisions ou forfait, au choix des parties (article 25-10) | Forfait imposé, sans complément ni régularisation (article 25-18) |
| Recours du locataire | Article 20-1, puis juge | Article 20-1, puis juge | Action sur l'article 6, applicable par l'article 25-12, et sur le droit commun du bail, mais sans l'article 20-1 ni la commission |
Bail étudiant de neuf mois : même régime, relocations plus fréquentes
Le bail étudiant est un bail meublé de résidence principale : l'article 6 et l'article 20-1 s'appliquent comme pour un bail d'un an. Lorsque la location est consentie à un étudiant et que la durée est réduite à neuf mois, la reconduction tacite est inapplicable (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-7) ; il s'en déduit que le bail prend fin à son terme, sans reconduction. Les relocations sont plus fréquentes : voyez plus bas la section sur l'entre-deux locataires. Pour le préavis, voyez nos guides sur le bail étudiant meublé de neuf mois et sur le préavis du locataire en meublé : nous n'énonçons pas ici de règle de préavis.
Bail mobilité : l'article 6 sans l'article 20-1 ni le dépôt de garantie
Le bail mobilité est un contrat de location de courte durée d'un logement meublé au sens de l'article 25-4 à un locataire justifiant, à la date de la prise d'effet du bail, être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d'apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d'un service civique prévu au II de l'article L. 120-1 du code du service national , en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle. Le bail mobilité est régi par les dispositions du présent titre, qui sont d'ordre public. Sauf disposition contraire, les dispositions du titre Ier bis ne sont pas applicables. Les articles 1er, 3-2, 3-3, 4, 5, 6, 6-2, 7, 7-1 et 8, les I à IV de l'article 8-1 et les articles 17, 18, 21, 22-1, 22-2, 25-4 et 25-5 sont applicables au bail mobilité. La commission départementale de conciliation n'est pas compétente pour l'examen des litiges résultant de l'application des dispositions du présent titre. Le présent titre ne s'applique ni aux logements-foyers, ni aux logements faisant l'objet d'une convention avec l'Etat portant sur leurs conditions d'occupation et leurs modalités d'attribution.
Le texte donne au bail mobilité sa propre liste d'articles applicables, où figurent les articles 6 et 7 mais ni l'article 20-1 ni l'article 22, et précise que la commission départementale de conciliation n'est pas compétente.
11° Une mention informant le locataire de l'interdiction pour le bailleur d'exiger le versement d'un dépôt de garantie.
Le bail mobilité doit mentionner l'interdiction, pour le bailleur, d'exiger le versement d'un dépôt de garantie.
Un bailleur qui raisonne en bail mobilité comme en bail meublé classique se trompe deux fois. Il croit pouvoir retenir le coût d'un traitement sur un dépôt qui ne peut pas exister, et il croit que le locataire passera par la commission.
Ce que le bail mobilité ne retire pas, c'est l'obligation elle-même : l'article 6 figure dans la liste de l'article 25-12, comme les articles 7 et 7-1. Il s'en déduit que le locataire fait valoir l'article 6, qui reste applicable au bail mobilité, par les voies du droit commun du bail, notamment l'obligation de délivrance et d'entretien de la chose louée et la garantie des vices ou défauts (Code civil, article 1719, et Code civil, article 1721) ; le 1° de l'article 1719 ne vise le logement décent que pour l'habitation principale du preneur, ce que le bail mobilité n'exige pas.
Il lui manque en revanche la procédure de l'article 20-1 : ni demande de mise en conformité ouvrant le délai de deux mois, ni commission de conciliation, ni réduction ou suspension du loyer prononcée sur ce fondement. Si un apport du locataire est établi, la récupération du coût passe par une réclamation directe puis, à défaut d'accord, par le juge, non par une retenue. Voyez notre guide du bail mobilité.
Immeuble en copropriété et colocation meublée
Origine dans les parties communes : le syndic et l'assemblée
Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers qui ont leur origine dans les parties communes.
Cette rédaction est en vigueur depuis le 1er juin 2020. Le rapport d'un prestataire qui localise le foyer est l'élément sur lequel se discute l'origine de l'infestation. Signalez le problème par écrit au syndic, demandez l'inscription d'un traitement collectif à l'ordre du jour de l'assemblée générale, et conservez procès-verbaux et rapports.
Charges récupérables : les produits oui, la main-d'œuvre non, et rien du tout au forfait
VI. - Hygiène. 1. Dépenses de fournitures consommables : Sacs en plastique et en papier nécessaires à l'élimination des rejets ; Produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection, y compris des colonnes sèches de vide-ordures.
Parmi les dépenses de fournitures consommables au titre de l'hygiène, l'annexe cite les produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection.
La Cour de cassation applique cette liste de manière limitative : les frais de personnel engagés pour la désinfection et la désinsectisation des parties communes doivent être exclus des charges, seuls les produits étant récupérables (3e chambre civile, 10 mars 1999, n° 97-10.499, Bulletin 1999, III, n° 61). Encore faut-il que votre bail autorise une récupération.
En meublé, deux régimes sont possibles au choix des parties (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-10) : des provisions pour charges dans les conditions de l'article 23, ou un forfait versé avec le loyer, dont le texte dit qu'il ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure.
Exemple simplifié et purement illustratif, sous le régime des provisions : sur une facture de syndic de 400 euros, dont 100 euros de produits et 300 euros de main-d'œuvre, seuls les 100 euros de produits entrent dans la régularisation, dans la limite de la part de votre logement. Sous un forfait de charges, ces 100 euros ne se réclament pas, le forfait est définitif. En bail mobilité, la question ne se pose même pas : les charges y sont nécessairement forfaitaires (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-18). Vérifiez donc le régime de charges de votre bail avant tout calcul, dans notre guide sur les charges locatives récupérables en meublé.
Les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail : 1° Soit dans les conditions prévues à l'article 23, lorsqu'il s'agit de provisions pour charges ; 2° Soit sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application du même article 23 et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté.
En meublé, les charges sont récupérées au choix des parties, soit en provisions dans les conditions de l'article 23, soit sous la forme d'un forfait qui ne peut donner lieu à complément ni à régularisation ultérieure.
Colocation meublée : un traitement qui vaut pour tout le logement
En colocation, l'obligation de décence porte sur le logement entier, et le texte le dit : lorsque la colocation est formalisée par plusieurs contrats (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 8-1, II), il est prévu que, pour l'application de l'article 6, il est tenu compte de l'ensemble des éléments, équipements et pièces du logement. L'article 8-1 figure dans la liste de l'article 25-3, il s'applique donc au meublé. Il s'en déduit que le traitement d'une chambre engage le logement tout entier et que chaque colocataire doit permettre l'accès (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7, e)). Nous n'avons en revanche pas de source sur la répartition du coût entre colocataires. Voyez notre guide sur le bail de colocation meublée.
Lorsque la colocation est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, elle constitue une division du logement tenue au respect des articles L. 126-17, L. 126-18 et L. 126-21 du code de la construction et de l'habitation. Par dérogation aux mêmes articles L. 126-17 et L. 126-21, la surface et le volume habitables des locaux privatifs doivent être au moins égaux, respectivement, à 9 mètres carrés et à 20 mètres cubes. Pour l'application de l'article 6 de la présente loi, il est tenu compte de l'ensemble des éléments, équipements et pièces du logement. Chaque contrat de bail formalisant une colocation respecte le présent titre Ier ou, s'il concerne un logement loué meublé, le titre Ier bis de la présente loi. Le montant de la somme des loyers perçus de l'ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application des articles 17 ou 25-9. Les articles 17-1 et 17-2 sont applicables. Les normes de peuplement prises en application de l'article L. 822-10 du code de la construction et de l'habitation s'imposent aux logements loués en colocation.
Pour la colocation formalisée par plusieurs contrats, le texte prévoit expressément que, pour l'application de l'article 6, il est tenu compte de l'ensemble des éléments, équipements et pièces du logement.
Entre deux locataires : traiter, tracer, informer
Entre deux occupants, vous maîtrisez le calendrier. La conduite qui protège :
- Accusez réception du signalement par écrit et conservez la date.
- Faites constater l'infestation : photos, constat, rapport.
- Mandatez une entreprise de désinsectisation sur devis détaillé.
- Faites traiter le logement, literie comprise, avant toute relocation.
- Exigez le rapport d'intervention à l'issue du traitement.
- Archivez devis, facture, rapport et échanges avec le locataire.
Reste le locataire suivant. Le code civil impose à celui qui connaît une information déterminante pour le consentement de l'autre, et que celui-ci ignore légitimement, de l'en informer (Code civil, article 1112-1) ; il qualifie de dol la dissimulation intentionnelle d'une telle information (Code civil, article 1137, alinéa 2). Il s'en déduit que, si une infestation passée est déterminante pour le candidat, la taire vous expose. Aucune décision lue ne le juge entre bailleur et locataire : c'est un conseil de transparence, non une obligation démontrée.
En résumé, sur la question punaises de lit locataire ou propriétaire, la conduite tient en trois verbes : vérifier avant chaque remise de clés, traiter dès le signalement, prouver chaque étape.
Questions fréquentes sur les punaises de lit en location meublée
Information générale
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