Location saisonnière meublée
Bail saisonnier : le contrat de location saisonnière, côté bailleur.
Le bail saisonnier, ou contrat de location saisonnière, est la location d'un logement meublé pour une courte durée à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile. Rien à voir avec le contrat de travail saisonnier : voici les règles de la location saisonnière, côté bailleur meublé.
- Durée maximale de 90 jours par client
- Contrat écrit et état descriptif obligatoires
- Un meublé de tourisme à enregistrer avant de louer
Mis à jour le 13 juillet 2026
Quand utiliser un bail saisonnier ?
Le bail saisonnier sert à louer pour de courts séjours à une clientèle de passage. Il ne remplace ni le bail meublé, ni le bail mobilité.
La location saisonnière est la location d'un logement meublé à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile : le logement n'est jamais la résidence principale du locataire. C'est le régime des séjours de vacances, de tourisme ou de courts déplacements, à la journée, à la semaine ou au mois.
Elle relève du code civil et du code du tourisme, et non de la loi du 6 juillet 1989 qui régit les locations à usage de résidence principale. C'est aussi ce qui la distingue du contrat de travail saisonnier, avec lequel elle n'a aucun rapport.
Pour un séjour plus long, destiné à un locataire en mobilité (études, stage, mission), ce n'est pas le bail saisonnier qu'il faut, mais le bail mobilité, prévu pour une durée de 1 à 10 mois.
Les mentions obligatoires du contrat
Le contrat de location saisonnière est écrit, et certaines mentions sont imposées par la loi.
Toute offre ou tout contrat de location saisonnière doit revêtir la forme écrite et contenir, au minimum, l'indication du prix demandé et un état descriptif des lieux (article L. 324-2 du code du tourisme). Pour un meublé de tourisme, l'offre doit aussi porter le numéro de déclaration et préciser si elle émane d'un particulier ou d'un professionnel.
En pratique, le contrat précise aussi l'identité des parties, les dates et heures d'arrivée et de départ, la durée du séjour, le nombre maximal d'occupants, le montant et les modalités de versement (arrhes ou acompte, puis solde), la taxe de séjour, le dépôt de garantie éventuel et l'inventaire du mobilier. Distinguez bien ce qui est légalement obligatoire (écrit, prix, état descriptif, numéro de déclaration) de ce qui relève des bonnes pratiques contractuelles.
Arrhes ou acompte : quelle différence ?
La distinction est juridique et lourde de conséquences en cas d'annulation. Avec des arrhes, chaque partie garde une faculté de dédit : le client qui renonce les perd, et le bailleur qui annule doit en restituer le double (article 1590 du code civil). Avec un acompte, l'engagement est ferme et définitif des deux côtés : il n'y a plus de faculté de se dédire. La qualification retenue change donc tout, pour vous comme pour votre client. Nous recommandons de qualifier expressément la somme dans le contrat (« arrhes » ou « acompte ») et de préciser le calendrier de versement du solde.
La règle des 90 jours
La location saisonnière a une durée plafonnée, propre à chaque client.
La location saisonnière est conclue pour une durée maximale et non renouvelable de 90 jours consécutifs au profit d'un même client (loi du 2 janvier 1970). C'est ce qui la qualifie juridiquement : au-delà de 90 jours pour un même occupant, la relation locative sort du champ de la location saisonnière.
Cette limite s'apprécie par client : vous pouvez enchaîner plusieurs séjours avec des occupants différents au fil de la saison, chacun dans la limite des 90 jours.
Avant de louer : déclaration, enregistrement, changement d'usage
Trois démarches peuvent s'imposer avant de mettre votre bien en location saisonnière.
La déclaration et le numéro d'enregistrement
Depuis le 20 mai 2026, toute personne qui offre un meublé de tourisme à la location doit effectuer une déclaration soumise à enregistrement auprès d'un téléservice national, qui délivre sans délai un numéro de déclaration. Ce numéro doit figurer dans vos annonces. La déclaration indique notamment si le meublé constitue votre résidence principale, et doit être mise à jour en cas de changement. Le défaut de déclaration ou une fausse déclaration exposent à des amendes (jusqu'à 10 000 € en cas de défaut, 20 000 € en cas de fausse déclaration).
Le changement d'usage
Dans les communes dont la liste est fixée par décret (communes en tension entre l'offre et la demande de logements), la commune peut soumettre à autorisation préalable le changement d'usage d'un local d'habitation. Louer un logement d'habitation en meublé de tourisme constitue un changement d'usage : une autorisation, parfois assortie d'une compensation, peut donc être exigée. Les règles varient d'une commune à l'autre : renseignez-vous auprès de votre mairie.
Le cas de la résidence principale
Lorsque le logement est votre résidence principale, aucune autorisation de changement d'usage n'est nécessaire pour le louer en courte durée à une clientèle de passage. La location est alors possible dans la limite de 120 jours par année civile, plafond que la commune peut abaisser.
Bail saisonnier, meublé ou mobilité : le comparatif
La location saisonnière ne se compare pas seulement au bail meublé classique : voici les trois régimes côte à côte.
| Critère | Bail saisonnier | Bail meublé 1 an | Bail mobilité |
|---|---|---|---|
| Cadre légal | Code civil et code du tourisme | Loi du 6 juillet 1989 | Loi du 6 juillet 1989 |
| Durée | 90 jours maximum par client | 1 an, reconduit tacitement | 1 à 10 mois, non renouvelable |
| Résidence principale du locataire | Non (clientèle de passage) | Oui | Non (logement de mobilité) |
| Dépôt de garantie | Libre au contrat (aucun plafond légal) | 2 mois maximum | Aucun dépôt possible |
| État des lieux | État descriptif obligatoire, état des lieux recommandé | Obligatoire | Obligatoire |
| Fiscalité | Meublé de tourisme (BIC) | Location meublée (BIC) | Location meublée (BIC) |
| Obligations déclaratives | Enregistrement, parfois changement d'usage | Aucune formalité spécifique | Aucune formalité spécifique |
Fiscalité : un meublé de tourisme
Les loyers d'une location saisonnière se déclarent en LMNP, mais avec des règles propres au meublé de tourisme.
Fiscalement, la location saisonnière est un meublé de tourisme : les loyers sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), déclarés en LMNP. Au régime micro-BIC, l'abattement forfaitaire dépend du classement du logement.
Pour les revenus 2025, un meublé de tourisme non classé bénéficie d'un abattement de 30 %, dans la limite de 15 000 € de recettes ; un meublé classé bénéficie d'un abattement de 50 %, dans la limite de 77 700 €. Ces plafonds sont revalorisés périodiquement : vérifiez le seuil applicable à votre année de revenus.
Au-delà de ces plafonds, ou sur option, le régime réel permet de déduire vos charges réelles et d'amortir le bien - souvent plus avantageux qu'un abattement de 30 %. Pour tout comprendre des régimes, du classement et de la CFE, consultez notre guide de la fiscalité de la location meublée de tourisme.
Conforme à la réglementation en vigueur.
Cette page s'appuie sur des sources relues en vigueur : la loi du 2 janvier 1970 (durée de 90 jours), le code du tourisme (contrat écrit, état descriptif, enregistrement du meublé de tourisme), le code de la construction et de l'habitation (changement d'usage) et le code civil (arrhes). Nous suivons les évolutions légales et datons chaque mise à jour.
Cette page présente une information générale à jour à la date indiquée. Elle ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal adapté à votre situation. Pour une décision individuelle, rapprochez-vous d'un professionnel ou de l'administration compétente.
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Questions fréquentes
Un contrat écrit, qui relève du code civil et du code du tourisme, et non de la loi du 6 juillet 1989 réservée à la résidence principale. Il doit indiquer le prix demandé et comporter un état descriptif des lieux. Pour un meublé de tourisme, il mentionne aussi le numéro de déclaration.
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